Categoria Jurídica do Direito Imobiliário por Carlos Lula

Ação do título silencioso de Carlos Lula

Muitas vezes, é necessário realizar uma ação silenciosa de título para que o investidor tenha certeza de que o documento de um imóvel é "gratuito e claro". Quando esse for o caso, ninguém mais poderá reivindicar o imóvel. No entanto, se houver o risco de alguém argumentar, essa é uma etapa legal específica que pode impedir que isso ocorra. O uso desse processo pode ser de vital importância em muitos casos.

Quando usá-lo por Carlos Lula

Se houver uma dúvida sobre a propriedade do imóvel ou o risco de que outra pessoa possa ter uma reivindicação, isso justifica a ação silenciosa do título. Muitas vezes, as pessoas que compram imóveis através de uma execução duma hipoteca precisam fazer isso. Propriedade herdada também deve passar por esse processo. No entanto, é freqüentemente usado como uma medida preventiva em propriedades em dificuldades. Isso ajuda a garantir que não seja possível qualquer reivindicação de propriedade total ou parcial do imóvel. Também pode ajudar a garantir que não haja ônus ou reivindicações adicionais de credores na propriedade.

Como usá-lo por Carlos Lula

Para iniciar uma ação de título silenciosa, os indivíduos devem primeiro solicitar que uma empresa de título ou um advogado imobiliário a processe. Este procedimento irá revelar quaisquer preocupações específicas em relação à propriedade. Ele pode retirar quaisquer reivindicações de propriedade anteriores e revelar possíveis problemas de ônus. Essas são chamadas nuvens dentro do setor. Se estes estiverem presentes, geralmente é necessário fazer uma ação legal para removê-los.

Os indivíduos geralmente precisam entrar com uma ação judicial para limpar essas nuvens. No entanto, você deve determinar se há algum risco para você ao fazê-lo. A força de sua reivindicação deve ser melhor do que a de outras reivindicações antes da apresentação. Em resumo, se é provável que outra pessoa assuma a propriedade, pode não valer o custo de pagar por isso.

As leis para esse processo são específicas para seu município ou estado. Na maioria dos casos, o arquivador deve possuir a propriedade. Um advogado pode ajudá-lo a se preparar para possíveis obstáculos no processo. O advogado também pode tomar as medidas necessárias para processar esse tipo de reivindicação. Isso pode incluir a colocação de avisos ao público e a resolução de quaisquer reclamações encontradas.

Tomar uma ação tranquila pelo título é um passo importante. Na maioria das situações, vale a pena correr o risco, pois fornece uma oportunidade para aprender sobre os riscos potenciais que você pode estar enfrentando ao tomar posse da propriedade. Não há benefício em investir muito dinheiro no setor imobiliário, apenas para descobrir que você não pode se apropriar dele a longo prazo. A maioria das pessoas se beneficia desse processo, mas fazê-lo corretamente fará uma grande diferença em sua lucratividade.

Advogados de defesa de execução hipotecária de Carlos Lula: 6 perguntas para ajudar você a descobrir valor e escolher sabiamente!

Não se deixe enganar por imitações! Atualmente, os consumidores são bombardeados com informações sobre os programas de alívio de hipotecas disponíveis e sobre como encontrar uma representação legal legítima em que possam confiar. A maioria das empresas de "modificação de empréstimos" foi eliminada pelas leis estaduais e federais, que proíbem a representação de não advogados para os proprietários em dificuldades.

Conseqüentemente, os consumidores devem se sentir seguros enquanto estiverem recebendo assistência de um escritório de advocacia, certo? Bem, não exatamente. Nem todos os "escritórios de advocacia" são iguais, e as diferenças nos serviços que eles oferecem podem significar a diferença entre salvar sua casa com pagamentos acessíveis e perdê-la na execução duma hipoteca. Atualmente, muitos "escritórios de advocacia" que ajudam os proprietários de imóveis nada mais são do que centros de processamento de modificações de empréstimos que operam sob o nome de um advogado. A grande maioria do trabalho do caso é realizada pela equipe do advogado, geralmente subscritores de hipotecas reciclados, enquanto o advogado real tem pouco ou nenhum envolvimento no processo.

Então, como os consumidores podem distinguir a diferença entre a representação de advogados de primeira linha e uma empresa de modificação de empréstimos disfarçada de "escritório de advocacia"? Bem, não é fácil, mas há algumas coisas que você pode fazer. A primeira regra prática é simples. Se você não tem permissão para falar com o advogado antes de considerar um contrato de serviços, nem pense em fazer negócios com sua empresa.

