Processo 107XXXX-50.2018.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Paulo Roberto de Oliveira - Condomínio Edifício Major Sertório - - Clinica Ede & Associados LTDA. - Olga Ramirez Llopis - Maísa Machado Turolla - Vistos. Paulo Roberto de Oliveira ajuizou ação cominatória cumulada com dano material e moral em face de Condomínio Edifício Major Sertório e Ede Associados LTDA. Em síntese, alega ser condômino, residente no apartamento 06, desde 1980. Aduz que dois dos condôminos, quais sejam, Virgínia Aparecida Camilo Ede e Wagner Miranda Gomes, sócios da empresa requerida, estariam utilizando os apartamentos 1 e 2 e o porão (apto 2-a) como clínica dentária, sem a concordância dos demais moradores. Aduz que até 22/03/2017 a condômina Virgínia era síndica, hoje o atual síndico é Wagner Miranda Gomes, proprietário de uma das unidades onde funciona a clinica (apto 1). Esclarece que ambos os sócios da referida empresa dentária não residem no imóvel objeto do litígio. Esclarece que desde 1998 foram enviadas notificações extrajudiciais para a condômina Virgínia, impugnando a respeito das reformas havidas no imóvel. Alega que de acordo com a ata, firmada em 1959, e convenção, art. 2, i, o condomínio é para fins de uso exclusivo residencial, sendo vedado também, pela convenção, a modificação da fachada da unidade. Requer a procedência da ação para que os réus sejam instados a cumprir a convenção, sob pena de sanção; que cesse a atividade comercial, com o consequente desfazimento de todas as obras realizada na área comum; que sejam condenados a corrigir as rachaduras que estariam comprometendo a segurança do imóvel. Subsidiariamente, caso se mantenha a atividade comercial, requer a condenação da ré Clinica EDE no pagamento dos prejuízos materiais decorrentes da desvalorização do imóvel e das reformas feitas, que estariam comprometendo a segurança do condomínio em geral; bem como que seja condenada a arcar com o pagamento de alugueis em decorrência do uso da área comum e com taxa condominial proporcional ao espaço por ela usado. Requer o reembolso das despesas com honorários advocatícios e indenização por danos morais no valor não inferior a R$ 10.000,00. Juntou documentos. Devidamente citada, a requerida EDE apresentou contestação (fls. 164/214). Preliminarmente impugna a justiça gratuita, alega ausência de interesse de agir, ilegitimidade passiva. No mérito, requer o reconhecimento da prescrição; aduz que o condomínio não possui destinação exclusivamente comercial, conforme “escritura de declaração, divisão especificação e regulamento de condomínio”, datada de 17/01/1953, e que somente não conseguiu atualizar a referida escritura devido à oposição feita pelo autor. Alega que há cinquenta anos as unidades utilizadas para fins comerciais, disso o autor estaria ciente desde 1980, quando há pelo menos 17 anos haveriam unidades destinadas ao uso comercial. Alega que a sócia da clínica adquiriu a unidade em 1990, com o exercício da clinica odontológica desde então, e com a constituição da empresa EDE desde 1999. Assevera que das 9 unidades, 3 são comerciais, mas que somente a empresa ré figura no polo passivo. Em razão das reformas realizadas, aduz que o imóvel valorizou-se e que somente assumiu o cargo de síndica devido a ausência de interesse dos demais moradores. Quanto às obras realizadas em suposta área comum, aduz que fazem parte do porão (apartamento 2-a). Tece considerações a respeito da boa-fé objetiva e impugna o laudo pericial apresentado, alegando não haver prova da irregularidade das obras. Juntou documentos. Devidamente citado o condomínio réu apresentou contestação (fls. 249/260). Impugnou a justiça gratuita e alegou falta de interesse de agir. No mérito, aduz que o condomínio tem finalidade mista, e que a restrição contida na convenção não é aplicada há mais de 50 anos.Quanto às obras realizadas, alega que foram executadas regularmente, não implicando em alteração da fachada e não foram realizadas em áreas comuns. Réplica às fls. 308/311. Saneador (fls. 312/314), e seu complemento (fls. 330). Laudo pericial (fls. 419/548). Manifestação das partes. É a síntese do necessário. Fundamento e decido. Conforme acima brevemente relatado, pretende o autor, a condenação dos requeridos na abstenção do uso comercial das unidades, que identifica, com o consequente desfazimento de obras realizadas na área comum, bem como indenização material e moral. Ocorre que, após a