Página 447 da Judicial do Diário de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte (DJRN) de 16 de Outubro de 2014

partir de então a viger por prazo indeterminado. Além disto, encontra-se encartado nos autos da Ação de Despejo (fls. 17) a Notificação Premonitória emitida pelo Shopping Cidade Jardim, datada de 11/11/2011, denunciando o contrato de locação e concedendo um prazo de 30 dias para a desocupação das lojas 07 e 27. No caso, embora a locatária afirme que não esteja discutindo a questão atinente à ação renovatória, mas sim sobre o artifício usado pela locadora para impedir o uso desta ação, é imprescindível para o deslinde da presente controvérsia o exame da relação havida entre as partes e a existência, ou não, do legítimo direito da locatária à renovação do contrato, já que alega não ter sido isto possível em razão de atitude deliberada da locadora de não instrumentalizar, por escrito, a renovação dos contratos a partir de 1.999. Ocorre que, se a locatária pretendia preservar o ponto comercial, sabedora de que se encontrava em uma situação de vulnerabilidade, deveria ter ficado atenta às normas que regem a matéria providenciado o adequado e tempestivo ajuizamento da ação renovatória a fim de resguardar o seu interesse na continuidade do negócio. Contudo, a locatária não o fez deixando transcorrer o prazo estipulado na lei, quedando-se inerte, e o direito não socorre quem dorme. A consequência da falta de ação da locatária foi a prorrogação dos contratos, que antes eram renovados por prazo determinado, por prazo indeterminado a partir de 2.000, podendo, em princípio, ser rescindido a qualquer tempo por quaisquer das partes contratantes, inclusive pela locadora, através da retomada por denúncia vazia, desde que observados os preceitos legais. Por outro lado, não há nos autos sequer indícios de que a locadora tenha, propositalmente, se recusado a instrumentalizar os contratos de locação visando, tão somente, colocar a locatária em uma situação irreversível ao ponto de não mais poder utlizar-se da ação renovatória e obrigá-la a desocupar as lojas quando a locatária bem entendesse. Na verdade, nos empreendimentos tipo shopping center há um interesse mútuo do locador e do locatário pelo sucesso de ambos, propciando às partes auferirem maiores lucros. Na espécie, pelo tempo que os contratos perduraram, ou seja, mais de 11 anos desde a última renovação, acolher a tese da locatária seria no mínimo um contrassenso, já que se fosse essa a intenção deliberada da locadora, poderia ter retomado os pontos comerciais já no ano seguinte ao do término dos contratos. Na verdade, pelo que consta dos autos, somos levados à conclusão de que tudo decorreu de uma omissão da própria locatária, uma vez que não procurou munir-se dos instrumentos jurídicos adequados colocados à sua disposição visando a continuidade da contrato. Portanto, não pode a locatária, agora, querer se socorrer do Judiciário, atribuindo à locadora interesses mesquinhos, uso de expedientes escusos e práticas comerciais predatórias para justificar a sua pretensão. Relevante registrar, ainda, que para ter direito à renovação do contrato, não era necessária a manifestação expressa do locador de que não tinha interesse na continuidade do negócio, bastando estarem presentes os requisitos do art. 51, da Lei nº 8.245/91 e a pretensão ter sido deduzida no prazo estipulado no parágrafo 5º, in verbis: "Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. (...) § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor." Nesse contexto, ainda que se cogitasse de que a locatária tenha acenado com a possibilidade de que o contrato seria renovado, com de fato ocorreu por mais de 11 anos ininterruptamente, isto não induz uma nova relação jurídica entre as partes, nem de que houve a quebra ilícita de um contrato. Tampouco se caracteriza como dolo, mas, tão somente, mera expectativa de renovação do que em outras oportunidades fora pactuado entre as partes e que, todavia, em dado momento não se concretizou não gerando assim os efeitos pretendidos pela locatária. Especificamente quanto à pretensão ressarcitória relativa ao valor pago pelos pontos comerciais aos locatários anteriores, a ausência de qualquer participação da locadora nas negociações no que tange à fixação de valores já seria suficiente para descartá-la. Além disto, não ficou demonstrado que houve a imposição para que tal pagamento ocorresse. Nesse contexto, somos de concluir que o pagamento realizado pelos pontos comerciais decorreu única e exclusivamente da vontade da locatária de instalar-se no Shopping Cidade Jardim. De outro lado, a alegação de que a locadora fez constar no primeiro contrato de locação que "na ocasião da venda do ponto que por ventura venha ocorrer, veríssimo Filhos Ltda., terá participação de 15% do total firmado", evidenciando a compra dos pontos comerciais e que isto comprova a compra dos pontos comerciais pela locatária com a anuência, conhecimento e interesse da locadora, não impõe a ela, locadora, o dever legal de ressarcir a locatária pelos valores pagos. Realmente, estando o contrato sob a égide da Lei nº 8.245/91, é descabida a indenização pela retomada do ponto comercial (fundo de comércio), visto tratar-se de rescisão unilateral de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, sem ajuizamento de ação renovatória, nos moldes dos arts. 51 e 52, § 3º, da Lei. Neste sentido é a jurisprudência do STJ: "Ementa LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. POSTO DE COMBUSTÍVEIS. CONTRATO LOCATÍCIO COMERCIAL FIXADO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE RENOVATÓRIO. NÃO PREENCHIDOS OS REQUISITOS DOS ARTS. 51 E 52, § 3o. DA LEI DO INQUILINATO. RETOMADA DO IMÓVEL NO EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE PROPRIEDADE. INCABÍVEL A INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. O contrato de locação celerado entre a distribuidora de combustíveis e o revendedor varejista se submete às regras dispostas na Lei do Inquilinato. Precedentes do STJ. O ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório apenas na hipótese de a locação não residencial, por prazo determinado, deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no § 3o. do art. 52 da Lei 8.245/91; impõe-se o dever indenizatório tão-somente ao locador que age com má-fé ou desídia. No caso dos autos, não se tratando de locação passível de renovação compulsória, uma vez que o contrato de locação comercial foi firmado com prazo indeterminado, e não havendo nos autos sequer notícia de pleito renovatório, incabível a indenização do fundo de comércio, consoante os rígidos contornos traçados na Lei 8.245/91. O dever jurídico de indenizar o locatário pelo fundo de comércio decorre de norma especial integrante do sub-sistema jus-locatício, e não de previsão do Direito Civil comum (enriquecimento sem causa às expensas de outrem). O fundamento do aresto recorrido de que a indenização do fundo de comércio não se relaciona com a ausência de renovação do contrato locatício é contraditório, posto que, nos termos da legislação de regência o ressarcimento está intrinsecamente ligado ao direito de renovar a locação. Ademais, foi consignado pelo Juízo a quo que a conduta imputada à distribuidora de combustíveis não pode ser considerada como lesiva ou abusiva. Recurso Especial provido para afastar a indenização do fundo de comércio." (Processo: REsp 1060300 / PR; RECURSO ESPECIAL: 2008/0112800-3; Data do Julgamento: 02/08/2011; Data da Publicação/Fonte: DJe 20/09/2011). "Ementa CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. FUNDO DE COMÉRCIO. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. LEI Nº 8.245/91. ART. 52, § 3º. - Pela compreensão sistemática dos