Página 2636 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 27 de Setembro de 2016

pela quota-parte de despesas ordinárias e extraordinárias incidentes sobre o apartamento objeto deste instrumento, valendo os respectivos recibos como títulos executivos extrajudiciais, de conformidade com os permissivos termos do artigo 585, inciso II, do Código de Processo Civil [de 1973]. Em consequência, por este instrumento, outorga (m) à CDHU poderes específicos e irrevogáveis para, por si ou mediante contratação de serviços de terceiros, proceder ao rateio mensal da previsão orçamentária condominial pertinente, bem como à cobrança de cada quota-parte de minha (nossa) responsabilidade, administrativa ou judicialmente”.Não é preciso dizer aqui que a prestação pecuniária exigida tem por finalidade o reembolso de despesas realizadas pela associação em benefício de todos os demais proprietários do empreendimento, suplementando os serviços devidos pelo poder público, dentre os quais estão todos aqueles necessários à administração, limpeza e segurança, além das contribuições esporádicas referentes a inúmeras obras e melhorias realizadas.Assim, embora não se configure um condomínio nos termos exatos da lei e não seja ninguém obrigado a associar-se, razoável é que, aplicando-se os princípios da socialidade e da proporcionalidade, deve prevalecer o interesse do grupo sobre o do particular que, embora beneficiado também com os serviços organizados e custeados pelo grupo, recusa-se a ratear as despesas deles decorrentes. A propósito, cumpre ainda transcrever trecho extraído do voto do Excelentíssimo Desembargador Walter Piva Rodrigues por seu brilhantismo e clareza na análise do tema:”Interpretada tal cláusula, podem ser extraídas duas conclusões significativas. A primeira, a ré possui conhecimento de que o condomínio ainda não está instituído sobre o conjunto habitacional, mas que despesas são necessárias para permitir o seu adequado funcionamento. A segunda, a de que a CDHU poderá efetuar esse trabalho de gestão e coordenação da área do conjunto habitacional por suas forças, ou mediante a contratação de serviços de terceiros. Nesse segundo aspecto, diante da total falta de demonstração de que a CDHU tenha envidado esforços próprios a fim de organizar a prestação desse serviço, não se configura obstáculo para que a associação de moradores ocupe tal incumbência, desde que inexistentes impedimentos manifestados pela CDHU às suas atividades institucionais. Não demonstrado referido impedimento pela CDHU, fica satisfatoriamente determinado que, enquanto pendente a regularização do condomínio edilício nos termos da lei de regência (Lei 4.591/64 e Código Civil de 2002), são lícitas as cobranças de contribuições destinada à manutenção do conjunto habitacional”.Nesse sentido, registro também os seguintes julgados:ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO/ MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO NÃO REGULARIZADO. Alegação de que a atividade da associação é inerente a todos os detentores de direitos sobre os imóveis DO CONJUNTO HABITACIONAL, bem como A supostA MORADORA usufrui dos serviços prestados. PRIMEIRA SENTENÇA, DE IMPROCEDÊNCIA, ANULADA, DETERMINADA RETOMADA DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA, PARA DEMONSTRAÇÃO DE FATO CONTROVERTIDO. SEGUNDA SENTENÇA, NOVAMENTE DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA AUTORA ASSOCIAÇÃO. PROVIMENTO. SENTENÇA REFORMADA.1. Cobrança. Despesas decorrentes de prestação de serviços organizada por associação de moradores e aplicada sobre uma determinada área de loteamento (aberto/fechado), ou condomínio edilício não regularizado. Precedentes julgados pelo Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos de controvérsia REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP definem tese segundo a qual nenhum proprietário/possuidor de bem imóvel é compulsoriamente obrigado a se associar à entidade benfazeja da comunidade local (em respeito à garantia fundamental de liberdade de se associar e manter-se associado, artigo 5º, incisos XVII e XX, CF/88), nem a pagar por taxas de manutenção caso não associado e não tenha anuído à sua cobrança. Situação a merecer ponderação com outros princípios constitucionais igualmente aplicáveis ao caso. Princípio do enriquecimento sem causa, ora em questionamento, repousa sua fonte de normatividade também no princípio constitucional da solidariedade (artigo 3º, inciso I, CF/88) e da função social da propriedade (artigo 5º, inciso