Página 1059 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 17 de Outubro de 2017

novo valor do aluguel, não propriamente no que pertine à renovação em si. Fls. 454/455; e 456/457: ré; e autora indicam assistente técnico e formulam quesitos. Autora substitui seu assistente à fls. 466. Fls. 486/525: laudo pericial. Fls. 528/565: manifestação da ré sobre o laudo com documento (parecer de seu assistente técnico). Sustenta que o perito judicial basicamente se utilizou de elementos de pesquisa comparativa inadequados para se comparar ao imóvel objeto desta ação, posto que este se localiza na Avenida Floriano Peixoto, em uma esquina, próximo à Praça da Independência, sabidamente polo de grande valorização e zona comercialmente nobre da cidade. O perito se baseou em amostras que não servem como comparação, posto que localizadas em logradouros muito inferiores ao do imóvel objeto desta ação, o que se passa, igualmente, com os próprios prédios (cita o item “3” do parecer de seu assistente fls. 535). Assim, partindo de pressuposto incompatível e falso, que não serve para a hipótese dos autos, o perito chegou a conclusão que não se ajusta ao real valor do locativo, efetivo, e de acordo com o valor mercadológico do local. Pede o acolhimento do parecer de seu assistente técnico. Fls. 566/575: manifestação da autora sobre o laudo com documento (parecer parcialmente divergente de seu assistente técnico). Observa que o perito judicial se utilizou do Método de Comparação de Dados por Inferência Estatística, por ser este o mais utilizado em questões que envolvem a aferição do valor do locativo para imóveis como o objeto desta ação. Avaliou o estado de conservação como “bom”, apurando o valor do locativo em R$ 31.500,00 para setembro/2015. Questionado acerca do valor do metro quadrado para locação na área, apontou a média de R$ 43,13, baseando sua informação em outros imóveis na região onde está instalado o comércio. Citando o parecer de seu assistente técnico, a autora alega que o imóvel é antigo, sendo sua construção de 1935, e que apesar de ser notória a boa conservação das áreas da loja do imóvel, o valor apurado pelo perito judicial não é o adequado, sustentando ser o mais correto o valor de R$ 29.000,00 (setembro/2015). Ressalta que o valor apurado por seu assistente técnico condiz com os cálculos apresentados na réplica à contestação, quando baseado no laudo da ré, se constatou que o valor médio para o metro quadrado, em se tratando de locação, girava em torno de R$ 41,21. Sustenta que, da mesma forma, o valor do metro quadrado apurado pelo perito judicial aponta um locativo mensal no importe de R$ 29.825,25, que muito se aproxima do valor do aluguel provisório fixado pelo juízo. Conclui que o valor apontado pela ré (R$ 41.600,00) não condiz com a realidade do mercado imobiliário local, muito menos com a realidade financeira do país. Pede que seja considerado o valor ofertado na petição inicial. Fls. 580/592: laudo pericial de esclarecimento. Fls. 596: Manifestação da autora. Ciente dos esclarecimentos prestados pelo perito, reitera o pedido inicial, entendendo ser o mais justo. Todavia, caso seja outro o entendimento do juízo, pede que seja tido como definitivo o valor do aluguel provisório fixado à fls. 444. Não houve manifestação da ré. Fls. 607: decisão que encerrou o procedimento pericial, encerrou a instrução e fixou prazo para oferecimento de razões finais escritas. Fls. 609/613: memorial da ré. Reitera seus argumentos quanto à localização, área do imóvel (totalmente utilizado pela autora), a existência do estacionamento privativo e o fato de ser o único do seu gênero nas imediações (fator raridade), peculiaridades que não podem deixar de ser consideradas. Reafirma que o perito judicial não levou em consideração o fator raridade, comparando coisas desiguais, como ele próprio admitiu em seus esclarecimentos, quando disse que utilizou amostras de uso comercial de outras localizações, outros bairros, como Encruzilhada, Vila Matias, etc. Sustenta que devem ser examinados os aspectos privilegiados do imóvel objeto desta ação. Já o consistente parecer de seu assistente técnico, principalmente para fazer a homogeneização dos dados, se manteve sempre atento à melhor doutrina utilizada para perícias, de dar pesos distintos aos pavimentos diferentes de cada imóvel (no caso, o grande piso térreo que predomina), mas considerando outros pormenores importantíssimos do todo, como o inegável valor ou peso do estacionamento privativo, que, sabidamente, faz enorme diferença no preço da locação, ainda mais naquele ponto. Assim, considera justo o valor