Página 55 da Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância do Diário de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul (DJMS) de 27 de Junho de 2016

si só, não configura abusividade ou ilegalidade, significando apenas que suas cláusulas foram redigidas unilateralmente por apenas uma das partes, não havendo qualquer vedação legal a este tipo de contrato. Da hipótese em apreço, tem-se que as partes, em 24/03/1995, firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (fls. 11/15), referente ao apartamento n. 02, Bloco E, situado no condomínio denominado Parque Residencial Nova França, nesta Capital. No contrato de promessa de compra e venda de fls. 11/14 encontra-se disposto, na CLÁUSULA QUARTA, o seguinte: “(...) CLÁUSULA QUARTA: O preço certo e ajustado e a forma de pagamento da unidade habitacional, ou seja, de cada cota parte é o constante no item 03 do quadro resumo. Parágrafo Primeiro: Por força da Medida Provisória que implantou o Plano Real, fica convencionado, que o reajuste das parcelas deste contrato será anual, ou no menor espaço de tempo em que a legislação permitir, tomando-se por base a variação do Índice Nacional do Custo de Construção (INCC), coluna 35 editado pela Fundação Getúlio Vargas, base o mês do início do contrato. Parágrafo Segundo: O saldo devedor será reajustado mensalmente conforme o índice pactuado, mas será aplicado nos termos do parágrafo primeiro desta cláusula. Parágrafo Terceiro: Caso haja a extinção do índice pactuado como indexador, adotar-se-á como parâmetro de atualização do saldo devedor deste contrato, o que vier a medir a variação dos custos e insumos da construção civil, no Estado de Mato Grosso do Sul. Parágrafo Quarto: As prestações serão reajustadas, de acordo com o índice pactuado no parágrafo primeiro desta cláusula, MAS NÃO PODERÃO SER SUPERIORES ao valor que corresponde ao item 04 do quadro resumo, vigentes na data do vencimento, inclusive suas antecipações. Parágrafo quinto: O resíduo (diferença entre o valor da prestação prevista no item 03 do quadro resumo e o limite máximo fixado no item 04 do quadro resumo e ou as eventuais diferenças que forem apuradas mensalmente em decorrência da variação do INCC/FGV em relação ao salário mínimo, será posto, a favor da VENDEDORA), nas seguintes condições: 1) O resíduo será apurado no final do prazo fixado no item 03 do quadro resumo desta cláusula e será reposto em parcelas mensais consecutivas, obedecendo os limites fixados no parágrafo quarto desta cláusula, iniciando-se no mês subsequente ao da apuração da diferença, o cálculo será feito exemplificadamente da seguinte forma: - o número de prestações será apurado mediante divisão do valor do resíduo pelo valor determinado no item 04 do quadro resumo, vigente na época. 2) Se do segundo financiamento previsto do item “1” deste parágrafo for apurado algum resíduo, este, será quitado em 03 (três) parcelas mensais e consecutivas, iniciando-se no mês, subsequente ao término do prazo referido no item supra, até a efetiva liquidação do saldo devedor. Parágrafo Sexto: O COMPRADOR poderá, a seu critério, quitar o resíduo antecipadamente. (...)” (destaquei fl. 11) Pois bem. Em que pese o inconformismo do requerido quanto à cobrança do saldo residual, ao final do contrato, tem-se que o mesmo é devido, desde que expressamente previsto no contrato firmado entre as partes, sem que se opere o enriquecimento ilícito da construtora. Isso porque, em verdade, o saldo residual ora discutido se trata de mera correção monetária, cobrada com vistas a recompor o valor da efetiva desvalorização da moeda corrente. No caso em tela, o valor das parcelas estava limitado a um salário mínimo e meio (item 04 do quadro resumo de fl. 15), independentemente do quanto fosse o valor da correção monetária fixada para o período. Desta feita, nas hipóteses em que tal correção, juntamente com o valor da prestação, fosse maior do que o teto de um salário mínimo e meio, ainda assim o contratante não pagaria a mais por isso, pelo menos naquele momento, devendo esse montante ser pago após a quitação das parcelas fixadas no contrato: o chamado resíduo. É a forma encontrada pela construtora de “repassar ao consumidor a majoração dos preços de insumos utilizados na construção civil”, “com o escopo de preservar o poder aquisitivo original, não constituindo um plus que se acrescenta ao crédito, mas um minus que se evita”. Ademais, não há que se falar na ocorrência de publicidade