Quando você puder realmente falar com um advogado da empresa, verifique se a empresa com a qual você está trabalhando tem um advogado licenciado para exercer a advocacia em seu estado e em boa situação na Ordem dos Advogados do seu estado. A seguir, e talvez o mais importante, leia o contrato de retenção que você precisará assinar para obter serviços. Muitas das imitações usam um contrato "Pré-contencioso" com um escopo de serviço muito limitado. Em outras palavras, eles não desempenharão nenhuma função além das funções básicas de negociar uma modificação do empréstimo com o credor. Se o credor não estiver disposto a trabalhar com eles, eles simplesmente não terão os recursos para formular uma defesa legal qualificada para proteger seus interesses durante uma execução duma hipoteca. Isso se torna especialmente problemático em um estado de execução judicial onde as execuções são tratadas através do sistema judicial.

A representação do advogado de primeira linha incluirá representação do advogado para responder a quaisquer reclamações e moções do tribunal, comparecer a quaisquer audiências de mediação e representar seus interesses durante todo o processo de negociação. Igualmente importante é a revisão do seu caso antes de entrar em qualquer contrato de serviços. Um advogado de defesa de execução ética deseja revisar os fatos detalhados da sua situação para determinar a viabilidade do seu caso e a probabilidade de alcançar o sucesso em alcançar o resultado desejado antes de considerar um contrato de serviços.

Portanto, você deve contratar apenas um advogado com quem possa falar diretamente e que possa responder "Sim" às seguintes perguntas.

1.) Você está licenciado para exercer a advocacia em (seu estado) e em boa situação com a barra estadual?

2.) Se meu credor solicitar a execução duma hipoteca através do sistema judicial, você responderá à queixa e fará uma aparição em meu nome, se necessário?

3.) Você responderá a todos os assuntos que envolvam o tribunal, incluindo registros oportunos de respostas e moções?

4.) Você comparecerá em meu nome para quaisquer audiências de mediação às quais sou obrigado a participar?

5.) Você lutará para representar meus interesses até chegarmos a uma solução duradoura?

6.) Você precisará revisar as informações do meu caso antes de tomar uma decisão para me representar?

Se o advogado que você está considerando pode responder "sim" a todas essas perguntas, provavelmente você está lidando com uma empresa que oferece representação legal de primeira qualidade e não apenas outra empresa de modificação de empréstimos. Hoje em dia, as pessoas precisam da melhor representação disponível quando se trata de proteger suas casas. Fazer a seleção correta do advogado de defesa de encerramento pode ser a diferença entre manter a sua casa e perdê-la na execução duma hipoteca.

Como despejar alguém na Califórnia por Carlos Lula

Antes que o proprietário possa entrar com uma ação judicial contra detentor ilegal, o proprietário deve rescindir o contrato de arrendamento. Se o inquilino tiver uma locação mês a mês, conhecida como locação periódica, e ocupar as instalações há menos de um ano, o proprietário deverá notificar 30 dias antes da rescisão. Este aviso não precisa ser enviado no início do mês. Se o inquilino ocupar as instalações por um ano ou mais, o proprietário deverá avisar com 60 dias de antecedência. Se o inquilino violar os termos do contrato de arrendamento, como pagar aluguel, o proprietário poderá atendê-lo com um aviso de três dias para corrigir o problema ou sair.

O aviso de três dias é apropriado quando o inquilino viola o contrato de arrendamento, causando grandes danos à propriedade (resíduos) ou criando um incômodo. Um incômodo é uma ação do inquilino que interfere no direito dos vizinhos de desfrutar de suas propriedades. Um exemplo seria um inquilino que costuma tocar música alta. O inquilino que está causando dano ou criando um incômodo recebe um aviso de três dias para executar o pacto ou sair. Este aviso diz basicamente que o comportamento está correto em 3 dias ou a locação é encerrada. Portanto, se o inquilino tiver um animal de estimação em violação do contrato de locação, esse aviso dará ao locatário a oportunidade de se livrar do animal e cumprir com o contrato de locação. Há circunstâncias em que o proprietário não precisa dar ao inquilino a oportunidade de corrigir o problema, como um inquilino que usa a propriedade para fins ilegais ou um inquilino que sublinha todas as instalações. Nesse caso, você pode declarar no aviso que está exigindo a perda do arrendamento.

