Leilão de Imóveis - 05 Dicas para iniciantes em Leilão.

É de conhecimento comum que, os bens levados a leilão judicial ou extrajudicial sofrem descontos superiores a 50% do valor de mercado, razão pela qual se torna um excelente investimento, seja para moradia, locação ou revenda.

É possível fazer bons negócios na aquisição de imóveis de leilão, com segurança e lucratividade, adotando os cuidados e dicas abaixo.

1- FAMILIARIZAR COM CENÁRIO

Com o advento da tecnologia muitas barreiras foram superadas, dentre elas a ausência de informação, portanto busque cursos, palestras, vídeos explicativos sobre como atuar em leilão imobiliário, produzido por especialista no seguimento.

É aconselhável conhecer o teor da legislação que rege a matéria de leilão imobiliário, das quais destacamos a Lei de Alienação Fiduciária nº 9.514/1997, a qual teve alguns artigos alterados com o advento da Lei 13.465/2017; o Decreto Lei 70/66 (Leilão extrajudicial) e os artigos 879 a 903 do Código de Processo Civil (leilão judicial).

A experiência se obtém com a prática! É uma frase clichê, mas verdadeira frente ao dinamismo, rapidez e a tensão que envolve a venda de um bem em hasta pública, considerando inclusive, o apelo psicológico exercido pelos leiloeiros no intuito de superar os lanços ofertados sobre o imóvel.

Sugerimos que o interessado participe dos leilões tanto na modalidade presencial como na eletrônico, com vista a sentir a sinergia e a dinâmica do ato e se familiarizar com cenário para iniciar a oferta de lances com segurança.

2 -DEFINA QUAL O VALOR DO INVESTIMENTO – QUAL O VALOR EM MÃOS?!

É imprescindível avaliar qual a quantia máxima disponível para o investimento. Isso porque, além do valor do imóvel arrematado, o arrematante arcará com o valor da comissão do leiloeiro no percentual de 5% sobre o valor do arremate, bem como o recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) no percentual em torno de 3% sobre o valor da arrematação, despesas com a lavratura da Escritura Pública e com o Registro da aquisição perante ao Cartório de Imóveis local, em torno de 2% sobre o valor do bem.

E, se o objetivo da compra do imóvel for a revenda, acrescenta-se ao valor das despesas ou custo final do investimento, a comissão do corretor de 6% e a incidência de I.R no percentual de 15% sobre o ganho de capital, exceto nos casos de insenção.

ATENÇÃO: No que toca a cobrança do ITBI no Estado de São Paulo, a Prefeitura Municipal arbitrariamente utiliza como base de cálculo para o recolhimento do Imposto o maior valor existente entre o valor venal; valor venal de Referência e o Valor da Arrematação, o que gera a cobrança e o recolhimento de imposto em valor superior ao devido, situação esta que por ser arbitrária e prejudicial ao contribuinte arrematante, ampara o manejo de ação judicial no intuito de obstar tal conduta ou para reaver a diferença do valor pago frente ao devido.

Desta forma, para realizar um bom negócio e evitar surpresas futuras, após arrematação do imóvel é importante considerar tais despesas que acompanham o processo de arrematação.

2- DEFINA QUAL A FINALIDADE DA AQUISIÇÃO:

Antes de se aventurar no universo dos leilões de imóveis, é importante definir a finalidade do arremate, ou seja, a aquisição será destinada a moradia? A Locação? Revenda com lucro?

Isso porque. A maioria dos imóveis levado a leilão estão ocupados pelos mutuários/devedores que perderam o imóvel em razão de dívidas por inadimplência das parcelas do contrato de financiamento imobiliário, bem como dívidas oriundas de taxa de condômino ou IPTU, dentre outras possibilidades.

Desta forma, concluído a primeira fase do leilão que vai da arrematação até registro do imóvel em nome do arrematante; inicia-se a segunda fase consistente na desocupação do bem e a respectiva imissão na posse do arrematante (pegar as chaves do imóvel).

Portanto, o licitante deverá ter em mente que a obtenção da posse do imóvel arrematado poderá ser muito rápido ou moroso, pois cada caso é um caso.

