A retomada do Imóvel na locação residencial

Por Cassiano Alves, advogado (OAB-RS)
cassiano.alves@xladv.com.br

Nestes tempos de crise econômica, é fundamental buscar alternativas para complementar a renda. Então, você faz um investimento na aquisição de um imóvel residencial, com o intuito de obter uma renda extra com a locação do mesmo. Mas, surge a dúvida: como reaver o imóvel no futuro?

A resposta mais honesta é: depende do prazo do seu contrato. Conforme veremos a seguir, o prazo da locação residencial faz toda a diferença para os procedimentos necessários à retomada do imóvel.

Primeiro, para segurança de todos (locador, locatário e de terceiros) recomendamos sempre realizar um contrato de locação por escrito, identificando corretamente as partes, o objeto da locação (imóvel), o valor do aluguel (e reajustes previstos), garantias do contrato e o prazo da locação.

Como regra, o locador não pode reaver o imóvel alugado antes do término do prazo para a duração do contrato. Todavia, a lei permite ao locatário devolver o imóvel a qualquer tempo, desde que realize o pagamento da multa rescisória pactuada (e devidamente expressa no contrato).

Mas, qual seria o limite do valor da multa? Não existe uma limitação legal, mas tanto o mercado imobiliário quanto o Judiciário entendem que o valor equivalente a três meses de aluguel é um parâmetro razoável para a multa rescisória.

Importante: a multa deve ser fixada de forma proporcional ao período em que o locatário permaneceu no imóvel.

Certo, mas, e sobre a importância do prazo da locação, que referimos acima? Pois bem: se o seu contrato for escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, é possível a retomada do imóvel mediante a chamada denúncia vazia. Significa que, findo o prazo estipulado, haverá o fim do contrato de locação, independente de notificação ou aviso ao locatário, ou seja, “vazia” de motivação.

A desocupação do imóvel deve acontecer em até 30 dias, pois caso o inquilino permaneça no bem por mais do trintídio após o término da locação sem haver oposição do locador, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, sendo mantidas as condições do contrato original.

Uma vez prorrogada a locação, qualquer das partes poderá denunciar o contrato. O locador poderá solicitar a retomada do imóvel a qualquer tempo, mas deve comunicar ao inquilino e conceder o prazo de 30 dias para a desocupação.

Da mesma forma, o locatário precisa notificar o locador do interesse em desocupar o bem com antecedência mínima de 30 dias, e na ausência de aviso o locador pode exigir um mês de aluguel mais encargos.

Por sua vez, nos contratos com prazo inferior a 30 meses, uma vez encerrado o prazo estabelecido, ocorrerá a prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado. Antes disso, porém o locador só poderá retomar o imóvel ser houver alguma motivação autorizada pela lei ou pelo contrato. É a chamada denuncia cheia, ou seja, o fim da locação e a retomada do bem necessitam de uma causa, de um conteúdo, um motivo.

E quais as hipóteses em que o locador pode retomar seu bem antes do término do prazo contratado?

A locação pode ser extinta por mútuo acordo; locador e locatário simplesmente concordam em encerrar o contrato.

Também pode ocorrer alguma infração legal (descoberta de que o inquilino estaria cometendo atos ilícitos no imóvel) ou, o que é mais comum, alguma infração contratual (por exemplo, utilizar o bem para outra finalidade que não seja residencial, ou então não cumprir com os deveres de manutenção).

A inobservância das regras de convivência (afronta às regras de civilidade e direito de vizinhança), gerando frequentes multas condominiais e causando prejuízo ao proprietário do bem também pode dar ensejo à extinção do contrato.

Evidentemente, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio, taxas, etc.) é motivação suficiente para exigir a retomada do imóvel, e também a mais comum. Todavia, a lei apresenta previsões para situações mais específicas que possam dar causa ao término da locação e retomada do bem: é o caso do inquilino que contratou a locação do imóvel unicamente em razão da sua atividade profissional, e posteriormente houve a extinção do contrato de trabalho.

O locador também pode requerer o imóvel para seu próprio uso residencial, ou de seu cônjuge/companheiro, ou de seu ascendente ou descendente. A condição, neste caso, é que não tenham outro imóvel residencial próprio. Em qualquer caso, a ação judicial para a retomada do imóvel será a ação de despejo, a qual poderá ser cumulada ou não com pedido de cobrança de aluguéis ou acessórios, caso tenha ocorrido a falta de pagamento.