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30 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0576

Petição Inicial - TJSP - Ação de Reintegração de Posse c/c Rescisão Contratual, com Pedido de Concessão Liminar de Tutela de Urgência e Indenização por Perdas e Danos - de MR Lago Empreendimentos Imobiliarios

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO, ESTADO DE SÃO PAULO.

MR - LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , empresa com sede na Endereço, EndereçoCEP 00000-000, inscrita no C.N.P.J/M.F sob o nº 00.000.000/0000-00, neste ato devidamente representada por Nome, brasileiro, casado, empresário, portador do RG. nº 00000-00, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Endereço, cidade de Jaboticabal, Estado de São Paulo, com endereço comercial acima mencionado, por sua advogada e bastante procuradora infra assinada, vem, mui respeitosamente à presença de V. Exa. propor a presente

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE CONCESSÃO LIMINAR DE TUTELA DE URGÊNCIA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS,

em face de Nome, brasileira, portadora do 00.000 OAB/UF.751, inscrita no CPF sob o número 000.000.000-00, casada com Nome, brasileiro, portador do RG 00000-00, inscrito no CPF sob o número 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados à EndereçoCEP 00000-000, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:

I - DOS FATOS:

Os requeridos adquiriram, através do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra celebrado aos 21.06.2009, o bem imóvel identificado como lote 14, da quadra 7, do loteamento denominado "Recanto do Lago Residence", localizado nesta cidade de São José do Rio Preto/SP, registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis local sob a matrícula nº 69.073, nos termos do instrumento anexo.

O preço certo e ajustado, para pagamento, foi de R$ 00.000,00, a ser pago com entrada de R$ 00.000,00, em cinco prestações no valor de R$ 00.000,00, cada, com vencimentos aos 25.07.2009, 25.08.2009, 25.09.2009, 25.10.2009 e 25.11.2009, respectivamente, e o saldo remanescente em 150 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 00.000,00cada, com primeiro vencimento aos 25.12.2009, e as demais para o mesmo dia dos meses subsequentes, parcelas estas sujeitas ao reajuste contratualmente previsto.

Ocorre que os requeridos não cumpriram com o pactuado, encontrando-se inadimplentes perante a requerente em relação aos meses de fevereiro/2013 a maio/2016 , resultando, desta forma, em um débito reajustado conforme o plano de pagamento estabelecido entre as partes e corrigidos monetariamente até o mês de junho/2016, em R$ 00.000,00, conforme demonstrativo anexo. Encontram-se ainda inadimplentes os requeridos com relação a acordo de parcelamento de débito, conforme comprova ainda o demonstrativo anexo.

Devidamente constituídos em mora com a obrigação de pagar,

inicialmente através da Notificação Judicial inclusa, permanecem até hoje na mesma condição de inadimplentes.

II - DA MORA DOS DEVEDORES

É de se destacar que o artigo 32 da lei 6.766/79 estabelece que: "vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor".

Nesse diapasão, também estabelecem os artigos 397 e 408 do Código Civil:

"Art. 397. O inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor"

"Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora".

A mora está inequivocadamente comprovada pela já referida notificação judicial, posto que deixaram os requeridos de efetuar os pagamentos devidos, não demonstrando qualquer disposição em fazê-los até a presente data.

III - DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RESCISÃO CONTRATUAL:

Como abordado anteriormente, os requeridos firmaram com a requerente Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra referente ao lote em questão, que por sua vez tornou certa a obrigação dos mesmos frente à aquisição do imóvel.

Não resta dúvida de que em situação de inadimplência atual e futura, seja por incapacidade ou por desinteresse do comprador em adimplir as prestações, a posse dos requeridos em relação ao imóvel está prejudicada, não sendo mais justa e de boa-fé, pelo não cumprimento das obrigações pactuadas, restando à requerente a medida judicial competente.

A reintegração é aplicável à espécie e enseja a medida de rigor para a autora reaver a posse do imóvel entregue à requerida, devendo, para tanto, importar tal fato em rescisão do instrumento contratual, além do que preveem, sobretudo, as regras inscritas no vigente código civil brasileiro, Lei 6.766/79 e demais dispositivos legais pertinentes.

Sobre o assunto dispõe Theotônio Negrão, em comentários ao código de processo civil, em seu art. 926, nota 2:

Havendo cláusula resolutória expressa, pode o promitente vendedor propor ação de reintegração de posse, independente da propositura, prévia ou concomitante, da ação de rescisão de contato, pois o pedido de rescisão, neste caso, é implícito (STF-RTJ 72/87, 74/449, 83/401, RT 483/215, 746/212, RJTJESP 101/343; v., mais extensamente, art. 293, nota 3, e art. 468, nota 4). Não fica, porém, dispensado de proceder à notificação prévia, determinada pelo Dec. Lei 745 de 7.8.1969 (v. notas 4 a 14 do art. 22 do Dec. Lei 58 de 10.12.37, no tit. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOTEAMENTO).

