Página 2538 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 8 de Abril de 2020

fortuito (Súmula 161 do TJSP). Cláusula contratual que estipula termo certo para conclusão das obras e faz menção indireta a prorrogação, sem indicação concreta de prazo citando genericamente a Lei nº 6.766/79. Violação do CDC. Dever de informação que exigia indicação clara no contrato de qual seria o prazo máximo de prorrogação. Normas da Lei nº 6.766/79 que não têm o conteúdo alegado pela parte, tratando-se de normas relativas ao projeto de loteamento, com estipulação do prazo máximo que seria admissível para realização de obras, mas que não limita possibilidade de os contratos firmados com os adquirentes estipularem prazos diversos, os quais prevalecem. Mora das rés reconhecida. Rescisão do contrato por inadimplemento imputável ao vendedor. Efeitos ex tunc. Obrigação de restituição dos valores desembolsados pelo adquirente, inclusive comissão de corretagem e taxas, ainda que pagos a terceiros. Interesse negativo do contrato. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 100XXXX-47.2013.8.26.0152; Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cotia - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/12/2019; Data de Registro: 03/12/2019). Oportuno ressaltar que a boa-fé entre os contratantes é requisito essencial do negócio jurídico, sendo princípio basilar e norteador de toda a vida social e, consequentemente, consumerista. As justificativas dos réus, por sua vez, não prosperam, ademais, não é crível que a omissão a que deram causa os beneficie, logo, diante da lacuna existente no contrato de compra e venda, quanto ao prazo de entrega do imóvel, prevalece a afirmação dos autores, de que houve atraso na entrega do imóvel, mostrando-se razoável o prazo por eles afirmado e que foi superado. Neste aspecto, observa-se, pelos documentos juntados pela ré a fls. 168 e 169, que em janeiro de 2017 foi informado à Municipalidade que as obras de infraestrutura estavam concluídas, estando pendente interligação de energia elétrica e teste da estação elevatória de esgotos, sendo que em fevereiro de 2018 foi expedido alvará de licença para prorrogação do prazo para execução das obras de infraestrutura, evidenciando o atraso na entrega do imóvel aos autores, considerando que o contrato foi firmado em junho de 2014. Observe-se, também, que a alegada demora na tramitação e aprovação do loteamento pelos órgãos públicos é previsível e inerente à atividade desenvolvida pelas rés, não justificando o atraso na entrega do imóvel. Outro ponto controvertido a se observar é o concernente à disponibilização do conteúdo correspondente à implantação das obras de infraestrutura do loteamento Jardim Dona Tereza. De fato, a descrição contida na Cláusula Décima Sexta, parágrafo primeiro, da minuta contratual, não compreende as benfeitorias que acreditaram os autores fazer parte do empreendimento, quais sejam, a pracinha de chegada, pomar, pista de caminhada, playground, estação ecológica para ginástica e campinho de futebol. Entretanto, conforme demonstrado a fls. 03 e 66, por documento não especificamente impugnado, a promessa divulgada pela publicidade alusiva ao imóvel, no tocante às obras de infraestrutura,contempla as benfeitorias mencionadas. O Código de Defesa do Consumidor, além de vedar explicitamente a publicidade enganosa ou abusiva, impõe vinculação direta entre a informação ou publicidade e o fornecedor. Assim, forçoso convir que as rés, ao não implementarem todas as benfeitorias, descumpriram com a promessa divulgada pela publicidade alusiva ao imóvel. Nestes termos, deve ser declarada a rescisão contratual, por culpa das rés. Todavia, não merece acolhida o pedido de indenização por danos materiais na importância de R$ 6.313,68, correspondente aos alugueis pretendidos pelos autores durante o período de atraso na entrega do terreno. Isso porque, embora a Coautora Jacqueline resida no endereço mencionado (fls. 76/77), não lograram êxito em comprovar o referido pagamento, uma vez que o contrato juntado pela requerente Jacqueline a fls. 68/73 está em nome de terceiros estranhos a lide. Quanto à cláusula contratual que prevê penalidade apenas para o caso de inadimplemento do promitente comprador, tem-se o julgamento dos recursos repetitivos dos Temas 970 e 971, pelo Superior Tribunal de Justiça: EMENTA [...] COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (...) (REsp 1614721 DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (REsp 1631485 DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) De fato, é o que se verifica nos termos do contrato em testilha, em especial, na Cláusula Décima Quinta. Logo, cabe em favor dos autores a multa contratual prevista na referida cláusula, no valor de R$ 1.137,75. Por conseguinte, resta caracterizado o descumprimento contratual pelos requeridos, ensejando a rescisão do contrato de compra e venda por sua culpa, com incidência da multa contratual prevista na Cláusula Décima Quinta, tendo em vista o julgamento de recursos repetitivo do tema 971. Ademais, considerando a rescisão por culpa das rés, os autores fazem jus à devolução integral dos valores pagos, não podendo ser acolhido o alegado percentual de retenção, devendo tais valores serem corrigidos monetariamente a partir dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros legais da citação. Quanto ao valor a ser restituído, não prospera a insurgência da parte ré, pois os autores instruíram a inicial com planilha especificando os pagamentos realizados no período de junho de 2014 a dezembro de 2016 (fls. 87/88), portanto, coincidindo com o período apontado pela ré a fls. 157/158, tendo em vista que aponta a falta de pagamento das parcelas vencidas a partir de 30/01/2017. A divergência de valores reside, na realidade, quanto à atualização e juros das prestações, o que será apurado por ocasião do cumprimento de sentença. Por outro lado, rejeita-se a tese de ocorrência de dano moral indenizável no caso em tela. É claro que todo e qualquer inadimplemento contratual gera decepção e aborrecimento pela quebra da expectativa. Contudo, salvo em situações excepcionais e bem delineadas, a simples frustração decorrente do inadimplemento não é indenizável, mas somente a ofensa a direitos da personalidade, ou aquele sofrimento intenso e profundo, a ser demonstrado no caso concreto. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1.- Dissídio jurisprudencial comprovado. 2.- “O inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. É certo que a inobservância de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas não se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações contratuais não é de todo imprevisível.” (REsp 876.527/RJ). 3.- Agravo improvido. (AgRg no AREsp 287.870/SE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2013, DJe 05/06/2013). Esse é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “O inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante e normalmente o traz trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própriavidaem sociedade. Com efeito, a dificuldade financeira, ou a quebra da expectativa de receber valores contratados, não tomam a dimensão de constranger a honra ou a intimidade, ressalvadas situações excepcionais” (STJ REsp nº 202.564/RJ Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira j. 02.08.2001). Ainda no mesmo sentido: “COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Atraso na obra e entrega do imóvel aos adquirentes. (...).