XXIII, CF/88), a admitir que todos os proprietários imobiliários que estejam em apropriação dos benefícios gerados com a manutenção e conservação do loteamento, ou condomínio edilício não regularizado, estão vinculados à repartição dos custos decorrentes da exploração dessa atividade pela entidade associativa, independentemente de filiação formal à associação. Cobrança, nesses termos, legítima, desde que demonstrada, como fato constitutivo do direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do loteamento, ou condomínio não regularizado.2. Caso concreto a agregar que a associação de moradores fora constituída com o estrito objetivo de gerir um conjunto habitacional, projetado numa área, fechada, de edifícios construídos para moradia popular incentivada pela CDHU, pendente ainda de regularização e especificação de condomínio e respectivo registro na matrícula imobiliária. 50 prédios compostos por 20 apartamentos cada um, perfazendo quantidade de 1.000 unidades habitacionais. Juntada tanto de atas assembleares em que deliberada a cobrança das contribuições pelos moradores, bem como contratos de prestações de serviços efetuados no local. Julgamento de procedência apenas parcial do pedido inicial, porque rejeitado pedido de aplicação de multa de 2% (dois por cento).3. Recurso provido em parte. (Apelação n. 002XXXX-10.2009.8.26.0405, Relator (a): Piva Rodrigues;Comarca: Osasco;Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado;Data do julgamento: 16/08/2016;Data de registro: 17/08/2016); ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO/MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO NÃO REGULARIZADO. Alegação de que a atividade da associação é inerente a todos os detentores de direitos sobre os imóveis DO CONJUNTO HABITACIONAL, bem como A supostA MORADORA usufrui dos serviços prestados. PRIMEIRA SENTENÇA, DE IMPROCEDÊNCIA, ANULADA, DETERMINADA RETOMADA DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA, PARA DEMONSTRAÇÃO DE FATO CONTROVERTIDO. SEGUNDA SENTENÇA, NOVAMENTE DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA AUTORA ASSOCIAÇÃO. PROVIMENTO. SENTENÇA REFORMADA.1. Cobrança. Despesas decorrentes de prestação de serviços organizada por associação de moradores e aplicada sobre uma determinada área de loteamento (aberto/fechado), ou condomínio edilício não regularizado. Precedentes julgados pelo Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos de controvérsia REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP definem tese segundo a qual nenhum proprietário/possuidor de bem imóvel é compulsoriamente obrigado a se associar à entidade benfazeja da comunidade local (em respeito à garantia fundamental de liberdade de se associar e manter-se associado, artigo 5º, incisos XVII e XX, CF/88), nem a pagar por taxas de manutenção caso não associado e não tenha anuído à sua cobrança. Situação a merecer ponderação com outros princípios constitucionais igualmente aplicáveis ao caso. Princípio do enriquecimento sem causa, ora em questionamento, repousa sua fonte de normatividade também no princípio constitucional da solidariedade (artigo 3º, inciso I, CF/88) e da função social da propriedade (artigo 5º, inciso XXIII, CF/88), a admitir que todos os proprietários imobiliários que estejam em apropriação dos benefícios gerados com a manutenção e conservação do loteamento, ou condomínio edilício não regularizado, estão vinculados à repartição dos custos decorrentes da exploração dessa atividade pela entidade associativa, independentemente de filiação formal à associação. Cobrança, nesses termos, legítima, desde que demonstrada, como fato constitutivo do direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do loteamento, ou condomínio não regularizado.2. Caso concreto a agregar que a associação de moradores fora constituída com o estrito objetivo de gerir um conjunto habitacional, projetado numa área, fechada, de edifícios construídos para moradia popular incentivada pela CDHU, pendente ainda de regularização e especificação de condomínio e respectivo registro na matrícula imobiliária. 50 prédios compostos por 20 apartamentos cada um, perfazendo quantidade de 1.000 unidades habitacionais. Juntada tanto de atas assembleares em que deliberada a cobrança das contribuições pelos moradores, bem como contratos de prestações de serviços efetuados no local. Julgamento de procedência apenas parcial do pedido inicial, porque rejeitado pedido de aplicação de multa de 2% (dois por cento).3. Recurso provido em