Como se não bastasse, dispõe a cláusula décima oitava do contrato:

Vencidas e não pagas quaisquer das prestações do preço, bem como não cumprindo o (os,a,as) COMPRADOR (ES) as obrigações assumidas neste Contrato, ficará a VENDEDORA, com o direito de rescindir o presente Instrumento, 30 (trinta) dias depois de constituído (os,a,as) em mora o (os,a,as) COMPRADOR (ES), através de NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL efetivada pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis ou do Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou ainda através de MEDIDA JUDICIAL.

Citamos ainda os ensinamentos de Nome, em sua obra Direito das Coisas, p. 48, 6a ed., Saraiva, 1996:

"A regra, portanto, é esta: caracteriza-se o esbulho não só por atos de violência, como também por toda e qualquer moléstia aos direitos do possuidor, como quando ocorra recusa de restituir a coisa que deva ser restituída."

Por todos os fatos e embasada na legislação atinente à espécie, é de se operar, de pleno direito, concomitantemente, a resolução do contrato, com todos os efeitos subsequentes, sob pena de se configurar verdadeiro esbulho possessório.

A respeito dispõe o Código Civil Brasileiro, em seu art. 475: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

Para o caso, as condições de pagamento do bem adquirido não foram cumpridas pelos requeridos, mesmo com a notificação citada, motivo pelo qual a autora houve por bem decidir pela reintegração de posse e rescisão contratual de pleno direito, esta conforme disposto no próprio contrato de venda e compra anexo.

Assim, comprovada a mora, descumprida a obrigação de pagar logo após a devida notificação, o acolhimento do pedido em questão é, por demais, de direito.

Pelo mesmo contrato de compromisso, tendo em vista que os requeridos receberam a posse do Endereçoobrigam, dentro de outras condições a "todos os Impostos, taxas ou tributos municipais e quaisquer outras obrigações fiscais que recaiam ou venham a recair sobre o (s) lote (s) objeto deste Contrato, comprometendo-se a pagá-lo (s) nas épocas devidas, mesmo que sejam tributados em nome da VENDEDORA...."

Entretanto, conforme se observa pelo extrato emitido pela Prefeitura Municipal local, estão os requeridos em débito com os cofres públicos, referente ao Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), descumprindo assim mais uma obrigação contratual.

Ademais, prevê o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, em sua cláusula vigésima segunda:

Em ocorrendo a hipótese de rescisão do presente Contrato por inadimplemento do (s,a,as) COMPRADOR (ES), a devolução das quantias pagas, se for o caso, será procedida de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, a Lei 6.766/79 e o Código Civil, observado o direito da VENDEDORA de reter as Arras; despesas de corretagem de 5% (cinco por cento) do valor do contrato; despesas com financiamento e administração, tudo como prévia determinação das perdas e danos

(art. 418 do Código Civil Brasileiro).

Desta forma, nos termos do artigo 418 do Código Civil , em caso de rescisão contratual decorrente de atos daquele que deu as arras , pode a outra parte reter esse valor, e dar por desfeito o contrato.

Assim dispõe o nosso atual código civil:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem deu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.'

Assiste razão as alegações da Requerente, tendo em vista também o apoio dos julgados de nossos tribunais, senão vejamos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Inadimplemento do promitente-comprador - Retenção pelo promitente-vendedor do valor do sinal - Admissibilidade - Inteligência e aplicação do art. 418 do CC e 53 do CDC.

Harmonizam-se os arts. 53 do CDC e 418 do CC. Na rescisão de promessa de venda e compra por inadimplemento do promitente comprador é lícito à promitente compradora reter o sinal ou arras, na forma da Lei Civil. (Nunes, Antônio Rizzatto. Código de Defesa do Consumidor e sua interpretação jurisprudencial. Pág. 52, ed. 2000, Saraiva).

No mesmo sentido, estabelece a cláusula vigésima do contrato originário, cujos direitos e obrigações foram adquiridos pelos requeridos: "Fica estipulada a multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito em aberto e sobre as prestações vencidas."

Dessa forma, com base nas cláusulas contratuais e dispositivos legais supra citados, incorrem os devedores no pagamento da multa contratual, no importe de 2% sobre o valor do débito, bem como eventuais despesas com Energia elétrica, água, IPTU e outros impostos/encargos ou taxas que onerem o lote (valores eventualmente devidos à data da desocupação), ressalvado o direito da autora de reter o valor da entrada, a título de arras, bem como da despesa de corretagem.

