Página 378 do Diário de Justiça do Estado do Maranhão (DJMA) de 12 de Junho de 2017

aluguel, na forma contratualmente pactuada, não mais reflete o justo preço, tendo sido rompido, em seu entender, o equilíbrio da avença. Nessa linha de raciocínio, alegou que a contraprestação atual não chega nem à metade do valor de mercado, conforme laudo de avaliação acostado à inicial, ressaltando que a localização do imóvel é fator considerável para sua valorização. Após tecer outros argumentos, pugnou pela concessão de liminar para arbitramento de aluguel mensal provisório. No mérito, requereu seja acolhida a pretensão revisional, com a fixação definitiva do valor de R$ 57.300,00 (cinquenta e sete mil e trezentos reais) e o pagamento das diferenças do aluguel apuradas no curso da lide, além de custas e verba honorária.Instruem a inicial os docs. de fls. 08-109.Em decisão de fl. 111, foi fixado, a título provisório, o aluguel no importe de R$ 28.650,00 (vinte e oito mil, seiscentos e cinquenta reais), o que foi objeto de agravo de instrumento manejado pela requerente, conforme fls. 120-132. O em. Relator manteve a decisão vergastada ao indeferir o pedido de efeito suspensivo (fls. 135-137).Na audiência de conciliação (ata de fl. 141), não houve acordo entre as partes, tendo a requerida ofertado sua contestação munida de farta documentação, motivo pelo qual foi concedido à suplicante prazo para manifestação. Foi fixado o ponto controvertido e deferidas as provas pericial e documental.Em sua resposta (fls. 143-164), a demandada suscitou a preliminar de inobservância do art. 19 da Lei nº 8.245/91, pugnando pela extinção do feito sem resolução de mérito. Quanto ao meritum causae, sustentou que efetuou no local uma construção de significativo valor, o que beneficiou a suplicante, destacando ainda que no 3º aditivo contratual restou acordada a redução da área locada sem diminuição do valor do aluguel e a obrigação da ré de pagamento do foro.Outrossim, a suplicada apontou equívocos nas avaliações juntadas pela autora, destacando a diferença entre os imóveis utilizados como parâmetro no mérito comparativo. Destacou, por outro lado, a função do aluguel percentual como forma de manutenção do equilíbrio do contrato, sendo uma forma de participação direta da autora nos lucros da ré. Ademais, pontuou que a pretensão da requerente é voltada não a um juízo de revisão, mas sim de alteração do pactuado inicialmente, apresentando, por fim, contraproposta com o valor que entende correto. Requereu o acolhimento da preliminar ou, caso ultrapassada, a improcedência do pleito autoral.Com a contestação, vieram os documentos de fls. 166-296.Réplica do autor às fls. 298-308, refutando os argumentos da suplicada e reiterando os termos da inicial.O perito foi nomeado às fls. 315-316, tendo as partes apresentado quesitos às fls. 319-321 e 323-324. O laudo pericial foi aportado aos autos às fls. 339-347.A autora se pronunciou sobre o laudo às fls. 356-366, e a ré, às fls. 368-384. Acerca das falhas apontadas pelas partes, o experto prestou esclarecimentos às fls. 395-399. Novamente, as partes foram intimadas para manifestação, o que ocorreu às fls. 403-407 e 414-424.Em atendimento à determinação de fls. 425, as litigantes ofertaram quesitos para serem respondidos pelo perito em audiência (fls. 429-430 e 432-433.Após várias tentativas inexitosas de intimação do expert para a audiência, a demandante requereu a desistência da oitiva pericial, o que foi deferido à fl. 479, vindo os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido.Inicialmente, cumpre abordar a matéria preliminar suscitada pela requerida no bojo de sua contestação e ainda não apreciada, tendente à suposta inobservância do art. 19 da Lei nº 8.245/91.Não merece acolhimento a alegação da ré, porquanto o 3º aditamento ao contrato de locação anexado aos autos às fls. 37-40 estabeleceu, de forma expressa, que a redução da