Capítulo 2 – Contrato de Compra e Venda

Doutrina Aplicada

2.1. Contratos típicos e atípicos

O Código Civil de 2002 traz, ao total, 23 espécies de contratos típicos, como os contratos de compra e venda, doação, locação, troca ou permuta, entre outros.

Chamamos de típicos os contratos que estão previstos em lei. São aqueles cuja regulamentação, perfil, característica e natureza jurídica vêm traçados por ela.

Os contratos típicos são chamados por alguns de contratos nominados, mas alertamos que, tecnicamente, há diferença.

Nominados são os que têm designação própria (todos os típicos, portanto, são também nominados). O contrato nominado pode, todavia, não ter regramento próprio, como são os contratos de hospedagem (que não se confundem com locação e aplicam-se, normalmente, para hotéis e flats e, doutrinariamente, são chamados de contratos de prestação de serviços de hospedagem e hotelaria).

Portanto, podemos afirmar que todo contrato típico é nominado, mas nem todo contrato nominado é típico, visto que este pode não possuir regime jurídico próprio, sendo assim, atípico.

Os contratos atípicos, por sua vez, são aqueles que não têm regulação e regime jurídico predeterminado, mas antes decorrem da própria vontade das partes contratantes e encontram validade no art. 425 do CC/2002 . Alguns exemplos de contratos atípicos são: os de hospedagem, mencionados anteriormente, os de publicidade, os de cessão de clientela, entre outros.

A contratação atípica encontra limites na autonomia da vontade privada que, em resumo, é o poder de autorregramento dos sujeitos de direito capazes. Como já disse anteriormente, a contratação atípica é lícita e válida, desde que de acordo com as regras e limitações impostas pelo direito positivo.

O critério utilizado pelo legislador para a regulamentação dos contratos, tornando-os típicos, é o volume de utilização (os mais comuns, cotidianos, as práticas reiteradas).

2.2. Introdução e conceito

Em fase inicial predominava a troca, a permuta, o escambo de objetos. Algumas mercadorias passaram a ser usadas como padrões e referência, funcionando como verdadeiras moedas de troca. Um exemplo disso são as cabeças de gado (chamadas de pecus, etimologia de pecúnia), sendo, durante muito tempo, utilizadas com a finalidade de comércio.

Posteriormente, os metais preciosos passaram a exercer tal finalidade e, com o tempo, devido à sua grande utilização, deram origem à moeda (atribuindo-se a cada uma delas certo valor) e consequentemente dando origem à própria compra e venda.

A compra e venda é o contrato por meio do qual o vendedor obriga-se a transferir ao comprador a propriedade de uma certa coisa, mediante o pagamento de determinado preço, em dinheiro (é a definição do art. 481 do CC/2002 ).

Desse conceito é possível perceber seu caráter obrigacional. É dizer, a realização do contrato, por si só, não tem o condão de transferir a propriedade. Esta mostra-se somente como título translativo, servindo de base para futura transferência de propriedade. Exige-se, pois, para a transferência da propriedade, a utilização de atos complementares: a tradição, tratando-se de bens móveis, e o registro, tratando-se de bens imóveis.

Nosso contrato, portanto, não tem natureza real, como acontece, por exemplo, no sistema francês. Adotou o Brasil o sistema romano-germânico, que justamente confere à compra e venda natureza meramente obrigacional (criação de título translativo).

Há, portanto, um desdobramento de etapas para que se aperfeiçoe a transmissão da propriedade em nosso direito: constituição do título obrigacional em primeiro lugar (contrato de compra e venda ou outra forma contratual de alienação) e posterior transferência por meio de atos complementares (pela tradição ou pelo registro).

2.3. Classificação

a) Bilateral (ou sinalagmático): gera obrigações recíprocas: para o vendedor, a de entregar o bem; para o comprador, a de pagar o preço.

Quando se analisa a relação obrigacional como processo (no Brasil desenvolvida a teoria por Clóvis do Couto e Silva no livro A obrigação como processo), verifica-se que surgem outras obrigações correlatas às principais (chamadas de deveres ou obrigações anexas, laterais, reflexas ou derivadas). Daí, por exemplo, o dever de informação que se mostra em todas as etapas de execução do contrato; do auxílio no pós-venda; do sigilo em determinados contratos etc. Em nosso sistema, derivam essencialmente do art. 422 do CC/2002 , segundo o qual “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. Trata-se do dever anexo da boa-fé, que deve permear a celebração de todos os contratos.

A chamada responsabilidade pré-contratual deriva deste art. 422 do CC/2002 . É o que acontece quando há quebra abrupta das tratativas negociais, gerando frustração da expectativa legitimamente criada na contraparte. Há, nesse caso, violação à boa-fé entre os contratantes.

Há discussão acerca da natureza dessa responsabilidade. Seria uma responsabilidade extracontratual (aquiliana) ou estaríamos diante de uma responsabilidade contratual? Podemos dizer que, quando ainda inexiste contrato, a responsabilidade é extracontratual, tomando-se como forma de abuso de direito (art. 187 do CC/2002 ). Há, porém, posicionamento diverso apontando justamente os termos do art. 422 do CC/2002 , que ao falar em “conclusão do contrato” estaria dando espaço à ideia de contrato já formado.

B) Consensual: o contrato se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa, nos termos do art. 482 do Código Civil.

C) Oneroso: ambos os contratantes obtêm proveito. Essa característica faz com que o contrato em estudo esteja sujeito aos efeitos da evicção e dos vícios redibitórios.

D) Em regra, é comutativo: comutativo é o contrato em que as partes podem antever o proveito e o sacrifício a ser suportado. É dizer, já se sabe de antemão o resultado da prestação de cada qual.

A compra e venda poderá, entretanto, ser aleatória, em duas modalidades:

I – Emptio spei (venda de esperança): o pagamento é devido mesmo que a coisa não venha a existir. O risco recai sobre a própria existência da coisa (art. 458 do CC/2002 );

II – Emptio rei speratae (venda de esperança com coisa esperada): aqui a …