Por fim, ressalta-se que, eventual indenização sobre benfeitorias edificadas no imóvel em questão, deverá ocorrer de acordo com o disposto no contrato pactuado entre as partes, ou seja, somente as benfeitorias necessárias ou úteis serão indenizadas, desde que estejam em estrita conformidade com o contrato e com as exigências e regulamentos urbanísticos impostos pelo Poder Público e pela legislação aplicável à espécie, principalmente projeto aprovado junto à Prefeitura Municipal, emolumentos, Habite-se, matrícula no INSS, etc..

IV - DAS PERDAS E DANOS:

A inexecução contratual dos requeridos, decorrente do inadimplemento instaurado, não os isenta de reparação de perdas e danos causados à requerente, conforme restou demonstrado na transcrição do artigo 475 do atual Código Civil.

A autora, além das despesas com financiamento e administração,

sofreu prejuízos e limitação nos seus investimentos, em consequência do grande lapso de tempo decorrido em que o imóvel ficou sob a posse dos devedores, sem que recebesse qualquer valor de venda ou aluguel destes, ocasionando redução no seu faturamento, o que inviabilizou novos investimentos. Tal restrição de investimento reflete uma redução em seu faturamento, o que se transfere, proporcionalmente, a cada lote inadimplido.

Neste sentido, temos o seguinte entendimento:

Direito Civil - Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel - Inadimplência do promitente-comprador - Rescisão do Contrato - Indenização pelo uso do imóvel durante a inadimplência. Cabimento. 1 - A rescisão de contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. 2 - Recurso Especial conhecido e provido (STJ - 4a T.; Resp nº 688.521-DF; Rel. Min. João Otávio de Noronha; j. 8/4/2008; v.u.).

O Código Civil em seus artigos 402 a 405 garante ao credor o direito à percepção de perdas e danos com farta legitimidade, e, em se tratando de alienação de imóveis, o empreendedor tem muito a perder em negócios desfeitos. De se notar que a ele não interessa reaver os imóveis, mas sim viabilizar o projeto habitacional, cujo principal objetivo é manter o cunho eminentemente social, para satisfazer a necessidade do desenvolvimento urbano.

Assim, como já dito anteriormente, a teor do artigo 475, in fine, cabe ao caso indenização por perdas e danos.

Embasada por tais dispositivos não poderia a autora abrir mão da faculdade que lhe é assegurada, no sentido de obter indenização como no mínimo que lhes devem pagar os requeridos, a título de perdas e danos, e indenizar pelo tempo de uso do imóvel e o que deixou de auferir a autora, estando aqui incluídas as despesas com financiamento e administração.

Dessa forma, incorrem os requeridos no ressarcimento das perdas e danos, ora arbitrados em 20% sobre o valor do contrato (aqui incluídas as despesas com financiamento, administração, publicidade e propaganda) , além do pagamento da multa contratual, no importe de 2% sobre o valor do débito, bem como de eventuais despesas com Energia elétrica, água, IPTU e outros impostos/encargos ou taxas que onerem o lote (valores eventualmente devidos à data da desocupação), ressalvado o direito da autora de reter o valor da entrada (arras) e da despesa de corretagem.

V - INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO PELO USO E GOZO DO IMÓVEL

Também em consequência do grande lapso de tempo decorrido em que o imóvel ficou sob a posse dos devedores, sem que a requerente recebesse qualquer valor de venda ou aluguel destes, fato que ocasionou a redução no seu faturamento e inviabilizou novos investimentos, tem a autora o direito de perceber indenização a título de fruição pelo uso e gozo do imóvel em questão.

Neste sentido, temos o seguinte entendimento:

Direito Civil - Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel -

Inadimplência do promitente-comprador - Rescisão do Contrato - Indenização pelo uso do imóvel durante a inadimplência. Cabimento. 1 - A rescisão de contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. 2 - Recurso Especial conhecido e provido (STJ - 4a T.; Resp nº 688.521-DF; Rel. Min. João Otávio de Noronha; j. 8/4/2008; v.u.).

Entender de outro modo seria o mesmo que permitir ao promitente comprador residir gratuitamente por razoável período em imóvel alheio, sem qualquer contraprestação/indenização.

Posto isto, além da condenação ao pagamento das verbas acima pleiteadas, devem ainda os requeridos serem condenados ao pagamento de 1% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição pelo uso e gozo do imóvel, contados da data da mora até a efetiva reintegração de posse.

VI - DA TUTELA DE URGÊNCIA

A necessidade da tutela pretendida (REINTEGRAÇÃO DE POSSE) é medida que se impõe.

