credor. Sem prejuízo, manifeste-se o credor em termos de efetivo prosseguimento, sob pena de arquivamento. Int. - ADV: CELIA TERESA MORTH (OAB 39899/SP), JENISIO MOTTA (OAB 105562/SP), ANTONIO CARVALHO DOS SANTOS FILHO (OAB 19614/SP), ROBSON ALVES CORRÊA (OAB 280163/SP)
Processo 000XXXX-33.2011.8.26.0625 (625.01.2011.002131) - Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Sebastiao Menino da Silva - - Solange Penteado de Andrade Silva - Eli Leandro Gonçalves dos Santos - Vistos. Sebastião Menino da Silva e Solange Penteado de Andrade Silva movem a presente ação em face de Eli Leandro Gonçalves dos Santos na qual afirmam, em síntese, que, no dia 25.6.2009, as partes entabularam compromisso de compra e venda do imóvel descrito na inicial, no qual o réu se comprometeu a pagar o valor de R$ 60.000,00 para adquirir o bem dos autores, sendo que o preço seria quitado com recursos de seu FGTS e mediante obtenção de financiamento a ser obtido com a Caixa Econômica Federal. Sustentam que, no referido contrato, ficou estipulada multa de 10% para o caso de rescisão motivada por qualquer um dos contratantes e que o réu, por contar com restrição em seu nome e por não providenciar a exclusão desse apontamento, não obteve o financiamento para a quitação do preço, razão pela qual o negócio foi desfeito. Aduzem que, por conta da rescisão, amargaram prejuízo de R$ 3.600,00 referente à comissão de corretagem da imobiliária responsável pela intermediação da venda. Requerem, assim, a execução do título extrajudicial para o fim de se obrigar o réu ao pagamento da multa contratual estipulada no ajuste (na proporção de 10% sobre o valor do negócio), no valor de R$ 6.000,00, e da quantia que desembolsaram para pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$ 3.600,00, perfazendo o débito atualizado a quantia de R$ 14.801,99, a qual postulam seja quitada no prazo de três dias com incidência de honorários advocatícios e custas, sob pena de penhora (fls. 2/8). Juntaram com a inicial os documentos de fls. 11/39. Os autores apresentaram emendas à inicial para o fim de converter o procedimento inicialmente distribuído como execução de título extrajudicial para o ordinário, postulando a rescisão do contrato firmado entre as partes e a condenação do réu ao pagamento da multa contratual estipulada no ajuste (na proporção de 10% sobre o valor do negócio), no valor de R$ 6.000,00, e da quantia que desembolsaram para pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$ 3.600,00 (fls. 73/74 e 78/79). Devidamente citado (fls. 97), o réu apresentou contestação, na qual postula, inicialmente, o chamamento ao processo da imobiliária que intermediou o negócio entabulado entre as partes, aduzindo, no mérito, que não foi o culpado pela rescisão contratual, pois lhe foi negado o crédito pelo agente financeiro, em razão de seu nome estar inscrito no rol de inadimplentes, sendo que os autores tinham ciência dessa possibilidade, e que tal fato, nos termos da cláusula quinta do contrato, dispensa o pagamento da multa; afirma, ainda, que não pode ser coagido a honrar o compromisso que assumiu sem ter condições financeiras para tanto, bem como que não houve qualquer dano aos autores pela não concretização do negócio (fls. 99/110). Com a defesa vieram os documentos de fls. 113/129. O réu também apresentou reconvenção, na qual sustentou, em resumo, que experimentou dano moral em razão do ajuizamento da ação principal, e também prejuízo material por ter sido obrigado a contratar advogado para sua defesa, tendo pago honorários no valor de R$ 2.000,00, motivo pelo qual formula pedido reconvencional de indenização por danos morais no valor de R$ 29.603,98 e por danos materiais na quantia de R$ 2.000,00 (fls. 130/139). Com a reconvenção, acostou o documento de fls. 140. Os autores/reconvindos apresentaram resposta à reconvenção, na qual sustentaram as mesmas razões expostas na inicial (fls. 144/156), e manifestaram-se sobre a defesa (166/183), acostando os documentos de fls. 185/238. O processo foi saneado a fls. 256/258, oportunidade em que foi indeferido o pedido de chamamento ao processo formulado pelo réu/reconvinte em sua defesa e designada audiência de instrução e julgamento. Na audiência de instrução e julgamento, foram colhidos o depoimento pessoal do réu/reconvinte, de uma testemunha e de um informante, tendo as partes, em debates, reiterado suas anteriores