instrução, os fatos narrados na inicial, não restaram devidamente comprovados. Vejamos: O autor comprovou ser proprietário da unidade 06, desde o ano de 1980. Porém, a unidade 02, adquirida em 1963 por Américo Marcos de Campos, desde então vem sendo utilizada como consultório odontológico. Em janeiro de 1990, os sócios da empresa ré, continuaram o mesmo uso, não havendo qualquer documento ou noticia acerca de qualquer oposição. Já o porão, adquirido em 29/07/1998, em seus dados, consta como de finalidade comercial (fls. 236). Como se percebe, a atividade comercial em tais unidades já existiam antes mesmo da adquisição, pelo autor, da respectiva unidade. Trata-se da aplicação da teoria da pré ocupação, bem como da boa fé objetiva, pois, quando autor tomou posse da sua unidade, já funcionava no local o consultório dentário, e outra empresa. Fato que perdura até hoje, e apenas cerca de 30 anos após, o autor invoca a convenção de condomínio, para a condenação dos requeridos, na abstenção de tais atividades. Tal ato viola a boa fé objetiva, na aplicação do conceito “venire contra factum proprium’’: “A teoria dos atos próprios parte do princípio que, se uma das partes agiu de determinada forma durante qualquer das fases do contrato, não é admissível que em momento posterior aja em total contradição com a sua própria conduta anterior. Sob o aspecto negativo, trata-se de proibir atitudes contraditórias da parte integrante de determinada relação jurídica. Sob o aspecto positivo, trata-se de exigência de atuação com coerência, uma vertente do imperativo de observar a palavra dada, contida na cláusula geral da boa-fé.’’ (in Revista do Advogado, O Princípio da boa-fé objetiva no Novo Código Civil, Renata Domingues Barbosa Balbino, p. 116). Ora, após 40 anos, é forçoso admitir que eventuais vícios foram sanados, sem embargo de que tal conduta importa em renúncia de todas as ações ou exceções. (artigos 174 e 175 do Código Civil). Por derradeiro, existe autorização da assembleia condominial para tal utilização e funcionamento, conforme fls. 288/292. No mais, quanto as obras realizadas no local, tais foram objeto de prova pericial, que assim concluiu pela existência de obras na área comum, e que tais obras provocaram valorização no condomínio como um todo (fls. 532/533). Concluiu ainda que as unidades ocupadas pela parte ré não estão projetadas para a área comum, e que tais não provocaram quais danos das demais unidades, pois sem alteração de ordem estrutural. Como se percebe pelo laudo, em especial pelas fotos que o integram, o local antes das obras realizadas encontra-se em péssimo estado de conservação, culminando com um ótima aparência após a finalização. Ademais, as obras foram integralmente custeadas pela parte ré, embora à melhoria não tenha ocorrido apenas na área privativa, beneficiando todo o condomínio. Em suma, os requeridos não violaram as regras do condomínio, e estão utilizando apenas ás respectivas áreas privativas, embora à reforma para melhoria também tenha acontecido na área comum, sem custos para os demais condôminos, e, dado a não alteração da estrutura do edifício, não há que se falar em indenização material ou moral. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão inicial, nos termos do artigo 487, i, do Código de Processo Civil. Condeno o autor no pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que nos termos do artigo 85 e seguintes do Código de Processo Civil, fixo em 20% sobre o valor da ação. P. R. I. - ADV: PRISCILA SANDA NAGAO CARDOSO (OAB 182612/SP), JHESSIKA FERNANDA FREITAS AVELINO (OAB 347188/SP), CARLOS AUGUSTO STOCKLER PINTO BASTOS (OAB 159721/SP), MAURÍCIO PERES ORTEGA (OAB 155733/ SP), PAULO DE ABREU LEME FILHO (OAB 151810/SP)
Processo 107XXXX-68.2019.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Dever de Informação - Ivanete Alves Viana Silva -UNIESP SA - - FUNDAÇÃO UNIESP DE TELEDUCAÇÃO - Vistos. IVANETE ALVES VIANA SILVA, ajuizou ação de obrigação de fazer c/c pedido de indenização por danos materiais em face de UNIESP SA e FUNDAÇÃO UNIESPE DE TELEDUCAÇÃO. Alega, em síntese, que fora aluna das requeridas, e que foi seduzida através do programa “UNIESP PAGA”, do qual as requeridas se comprometiam a pagar o fundo de financiamento estudantil FIES. Assevera que, a única obrigação que lhe fora imposta era a de efetuar o pagamento de R$ 50,00 a título de amortização. Aduz ainda que, conforme a propaganda o aluno receberia um