área locada (de 2.937,20m² para 2.733,00m²) deu-se sem qualquer alteração das condições contratuais, unicamente para fins de facilitar os trâmites de desmembramento e unificação da área. Muito embora a redução da área (com a manutenção do valor do aluguel) possa ter, na prática, repercutido de forma mínima no valor da locação, tal aspecto não possui o condão de traduzir a situação prevista no art. 19, da Lei nº 8.245/91.Ora, a vontade manifestada pelas partes no referido aditivo foi precisamente desburocratizar a obtenção do habite-se de construção pela locatária, como expresso à fl. 37, sendo necessário para tanto "o desmembramento e unificação da área locada perante o cartório de registro de imóveis, individualizando a área sobre a qual recai a construção e a locação, com vistas a atender exigência formulada pela Prefeitura Municipal de São Luís/MA" - fl. 37.Esse foi o contexto em que se deu a redução da área locada, constando no pacto de forma expressa que "a Locatária manifestou interesse em reduzir a área locada de 2.937,20m² para 2.733,00m², compreendida pelos lotes 01 a 07, da Quadra 117, sem qualquer alteração das condições contratuais, e, com isso facilitar os trâmites de desmembramento e unificação da área" - fl. 37.A cláusula 3ª (fl. 38) do mesmo aditivo estabelece, com nitidez solar, que a redução da área locada não implica redução do valor do aluguel, perdurando o direito da locadora de pleitear, a qualquer momento, a revisão dessa verba.Assim sendo, constata-se seguramente que a vontade outrora manifestada pelas partes no citado aditivo não foi a de alterar o valor do aluguel, mas sim facilitar o próprio funcionamento da empresa suplicada, não sendo o caso de óbice à presente ação revisional por inobservância do prazo trienal estabelecido pelo citado dispositivo legal.Corroborando essa afirmação, cumpre trazer à baila o entendimento preconizado pelo STJ, no qual se observa que somente um acordo a respeito do valor do aluguel constituiria termo a quo para a fluência do prazo a partir do qual restaria permitida a revisão de que se cuida: Os comandos dos arts. 18 e 19 da Lei nº 8.245/1991 autorizam que tanto o locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes. (REsp 1566231/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016) Desse modo, não tendo o 3º aditamento ao contrato de locação disposto sobre qualquer alteração do valor do aluguel, a pretensão revisional da suplicante não resta obstada, motivo pelo qual merece ser rechaçada a preliminar suscitada pela ré em contestação.Quanto ao mérito, pretende a autora a revisão do valor do aluguel do imóvel descrito na inicial, tendo a ré, em sua peça de resistência, aduzido que o acolhimento da pretensão autoral redundaria em modificação do contrato originalmente celebrado entre as partes.Pois bem. Analisando detidamente os autos, infere-se que a pretensão da suplicante cinge-se unicamente à atualização do valor do aluguel, devendo ser ressaltado que o longo prazo da avença inicialmente firmada (20 anos) é um fator que, muitas vezes, contribui para a defasagem da quantia mensalmente paga pelo locatário.O fato de existir cláusula a respeito do pagamento do aluguel com base em percentual de 4% do faturamento mensal da empresa suplicada não obsta o pleito da autora, até porque a pretensão revisional é direcionada unicamente ao pagamento do aluguel com base em valor fixo (aluguel mínimo, disposto no item IV do contrato - fl. 28).Havendo previsão no contrato de que o pagamento mensal em análise deverá contemplar a modalidade de maior valor, a insurgência da requerida de que o equilíbrio financeiro do contrato já estaria garantido por essa alternativa não merece prosperar, pois não haveria sequer ônus maior a ser arcado pela requerida caso o aluguel percentual fosse mais vantajoso.Destaque-se, por outro lado, que as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, ao contrário