Página 1497 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 14 de Outubro de 2014

do contrato de prestação de serviço; 3) a inexistência de danos morais. Pugna pela aplicação das penas por litigância de má-fé. Por sua vez, os corréus Jcaprini Gráfica e Editora Ltda., Renato Siqueira Caprini e Karin Ovares Caprini invocam, preliminarmente: a) a carência da ação pela ilegitimidade ativa e passiva ad causam; b) a inépcia da inicial, visto que não se requereu com clareza o bem material pretendido. No mérito, pugnam pela improcedência da ação, visto que inexistente qualquer relação jurídica com a parte autora. Sustentam: 1) a inexistência de fraude contratual; 2) a rescisão do contrato de locação, visto que a antiga locadora BF Correntes perdeu a posse precária do imóvel, visto que foi arrematado em hasta pública pela empresa Brasil Administração de Imóvel; 3) a inexistência de danos morais. Pugnam pela aplicação das penas por litigância de má-fé. Em réplica, a autora aponta irregularidade na representação: 1) corré Saraiva S/A, visto que não ficou explícito na procuração de fls. 147 e contestação de fls. 120/141, o nome do representante legal da empresa; 2) corré BF Correntes com relação ao representante legal (fls. 281/289 e 290). Alega ser parte legítima, visto que desconhecia a perda da posse do imóvel desde o dia 20/04/2012. Ademais, a que se considerar que o contrato de locação e de administração, ainda, produzem efeitos em relação à autora (terceira de boa-fé) e aos réus. Impugna a aplicação de penas por litigância de má-fé. Não houve interesse das partes na realização de audiência de conciliação (fls. 376 e 377). É o relatório. Decido. Julgo antecipadamente a lide, sendo desnecessária maior dilação probatória, visto que as questões postas em juízo dependem exclusivamente de prova documental já produzida. Para propor ou contestar ação é necessário ter interesse e legitimidade, conforme reza o artigo 3.º do Código de Processo Civil. Segundo Liebman, é a pertinência subjetiva da ação que se traduz no aparente direito de pedir o que pede (quanto ao autor -legitimidade ativa) e, na aparente obrigação de dar, fazer ou prestar o que é pedido na inicial (no que se refere ao réu -legitimidade passiva). A apuração da legitimidade ativa ou passiva para um dado processo se faz através da verificação da relação de direito material em discussão. Deve-se apurar se as partes litigantes estão vinculadas pela relação de direito material discutida e, caso estejam, o requisito da legitimidade estará satisfeito. Tenha-se presente que a legitimidade das partes, ao lado do interesse processual e da possibilidade jurídica do pedido, constitui, portanto, condição indispensável ao julgamento de mérito da ação. Pois bem. Narra a autora que foi contratada, em 01/06/2011, pela corré BF Correntes para alugar e administrar o imóvel comercial denominado Galpão 2, situado na Av. Mercedes Benz, n.º 1.000, na cidade de Campinas/ SP, até a efetiva desocupação pelos inquilinos, conforme contratos de prestação de serviços e de administração do imóvel de fls. 41/42 e 43/46, respectivamente, mediante pagamento da importância equivalente a 100% do valor do primeiro aluguel, pelos seus serviços profissionais, e de taxa mensal de 8% sobre o aluguel, referente a administração do imóvel locado. De assinalar-se que o imóvel locado foi cedido pela Municipalidade por Decreto e estava em nome de uma empresa falida, sendo que a ré BF Correntes era possuidora do imóvel em questão a título precário. Em 06/06/2011, as corrés BF Correntes e Equipamentos Ltda. (locador) e JCaprini Gráfica e Editora Ltda. celebraram contrato de locação de imóvel para fins comerciais, tendo como objeto o ponto comercial Galpão 2, pelo prazo de 36 meses, com início em 06/06/2011 e término em 05/06/2014, com aluguel mensal inicial de R$ 45.000,00, tendo como fiadores os corréus Renato Siqueira Caprini e Karin Ovares Caprini (fls. 47/60). Como se depreende do referido contrato de locação comercial, em sua cláusula 5.