Neste caso, a autora não pleiteia a condenação da parte requerida no pagamento do percentual entre 10% e 20% do contrato, para fins de ressarcimento das perdas e danos ao empreendimento; tampouco pede reparação do dano material, na modalidade lucros cessantes. O julgado abaixo ilustra a matéria, no sentido de que não se admite a cumulação de penalidades para uma mesma finalidade:251000002242 PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCISÃO DEVER DE OBTER FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR DESCUMPRIMENTO “Processual civil. Civil. Consumidor. Preliminar. Falta de interesse de agir. Rejeição. Contrato de promessa de compra e venda. Rescisão. Dever de obter financiamento imobiliário. Obrigação do promitente comprador. Descumprimento. Cláusula penal contratual devida. Valor excessivo. Redução. Dever do magistrado. Arras confirmatórias e cláusula penal. Cumulação. Impossibilidade. Serviço de corretagem. Ciência inequívoca dos adquirentes do imóvel. Legalidade. 1. Presente o binômio necessidade-utilidade, não há que se falar em falta de interesse de agir. 2. Cabe ao promitente comprador o ônus de obter o financiamento imobiliário necessário à conclusão do negócio jurídico de compra e venda de imóvel. 3. Configurada a culpa pela inexecução do contrato de promessa de compra por parte do promitente comprador, que não obteve o financiamento imobiliário, nos termos do contrato firmado entre as partes, cabível a rescisão do contrato mediante pagamento da cláusula penal contratual. 4. O art. 913, do CC, impõe ao magistrado o dever de reduzir o valor da cláusula penal quando a pena convencional se mostrar excessiva. 5. Se as arras confirmatórias têm o intuito de pré-fixar o valor mínimo da indenização por perdas e danos a ser pago em caso de inadimplemento, e a cláusula penal é instituída com o objetivo de liquidar antecipadamente o valor das perdas e danos, a penalidade de retenção do sinal não pode ser cumulada com a multa compensatória, porque isso implicaria em dupla penalização pelo mesmo fato, qual seja o inadimplemento contratual. 6. Não se verifica qualquer nulidade em face da cobrança da comissão de corretagem se há a ciência inequívoca dos adquirentes do imóvel acerca do pagamento efetivado a esse título. 7. Recurso da primeira ré provido em parte. Recurso dos autores não provido.” (TJDFT PC 20140110578413 (909155) 4ª T.Cív. Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis DJe 07.12.2015 p. 241) RDI+31+2016+JANFEV+201v118Assim, neste caso específico, as arras devem ser revertidas em favor da requerente, a título de ressarcimento das perdas e danos. Em casos de rescisão do contrato por culpa do adquirente, o percentual arbitrado para as compensações em favor do empreendedor varia dentro da média entre 10% e 25% do valor do contrato (não do valor pago), além de incluir perdas e danos na forma de lucros cessantes (período no qual o imóvel esteve na posse do adquirente, sem qualquer contrapartida à vendedora). O percentual de ressarcimento dos lucros cessantes é fixado, em média, em entre 0,5% e 1% do valor do contrato, ao mês. Este percentual, em geral, corresponde a valor médio de mercado do imóvel, para locação. Ver abaixo: 250200005752 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL CULPA DA EMPRESA REGULARIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO AVERBAÇÃO INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL VALORES PAGOS RESTITUIÇÃO “Civil e processual. Recurso especial. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Culpa da empresa de construção. Regularização da construção. Averbação. Inadimplência contratual. Valores pagos. Restituição. Juros e correção monetária. Ocorrência. Tempo de ocupação. Compensação devida. Quase quinze anos. Pretensão de não pagar. Enriquecimento ilícito. Frustração pelo negócio. Aplicação do direito à espécie, art. 257 do RI/ STJ. Redução do percentual de aluguel. Caracterização de perdas e danos. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido. I Diante das peculiaridades do caso concreto, em que se constatou a ausência de compromisso da empresa recorrida, em relação à averbação do imóvel, correto o entendimento do acórdão recorrido quanto à devolução total das parcelas pagas aos recorrentes, acrescidas de juros e correção monetária, bem como, em contrapartida, o pagamento de compensação, por parte dos recorrentes, por terem morado no imóvel por período superior a dez anos. II No entanto, deve ser também a empresa recorrida condenada a pagar aos autores indenização relativa a perdas e danos, pela frustração causada. Aplicando o direito à espécie, conforme o art. 257 do Regimento Interno do STJ, podem as perdas e danos ser traduzidas pela redução do percentual fixado a título de ocupação, passando de 0,5% para 0,3% mensais sobre o valor do imóvel, a fim de que seja evitada a demorada fase de liquidação de sentença. III Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido.” (STJ REsp 1.082.752 (2008/0183451-9) 4ª T. Rel. Min. Aldir Passarinho Junior DJe 04.08.2009) RDC+61+2009+SET
OUT+168+45/2000v89Também neste sentido: (TJDFT AC 2006.01.1.068566-3 1ª T.Cív. Rel. Des. Nívio Geraldo Gonçalves DJe 17.11.2008) RDC+57+2009+JAN FEV+189v89143000114706 APELAÇÃO CÍVEL RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL RESIDENCIAL PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO DEVER DE REPARAR OS DANOS SOFRIDOS PELA RECORRIDA DANO MORAL E DANO MATERIAL (LUCROS CESSANTES) DEMONSTRADOS RECURSO CONHECIDO E PROVIDO 1- A repetição dos argumentos já lançados na inicial ou na contestação, não é motivo suficiente para não se conhecer do recurso. Precedente STJ. Preliminar rejeitada. 2- O inadimplemento contratual, por si só, não ocasiona dano moral, exceto quando restar evidenciada situação excepcional que extrapola os limites do mero dissabor cotidiano e ocasiona efetiva lesão ao ofendido. 3- No caso dos autos, em que a aquisição do imóvel tinha finalidade de moradia e a entrega do empreendimento foi adiada por mais de um ano, é nítido que o atraso injustificado na entrega do bem causa frustração, ansiedade e angústia à parte adquirente que extrapolam a hipótese de mero aborrecimento, caracterizando danos morais arbitrados no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), atendendo à razoabilidade e proporcionalidade. 4- “[...] a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora. [...]. (AGRG NO ARESP 525614 / MG, RELATOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, JULGAMENTO 19/08/2014, PUBLICAÇÃO 25/08/2014) 5- É fácil averiguar, através de noticiário especializado, que o valor dos aluguéis são comumente fixados em torno de 0,5% a 0,6% do valor do imóvel, o que demonstra a plausibilidade da pretensão deduzida pelo recorrente e justifica seu acolhimento. 6- Logo, sendo incontestável o fato de que a unidade imobiliária adquirida pelo recorrente deveria ter sido entregue até fevereiro de 2013, mas não o fora até o presente momento, tenho que a construtora deve ser condenada ao pagamento de lucros cessantes, tendo como termo inicial a data do atraso da obra, já contabilizados os 180 dias de tolerância, até a data da rescisão contratual, no montante correspondente a 0,5% do valor do imóvel cada. 7- Recurso conhecido e provido. (TJES Ap 004XXXX-68.2013.8.08.0024 Relª Janete Vargas Simões DJe 25.08.215) v115No caso ora tratado, o imóvel esteve na posse da parte requerida, sem contrapartida à autora, por aproximadamente 03 anos (do início do inadimplemento, até a data da efetiva reintegração a autora na posse do bem). Diante disso, a perda do valor correspondente às arras é bastante razoável, para fins de compensação das perdas e danos, mesmo porque, não há multa contratual, ou pedido específico de perdas e danos, conforme mencionei acima. Da comissão de corretagem, no percentual correspondente a 6% do valor do contratoO pagamento da comissão de corretagem é obrigação do vendedor e, no caso, não houve desistência do contrato, mas inadimplemento, como menciona a própria autora. Nos termos do artigo 722 do CC: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.O pagamento da comissão, portanto, cabe à vendedora, e não se aplica o argumento de que tal verba se destinaria também a cobrir as despesas mencionadas no contrato, já que, para tanto, há a condenação nas perdas e danos e as despesas administrativas, analisadas abaixo. Não cabe, portanto,
