A Caixa Econômica Federal deve devolver valores pagos por ex-compradores de imóvel leiloado em execução extrajudicial

A Caixa Econômica Federal (CEF) deve devolver os valores pagos por ex-compradores de imóvel leiloado em execução extrajudicial. Eles queriam a restituição do imóvel, mas, como isso não era possível, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou correta a conversão da obrigação de fazer em indenização por perdas e danos.

Com esse entendimento, a Turma negou recurso especial da CEF contra decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), que manteve a sentença que condenou a instituição a restituir os valores pagos em contrato de financiamento habitacional. A CEF alegou no STJ que esse julgamento seria extra petita, uma vez que os autores da ação não pediram a devolução dos valores pagos.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, afirmou que, quando o pedido específico é impossível de ser atendido, aplica-se a regra do artigo 461, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil, que autoriza a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos.

No caso analisado, os ex-compradores do imóvel ajuizaram ação de anulação de escritura pública de compra e venda cumulada com ação reivindicatória de posse e indenizatória de danos materiais e morais. Como o imóvel já havia sido regularmente vendido a outra compradora de boa-fé, esta não poderia ser atingida pela anulação da arrematação.

Nesses casos, de acordo com a jurisprudência do STJ, resta aos autores prejudicados o direito à indenização pelo valor gasto no pagamento do imóvel.

Ato jurídico perfeito

Depois de pagar as prestações de financiamento habitacional por sete anos, os ex-compradores ajuizaram ação revisional do contrato e ação de consignação em pagamento. As ações foram extintas sem julgamento de mérito porque a CEF adjudicou o imóvel em execução extrajudicial. O bem, posteriormente, foi transferido para outra pessoa, que firmou novo contrato de compra e venda com a CEF.

Os ex-compradores ajuizaram ação pedindo a anulação do contrato entre a CEF e a nova compradora, anulação do registro do imóvel, reintegração na posse do bem e retomada do financiamento. Contudo, como o novo contrato de compra e venda do imóvel ocorreu após a adjudicação e antes do ajuizamento da ação de anulação da arrematação (julgada procedente), o negócio realizado com a nova compradora é ato jurídico perfeito, que não pode ser desfeito.

Para a ministra Nancy Andrighi, a anulação da arrematação na execução judicial, por meio da qual a CEF havia adjudicado o imóvel, não atinge a relação de direito real constituída em favor do terceiro de boa-fé. Isto porque, quando firmado o contrato, não havia empecilho algum para realização do negócio jurídico ou indícios que permitissem à compradora vislumbrar a existência de vícios no negócio.