ª, parágrafo único: “O LOCADOR desde já autoriza a sublocação do imóvel em todo ou em parte, à Saraiva S/A Livreiros Editores [...]” (fls. 49). Assim, em 06/06/2011, diante do consentimento expresso do locador, deu-se efetiva sublocação do imóvel utilizado para a atividade comercial à Saraiva S/A, conforme contrato de fls. 161/163, cujo prazo de vigência era de 03 anos, com início em 06/06/2011 e término em 05/06/2014, com valor do aluguel mensal inicial de R$ 20.000,00, e vencimento todo dia 05 do mês subsequente ao vencido. Em 20/04/2012, a locadora BF Correntes juntamente com a inquilina JCaprini Gráfica e seus os fiadores Renato Siqueira Caprini e Karin Ovares Caprini firmaram distrato da locação com a consequente rescisão do contrato de locação, em virtude da inadimplência da locatária e também da decisão judicial, publicada em 13/04/2012, proferida nos autos do processo n.º 89/1998 que tramita na 2.ª Vara Civil local, que homologou a arrematação do imóvel locado efetuada pela Brasil Administração de Imóveis 09 Ltda. extinguindo o contrato de arrendamento existente (fls. 166 e 177). Na espécie, indubitável pelo conjunto probatório que a autora tinha conhecimento da rescisão do contrato de locação comercial, inclusive estava providenciando a vistoria de saída do imóvel da inquilina JCaprini para formalizar a rescisão, conforme documentos de fls. 357. Mesmo porque, se a corré BF Correntes contratou os serviços da Imobiliária autora para administrar o imóvel, qualquer providência a ser tomada em relação à locação, seja a sua prorrogação, seja a vistoria de saída da inquilina, caberia à administradora. Dessa forma, não há que se falar na ocorrência de simulação na desocupação do imóvel locado. Cumpre observar que a nova adquirente do imóvel locado, Brasil Administração de Imóveis 09 Ltda., é totalmente estranha à avença locatícia estabelecida entre as corres BF Correntes e JCaprini, e como nova proprietária poderia denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, nos termos do artigo 8.º da Lei do Inquilinato. Por seu turno, analisando o contrato de administração de imóvel firmado entre a autora e a corré BF Correntes, observa-se à cláusula 6.ª, a seguinte disposição: “CLÁUSULA 6.ª Se o contrato der aluguel estiver em vigor e a LOCADORA, sem motivo legal que o justifique, retirar a administração da Santa Rosa Comercial de Imóveis, deverá reembolsar a administradora todas as administrações que esta tiver direito até a efetiva rescisão do contrato de aluguel. Parágrafo 1.º: no caso de inadimplência por parte do inquilino a LOCADORA fica isenta de pagar as administrações durante o período de inadimplência. Parágrafo 2.º: no caso de rescisão contratual feita a pedido do INQUILINO (A) (OS) (AS) antes de ter-se findado o prazo de vigência do contrato, a LOCADORA também fica isenta do pagamento das administrações posteriores à data da rescisão.” (fls. 45) Ora, pela leitura da referida cláusula, principalmente do seu parágrafo 2.º, extrai-se que o contrato de prestação de serviços firmado entre as partes tinha como prazo de vigência a duração do período de locação do imóvel objeto do instrumento contratual. Assim, finda a locação do imóvel firmado entre as corres BF Correntes e JCaprini, não mais subsiste o contrato de prestação de serviços de administração de imóvel, visto que a imobiliária atuou como intermediária e administradora apenas naquele contrato de locação. Por sua vez, tem-se que o contrato de prestação de serviços de administração imobiliária encerra verdadeira relação de mandato entre as partes envolvidas, já que se funda na confiança do mandante para com o mandatário. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.” (STJ, REsp n.º 509.304/PR, 3.ª Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 16/05/2013). Sendo assim, não se verifica relação jurídica entre a imobiliária autora e a arrematante do imóvel, Brasil Administração de Imóveis 09 Ltda., visto que inexiste contrato de prestação de serviços de administração de imóvel firmado entre elas. Além disso, a autora não propiciou outro negócio jurídico, uma vez que não atuou como intermediária e administradora no contrato de locação de imóvel comercial firmado entre a arrematante e a corré Saraiva S/A. Por conseguinte, não tem a autora o direito de exigir das rés que o pagamento do aluguel mensal estipulado no contrato de locação comercial firmado entre a arrematante do imóvel e a corré Saraiva S/A, seja efetuado através de sua imobiliária. Como já dito, a legitimidade da ação vincula-se à titularidade do direito material. Nessa vereda, forçoso reconhecer