manifestações (fls. 275/278). É o relatório. Decido. Inicialmente, diante das peculiaridades do caso concreto, notadamente a falta de recursos do réu/reconvinte, que, inclusive, inviabilizou o cumprimento do contrato objeto da presente ação, defiro-lhe os benefícios da justiça gratuita. Proceda a serventia às anotações cabíveis. Passo à análise de mérito da presente ação e da reconvenção. Os pedidos formulados pelos autores/reconvindos merecem parcial acolhimento, sendo improcedente as pretensões formuladas na reconvenção. Com efeito, o contrato entabulado entre as partes foi o de “compromisso de venda e compra”, no qual os autores/reconvindos comprometeram-se a transferir o domínio do imóvel negociado ao réu/reconvinte, que, por sua vez, obrigou-se a pagar o preço acertado, tendo sido estabelecido no instrumento do ajuste cláusula penal, na qual se estipulou a aplicação de multa de dez por cento sobre o valor do contrato e a obrigação de pagamento da comissão de corretagem àquele que desse causa a sua rescisão (cláusula quinta - fls. 16). Assim, a controvérsia dos autos resume-se à existência ou não de culpa do réu/reconvinte pela rescisão do negócio. Nesse passo, o réu/reconvinte afirmou, em seu depoimento pessoal, que o negócio se desfez por não ter obtido a liberação do valor do financiamento para a compra do imóvel objeto dos autos. Aduziu que isso ocorreu por contar com restrições de crédito decorrentes de dívidas que possuía e, ainda, que sabia que não tinha condições de comprar o imóvel, afirmando, no mais, que chegou a emitir durante o processo de liberação do financiamento dois cheques sem fundos em face do próprio agente financeiro que lhe iria conceder crédito (fls. 276). Por outro lado, a testemunha Evandro, corretor de imóveis que intermediou o negócio, afirmou, em seu depoimento, que foi informado por um representante da Caixa Econômica Federal (banco que iria conceder o crédito ao réu/reconvinte para a aquisição do imóvel) que o réu/reconvinte havia emitido um cheque sem fundos da própria instituição financeira, o que prejudicou a liberação do crédito (fls. 278). Assim sendo, demonstrada está a culpa do réu/reconvinte pelo fracasso do negócio, já que voluntariamente emitiu cheque sem provisão de fundos contra o próprio agente financeiro do qual pretendia obter crédito, o que foi feito, inclusive, durante a tramitação do processo de aprovação do financiamento, fato que ensejou a não liberação do valor e teve por consequência o seu inadimplemento contratual (do réu/reconvinte). Dessa forma, havendo expressa previsão contratual da obrigação de pagamento de multa e comissão de corretagem ao culpado pela rescisão do negócio (cláusula quinta do contrato - fls. 16), deve o réu arcar com tais encargos. Com relação ao pagamento da comissão de corretagem, anote-se que os autores/ reconvindos comprovaram o prejuízo sofrido (recibo de pagamento acostado a fls. 20), razão pela qual devem ser ressarcidos pelo valor despendido (de R$ 3.600,00). Contudo, deve ser observado que a multa contratual fixada no ajuste (10% sobre o valor do contrato) é excessiva, mormente ao se considerar que o único prejuízo efetivo sofrido pelos autores/reconvindos foi o pagamento da comissão de corretagem acima referido. Acerca do tema, anoto que a finalidade da multa convencional, além do estímulo ao cumprimento da obrigação assumida em determinado negócio jurídico, é a de fixar o valor das perdas e danos. No entanto, a cláusula penal imposta no contrato celebrado entre as partes fixou multa pelo inadimplemento (10% sobre o valor do contrato, ou seja, R$ 6.000,00) e, ainda, indenização pelo prejuízo decorrente do pagamento da comissão de corretagem (R$ 3.600,00), o que tornou a obrigação manifestamente abusiva (R$ 9.600,00), mormente ao se considerar o valor do contrato (R$ 60.000,00). Assim, a redução de ofício do valor da multa é medida que se impõe para que se alcance o equilíbrio entre os contratantes, conforme dispõe o artigo 413, do Código Civil: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. No tocante à redução de ofício da cláusula penal, destaque-se que a norma acima transcrita utiliza a frase “a penalidade deve ser reduzida pelo juiz”, sendo que tal expressão é interpretada pela atual doutrina e jurisprudência como regra que impõe ao juiz o dever de reduzir a cláusula penal e não a faculdade de poder reduzi-la - caso seja