Demonstrado, em razão dos fatos narrados, o periculum in mora somados as provas robustas que instruem esta exordial, mister se faz a tutela de urgência com supedâneo no artigo 300 do NCPC.

Ademais, como preveem os artigos 561 e 562 do Código de Processo Civil:

Art. 561 - Incumbe ao autor provar:

I - a sua posse;

II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.

Art. 562 - Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição de mandado liminar de manutenção ou de reintegração; no caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

Os requisitos elencados no artigo 561 supra citado, encontram-se devidamente atendidos e comprovados através do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra e pela Notificação Judicial anexa.

Com base no artigo 562 do Código de Processo Civil, requer seja determinada a expedição de mandado de reintegração de posse, inaudita altera pars , para assegurar a posse do referido imóvel nos limites descritos ante ao esbulho praticado, por estar a pretensão da Requerente legalmente amparada em prova documental irrefutável.

Por fim, citamos ainda o Enunciado 238 do CEJ : "Ainda que a ação

possessória seja intentada além de 'ano e dia' da turbação ou esbulho, e, em razão disso, tenha seu trâmite regido pelo procedimento ordinário ( CPC, art. 924), nada impede que o juiz conceda a tutela possessória liminarmente, mediante antecipação de tutela, desde que presentes os requisitos autorizadores do art. 273, I ou II, bem como aqueles previstos no art. 461-A e §§, todos do CPC".

Na eventualidade de não ser atendido de imediato o pedido da Autora no que tange à tutela de urgência, requer seja o mesmo pedido reavaliado após a resposta dos Requeridos, quando não restará dúvidas quanto à inadimplência ante a inexistência de comprovantes de pagamento das parcelas ajustadas no contrato em questão.

VII - DOS PEDIDOS:

Esgotadas todas as vias de cunho amigável para resgatar seu crédito, sem qualquer sucesso nas tentativas, outra alternativa não se vislumbra em prol da requerente senão a busca do caminho da justiça, assim, requer-se, a este Egrégio Juízo, se digne a julgar procedente a presente ação, para o fim de decretar-se, em tutela liminar de urgência, a expedição do competente mandado, reintegrando a autora na posse do imóvel consistente no LOTE Nº 05 , DA QUADRA 23, DO LOTEAMENTO "RECANTO DO LAGO RESIDENCE", localizado nesta cidade de São José do Rio Preto/SP, e, ao final, seja julgado PROCEDENTE o pedido, tornando definitiva a reintegração de posse e decretando a consequente rescisão do contrato de venda e compra.

Requer-se também, o que segue:

1. Citação dos requeridos, por via postal, com Aviso de Recebimento e por Mão Própria , no endereço retro enunciado, tudo para o fim dos suplicados responderem aos termos da presente, se quiserem, sob pena de confissão e revelia;

2. Condenação dos requeridos aos pagamentos abaixo descritos, que serão apurados em regular liquidação de sentença, com acréscimo de juros e correção monetária até seu final pagamento:

a) multa contratual equivalente a 2% sobre o valor do débito e parcelas vencidas;

b) perdas e danos, aqui incluídas as despesas com financiamento e administração, arbitrados em 20% sobre o valor do contrato;

c ) perdimento das arras;

d) despesas de corretagem, no importe de 5% sobre o valor do contrato;

e) Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), água/esgoto, energia elétrica e demais taxas, vencidos e não pagos e os que se vencerem até efetiva reintegração de posse definitiva à Autora;

f) 1% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição pelo uso e gozo, contados da data da mora até a efetiva reintegração da posse definitiva;

g) custas, despesas processuais e honorários advocatícios a ser arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, demais cominações e ônus sucumbenciais;

3. No tocante à eventual indenização sobre benfeitorias edificadas no imóvel em questão, aplicação do disposto no contrato pactuado entre as partes, o qual prevê que somente as benfeitorias necessárias ou úteis serão indenizadas, desde que estejam em estrita conformidade com o contrato e com as exigências e regulamentos urbanísticos impostos pelo Poder Público e pela legislação aplicável à espécie; principalmente: projeto aprovado junto à Prefeitura Municipal, emolumentos, habite-se, matrícula no INSS, etc.,

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito e na espécie admitidos, notadamente pelo depoimento pessoal do requerido, inquirição de testemunhas, perícias, exames, juntada de outros documentos, etc.

Por fim, a autora informa que tem interesse na designação de audiência de conciliação e/ou de mediação, nos termos do Artigo 334, da Lei 13.105, de 16.03.2015 ( novo Código de Processo Civil).

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00, para fins de alçada fiscal.

Nestes Termos

Pede Deferimento.

São José do Rio Preto, 15 de junho de 2016.

Nome

00.000 OAB/UF