Capítulo 21. Promessa de Compra e Venda de Imóvel

Sumário:

• 1. Conceito
• 2. Natureza jurídica
• 3. Forma e efeitos jurídicos
• 4. Extinção
• 5. Situação das promessas de venda de imóvel sem caráter real

1. Conceito

A promessa de compra e venda surgiu no direito das obrigações. É uma promessa de contratar concretizada em um pré-contrato ou contrato preliminar. Tradicionalmente, o inadimplemento da promessa de contratar resolvia-se em perdas e danos, ou seja, numa indenização devida, por aquele que prometeu e não cumpriu, a quem sofreu prejuízo em virtude da não realização da promessa.

O desenvolvimento do nosso país, com a valorização rápida e quase violenta dos imóveis em prazos diminutos que ocorreu a partir de 1930, criou, para a jurisprudência e para o legislador, um problema de solução difícil. Com a inflação crescente e o aumento do valor dos bens imóveis devido ao crescimento das cidades, ocorreram inúmeros casos de promessas de venda feitas por certo preço numa época determinada, com o pagamento de prestações escalonadas em longo prazo. Quando, anos depois, terminavam os pagamentos e o promitente comprador exigia a escritura definitiva de venda, a valorização do imóvel tornara-se tal que o promitente vendedor preferia devolver o que recebera, mesmo em dobro, ou pagar perdas e danos em vez de concluir a venda. Inicialmente, no sistema do Código Civil de 1916, o art. 1.088 permitia que a promessa se resolvesse em perdas e danos, que só podiam ser apurados em longo e difícil processo, criando-se um regime que evoluiu na jurisprudência e na legislação posteriores.

Por outro lado, vendia-se várias vezes o mesmo lote, e, em certos casos, o promitente vendedor não era o proprietário, mas simples titular de opção sobre as terras prometidas a venda. Uma intervenção legislativa impunha-se imediatamente a fim de proteger o elemento economicamente fraco, que pagava o preço em moeda forte e recebia posteriormente sua devolução em moeda desvalorizada. A preocupação econômica e social do legislador e a luta contra todas as formas de usura, que já se manifestara anteriormente com as leis que fixavam o juro máximo e proibiam os empréstimos em moeda estrangeira (Dec. n. 22.626, de XXXXX-4-1933 e Dec. n. 23.501, de XXXXX-11-1933 1 , ambos revogados), fizeram com que o Decreto-Lei n. 58, de XXXXX-12-1937 , regulando os loteamentos, transformasse a promessa de compra e venda irretratável, de direito obrigacional que era, em direito real. O CPC de 2015, por sua vez, estabeleceu no art. 501 que “Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida”. Portanto, “sempre que a ação tiver por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença de procedência transitada em julgado produzirá todos os efeitos da declaração não emitida” 2 .

O Decreto-Lei n. 58 estabeleceu uma série de exigências legais no caso de loteamento a fim de garantir aos adquirentes os seus direitos, evitando a alienação por quem não é proprietário. Devendo a promessa de compra e venda ser registrada no Registro de Imóveis, passou a valer contra terceiros. Em virtude das disposições do Código de Processo Civil, se o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, pode essa situação ser suprida pelo juiz. É preciso salientar que, posteriormente ao Decreto-Lei n. 58, a Lei n. 649, de XXXXX-3-1949, foram equiparadas às promessas de compra e venda de terrenos loteados as de imóveis não loteados, desde que não contivessem cláusula de arrependimento e estivessem seus respectivos …