do locativo encontrado por seu assistente técnico. Cingindo-se a discussão apenas ao valor do aluguel, afirma que a proposta de renovação merece reparos quanto ao valor ofertado e, consequência legal disso é que a autora ficou vencida na essência e na maior parte de seu pedido, cabendo a ela, portanto, arcar com os ônus sucumbenciais previstos para a hipótese. Fls. 614/617: memorial da autora. Reiterando manifestações anteriores, a autora destaca que na réplica, utilizando-se da própria documentação trazida pela ré, demonstrou que a avaliação apresentada na inicial (fls. 39) reproduz fielmente a realidade do mercado imobiliário da cidade. Sustenta que a realidade fática do mercado imobiliário santista não permite a fixação do aluguel no patamar pretendido pela ré, posto que irreal e excessivamente pretensioso. Basta compulsar os autos e ver a imensa lista de imóveis e seus valores locativos (se reporta à fls. 363/394 e 521). O perito judicial chegou ao valor de R$ 31.500,00 para o locativo. Repetindo que apesar de bem conservado, o imóvel em questão é antigo, reafirma que o mais correto é tomar como certo o valor do locativo de R$ 29.000,00 (setembro/2015), conforme parecer de seu assistente, e que está em consonância com o valor ofertado inicialmente e de certa forma com o valor fixado provisoriamente pelo juízo. Aduz que cumpriu todos os requisitos legais da ação renovatória e que a contestação da ré se limitou apenas à não aceitação do valor oferecido, e não na renovação em si. Reafirma que sua oferta é a que melhor representa a realidade do mercado, sendo justa e equilibrada, amparada por toda a prova produzida, inclusive a pericial. Pede pela total procedência e a condenação da ré nas custas e despesas processuais e, tendo em vista o caráter dúplice desta demanda, pede a condenação da ré em honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa, respeitando-se o que disciplina o art. 85, §§ 2º e 6º do CPC. ESSE É O RELATÓRIO. Passo a fundamentar para justificar a conclusão.* O presente feito tem por objetivo a renovação do contrato de locação do imóvel localizado à Avenida Marechal Floriano Peixoto, no 92, nesta Cidade. O contrato a renovar remonta ao período de 1o de novembro de 2010 a 30 de outubro de 2015. Em se tratando de locação não residencial, uma vez cumpridos os requisitos previstos no artigo 51 da Lei no 8.245/91, o que se verifica no presente caso, surge o direito ao locatário de renovar o contrato, ao qual não se opôs o locador, havendo divergência apenas com relação ao valor do aluguel a ser pago e, para tanto, foi realizada perícia judicial, cujo laudo foi juntado a fls. 486/525, com os posteriores esclarecimentos (fls. 580/592). Pois bem. O perito judicial apresentou como valor do locatício mensal, para o imóvel objeto da lide, a importância de R$ 31.500,00, considerando data de referência setembro/2015 (fls 519). Muito embora o Magistrado não esteja adstrito ao laudo pericial, inexiste qualquer vício, mácula ou imperfeição a inquinar o trabalho desempenhado pelo expert nomeado, que constatou que o valor justo de locação do imóvel objeto da ação seria aquele referido no parágrafo acima. Dessa forma, revelam-se suficientes e adequados os métodos utilizados e os esclarecimentos prestados, levando-se em conta estarem bem fundamentados e terem sido elaborados por profissional imparcial, equidistante das partes. Portanto, este juízo reputa adequada a conclusão pericial em arbitrar como justo o valor do aluguel no montante de R$ 31.500,00 por mês, para setembro/2015. A controvérsia, conforme dito acima, resumiu-se ao valor do novo aluguel, tendo o perito apurado valor bem próximo àquele indicado pela autora (R$ 28.850,00). Por isso, não será considerada sucumbência parcial em seu desfavor. Dirimida, pois, a controvérsia sobre o aluguel a ser pago, o artigo 51 da Lei no 8.245/91 é expresso ao determinar que a renovação do aluguel deva ocorrer por período igual ao da avença anterior. Por conseguinte, o prazo da renovação é o mesmo que havia sido anteriormente estipulado, ou seja, cinco anos, devendo ser mantidas as demais disposições contratuais pactuadas. Assim, julgo procedente o pedido para DECRETAR a renovação do contrato de locação firmado entre as partes, por novo período de cinco anos, iniciando-se em 1o de novembro de 2015 até 30 de outubro de 2020, com aluguel mensal inicial correspondente a R$ 31.500,00, mantidas as demais condições e cláusulas nos exatos termos anteriormente contratados. Considerando a resistência oferecida pela ré e a apuração do novo aluguel em valor próximo ao pretendido pela autora, não se