Destacamos situações em que nos deparamos com o imóvel desocupado no primeiro contato realizado com o mutuário, ou seja, entre o arremate e a entrada no imóvel decorrem cerca de 30 dias. Mas também noticiamos o registro de case em que o morador utilizou-se de diversas manobras jurídicas protelatórias no intuito de obstar a imissão na posse e assim ocasionando uma morosidade maior.

4-DEFINA OS IMÓVEIS DE INTERESSE E AS MEDIDAS DE SEGURANÇA

Separar os imóveis com a real possibilidade de compra evitará a perda de tempo e dinheiro.

É importante fazer uma avaliação completa do imóvel antes de ofertar o lance, dentre elas destacamos.

· Análise da matrícula do imóvel disponibilizada no lote. Atente-se a data da sua emissão, pois se for muito antiga é aconselhável solicitar ao leiloeiro uma matrícula atualizada, a fim de certificar os últimos registros e averbações.

· Pesquise a localização exata do imóvel, se possível visite-o para obter informações diretamente com o zelador/síndico ou a vizinhança sobre a propriedade, valor médio de venda dentre outros.

· Avalie o valor de mercado do imóvel através de um corretor ou pelos sites de comercialização de imóveis, assim o interessado poderá apontar a margem de lucro líquido do seu negócio (arrematação). Tal pesquisa é importante até para avaliar se o valor mínimo de arrematação será considerado preço vil.

· Pesquise eventuais dívidas sobre o imóvel, tais como IPTU (site da Prefeitura) e Taxa de Condomínio (Sindico ou administradora do condomínio), embora deva constar obrigatoriamente no edital de leilão, não custa se certificar quanto aos valores informados.

· Certifique-se da intimação PESSOAL do mutuário para a purgação da mora, por meio de Cartório, pois a ausência invalida o leilão.

· Solicite ao leiloeiro a cópia das intimações dos mutuários/moradores do imóvel acerca das datas, horários e locais da realização dos leilões, pois é garantia do mutuário o direito de preferência na aquisição do bem, sob pena de invalidar o leilão.

· Consulte o registro do leiloeiro perante a Junta Comercial do Estado.

· Por precaução. Consulte no site do Tribunal de Justiça da localidade do imóvel, a existência de ação judicial proposta pelo mutuário contra o banco, com vista a discutir a retomada do imóvel pela instituição.

· Na dúvida, consulte um advogado especialista em leilão de imóveis para evitar problemas futuros.

5- O EDITAL DO LEILÃO DEFINE AS REGRAS DO JOGO.

Todo leilão tem um edital, que nada mais é do que o documento que contém todas as informações sobre o bem que será leiloado. O edital do leilão dita as “regras do jogo”.

Leia atentamente o edital, pois neste documento importantíssimo contém as informações necessárias para a segurança do negócio, dentre elas, a descrição detalhada do imóvel, com suas características e localização, as benfeitorias, os ônus sobre o imóvel, como a existência de dívidas e o responsável pelo respectivo pagamento (comprador ou vendedor), bem como a existência de ação judicial envolvendo o imóvel; a forma e o prazo de pagamento do imóvel arrematado; período em que será realizado os leilões com as datas e os horários das hastas, contendo os valores mínimos de oferta de lances; ocupação do imóvel, dentre outros.

As informações contidas no edital vinculam o arrematante ao passo que a ausência de dado imprescindível no documento poderá invalidar o leilão. Fique atento.!

Independente das dicas acima, recomendamos a todos que estão iniciando na compra de imóvel por meio de leilão extrajudicial, o apoio de um profissional especialista em direito imobiliário com expertise em leilão imobiliário.

A Advocacia Vivian Ribeiro informa que, este conteúdo tem tão somente a finalidade informativa, não representando uma indicação/orientação a qualquer operação imobiliária.

Dicas diárias sobre leilão de imóveis em: @vivianribeiro.advocacia

VIVIAN LIMA RIBEIRO, advogada, especialista e investidora em leilão de imóveis há 10 anos. Atuante nas áreas do direito Cível e Imobiliário, fundadora do escritório Vivian Ribeiro advocacia especializada, com sede em São Paulo e remotamente em todos os Estados da Federação, com MBA em Gestão Empresarial pela FGV/SP e pós-graduando em Direito Imobiliário pela EPD/SP. contatos: vivianribeiroadv.com.br; contato@vivianribeiroadv.com.br @vivianribeiro.advocacia, (11) 99342-6736