O locatário e a proteção do ponto comercial.

O locatário de imóvel NÃO-RESIDENCIAL possui uma forma de proteger o desenvolvimento da sua atividade empresarial do exercício do direito à ação renovatória da locação. Com efeito, trata-se de meio jurídico que visa compelir o locador a renovar compulsoriamente o contrato de locação, sob pena de pagar uma indenização. É um verdadeiro ativo do locatário na medida que a possibilidade do exercício de tal direito confere-lhe a resguarda ao desempenho da sua atividade comercial, possibilitando, inclusive, uma posição negocial vantajosa na negociação das condições contratuais para prosseguimento do contrato de locação, sobretudo o valor do aluguel.

ATENÇÃO: Para o uso adequado o locatário deverá observar os requisitos legais, bem como o prazo para tal exercício, que deverá ocorrer entre 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do término do contrato.

O art. 51 da lei de locações estabelece os requisitos legais para tanto, quais sejam: (a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Além destes requisitos, muito importante observar o exato cumprimento do contrato em curso, como reza o art. 71 da lei de locações, com a prova da quitação dos tributos incidentes sobre o imóvel, admitindo o STJ que o parcelamento do pagamento em atraso dos tributos preenche o requisito do citado artigo (art. 71, II), REsp 1.698.814.

A não observância do prazo ou o não exercício do direito trará uma posição contratual desfavorável ao locatário, haja vista que o locador terá uma posição negocial mais favorável, porquanto poderá legitimamente recusar a renovação e obter a retomada do imóvel, inclusive imotivadamente e sem ter que pagar qualquer indenização ao locatário.