enganosa, já que a cobrança do resíduo está expressamente prevista no “instrumento particular de compromisso de compra e venda” (Cláusula 4ª, parágrafo quinto fl. 11/12), o qual o réu subscreveu de forma livre e consciente, concordando expressamente com os seus termos. Assim, não houve desconhecimento do dispositivo, cláusula surpresa, tampouco propaganda enganosa. Dito isso, verifica-se que a previsão de pagamento do resíduo não encontra óbice na lei, sendo legal a sua cobrança, não havendo que se falar em nulidade da cláusula 4ª do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes (fls. 11/14), neste sentido. Há de se ressaltar, contudo, que a cobrança do resíduo é admitida, desde que decorra de correção monetária baseada em índices legais, cuja aplicação deve respeitar a periodicidade anual exigida pelo artigo 28 da Lei 9.069/1995, bem como serem calculados em fórmulas compatíveis com a lei. Quanto à periodicidade da correção, o artigo 28 da Lei nº 9.069/95 assim dispõe, in verbis: Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual. § 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.(destaquei) Assim, não há que se falar em reajuste do resíduo mês a mês, mas sim de forma anual, conforme dispõe a legislação que rege a matéria. Na hipótese em apreço, extrai-se que a cláusula 4ª do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes (fls. 11/14), está em consonância com a previsão contida no art. 28, da Lei n. 9.069/95, uma vez que prevê o reajuste do resíduo de maneira anual, consoante parágrafos primeiro e segundo da referida cláusula, os quais permitimo-nos colacionar ao feito: Parágrafo Primeiro: Por força da Medida Provisória que implantou o Plano Real, fica convencionado, que o reajuste das parcelas deste contrato será anual, ou no menor espaço de tempo em que a legislação permitir, tomando-se por base a variação do Índice Nacional do Custo de Construção (INCC), coluna 35 editado pela Fundação Getúlio Vargas, base o mês do início do contrato. Parágrafo Segundo: O saldo devedor será reajustado mensalmente conforme o índice pactuado, mas será aplicado nos termos do parágrafo primeiro desta cláusula (...)” (fl. 11). Assim, não há de se falar em nulidade da referida cláusula, uma vez que a mesma está em consonância com o ordenamento jurídico, inclusive, no que se refere ao reajuste do resíduo, aplicando-se a correção anual, em atendimento ao disposto no art. 28, da Lei n. 9.069/95. Outrossim, vale registrar que embora conste no parágrafo segundo da citada cláusula 4ª, que o saldo devedor será reajustado mensalmente, referido parágrafo dispõe em sua parte final que os termos a serem aplicados quanto ao reajuste serão aqueles previstos no parágrafo primeiro, o qual, por sua vez, determina que o reajuste das parcelas do contrato objeto do litígio deve incidir de forma anual, de modo que, então, tem-se que o reajuste a ser aplicado no caso é o anual. Acrescenta-se, ainda, que a autor, em sede de impugnação à contestação (fls. 159/165), reconheceu que em suas cobranças aplica a correção anual ao saldo devedor, o que, inclusive, restou evidenciado através da planilha de cálculo de fls. 19/22, na qual se observa que os reajustes se deram sempre de maneira anual, estando demonstrada a legalidade da referida cláusula e, consequentemente, da referida cobrança. Nesse sentido é o entendimento do E. Tribunal de Justiça, conforme ementa abaixo colacionada: “E M E N T A- RECURSO DE APELAÇÃO - COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL - POSSIBILIDADE - CORREÇÃO ANUAL RECURSO IMPROVIDO. Nos contratos de compra e venda de bem imóvel, a cobrança de resíduo ao final do período de financiamento é legal, desde que a correção seja anual e haja expressa previsão contratual, como no caso concreto EMENTA - RECURSO ADESIVO - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA -SENTENÇA CONDENATÓRIA ARBITRAMENTO NOS MOLDES DO ART. 20 § 3.º, DO CPC - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Julgada procedente ação condenatória, a verba honorária deve incidir sobre o valor da condenação na proporção entre 10% e 20% desta, aos termos do disposto no art. 20, § 3.º, do CPC. (TJMS, Apelação Cível nº 000XXXX-60.2009.8.12.0001, Rel. Des. Marcelo Câmara Rasslan, 1ª Câmara Cível, Julgado em 14.10.2014).” Desta forma, o contrato ao prever a cobrança de resíduo apenas beneficia o devedor, já que procura assegurar-lhe limite na cobrança das parcelas, quando do reajuste anual,