Quando o inquilino não paga o aluguel, ele recebe um aviso de três dias para pagar ou sair. O Código de Processo Civil da Califórnia é muito específico quanto ao que é exigido neste aviso e como é servido. Se feito de maneira incorreta, o proprietário poderá voltar à estaca zero do processo de despejo. Pior ainda, poderia tornar o processo defeituoso e o senhorio poderia acabar pagando custas judiciais ao inquilino. O aviso deve conter: o nome do inquilino e os nomes de todos os ocupantes adultos, independentemente de terem assinado o contrato de arrendamento original; O endereço da propriedade deve estar listado; Uma demanda para pagar o aluguel indicado ou sair; Uma declaração de que você adotará uma ação legal ou declarará a concessão perdida se o inquilino não pagar o aluguel devido ou se mudar; Informações sobre nome, número de telefone e endereço onde pagar o aluguel; as horas que você estará lá para aceitar aluguel; e, finalmente, uma assinatura do proprietário. O aviso pode indicar uma instituição financeira com o número da conta como o local a pagar, mas apenas se estiver localizado a 8 km das instalações.

É importante observar que somente o aluguel devido pode ser exigido. Se o proprietário exigir mais um centavo, o aviso está com defeito. Isso significa que, se o contrato de arrendamento abordar coisas como taxas e utilidades em atraso, esses valores seriam inadequados para exigir em um aviso de três dias para pagar ou sair. Se o aluguel for devido no primeiro dia do mês, o aviso de três dias para pagar ou sair pode exigir todo esse valor e não se baseará na data em que o aviso for veiculado. Você pode declarar no aviso que, se eles não cumprirem, processará o inquilino por aluguel, custos e honorários advocatícios, conforme o contrato de locação ou arrendamento.

Os proprietários também devem estar cientes de que um tribunal de Nova York concluiu que um Aviso de Três Dias assinado por alguém que não seja o proprietário desencadeou a Lei de Práticas de Cobrança da Dívida Justa. O efeito líquido disso é que a ação não é mais um processo sumário e o devedor tem 30 dias para responder. Este aplicativo ainda não foi encontrado na Califórnia, mas certamente poderia ser.

O aviso pode ser servido qualquer dia após o vencimento do aluguel. Se o proprietário aceitar rotineiramente o aluguel com alguns dias de atraso, isso poderá representar um problema se o aviso for atendido durante esse período. O inquilino poderia alegar que o proprietário renunciou a essa parte do contrato e o inquilino contou com isso em seu prejuízo. Para evitar essa "defesa de impedimento", é melhor esperar além de qualquer período de "graça" tradicional. Conforme indicado na seção anterior, é melhor declarar no contrato de locação que qualquer aceitação de aluguel atrasado não constitui uma renúncia à data de vencimento.

O aviso pode ser atendido por qualquer pessoa, incluindo o proprietário. O melhor método é fazer com que alguém com 18 anos ou mais atenda a cada inquilino o aviso. Se o inquilino se recusar a aceitar o aviso, é aceitável deixá-lo cair a seus pés. Se eles fecharem a porta antes que alguém possa receber o aviso, também é aceitável deslizá-lo para debaixo da porta e declarar que você está "deixando o aviso" para eles. Se você tentar veicular o aviso, mas o inquilino nunca estiver em casa, o serviço substituído será permitido. Primeiro, tente servir o inquilino em casa e no trabalho, é necessária mais de uma tentativa e, em seguida, o aviso pode ser deixado com um adulto em casa ou no local de trabalho e a cópia é enviada por correio ao inquilino em casa por correio de primeira classe. Por fim, se ninguém estiver em casa ou um endereço comercial não for conhecido, pode-se atender ao aviso postando uma cópia na porta da frente e enviando uma cópia por correio de primeira classe.

Será necessário anexar uma cópia do aviso de três dias ao processo do Detentor ilegal e o método de serviço precisará ser declarado ou uma cópia de uma "prova de serviço" anexada. Seu curso de ação agora será determinado pela forma como o inquilino responde ao aviso de três dias para pagar ou sair. Se eles não pagarem e não saírem, o proprietário precisará entrar com uma ação judicial. A primeira reclamação de Detentor Ilegal pode ser feita três dias após o dia do serviço. Por exemplo, se o aviso for entregue na segunda-feira, esse dia não será contado. O inquilino tem três dias completos para pagar ou sair, ou até o final da quinta-feira. Isso significa que sexta-feira seria a primeira a registrar a queixa. Não aceite aluguel após os três dias, a menos que queira continuar com o arrendamento. Você não poderá despejar o inquilino depois de aceitar o aluguel.

Como estratégia, geralmente é prudente enviar um aviso de três dias. Há momentos em que seria melhor enviar um aviso de 30 ou 60 dias. Se um proprietário está despejando um inquilino por violar um prazo, desperdício ou incômodo da locação, é importante entender que o ônus da prova está no proprietário. Se o inquilino não estiver atrasado no aluguel e o prazo do arrendamento expirar, o arrendamento periódico poderá ser rescindido com um aviso de 30 ou 60 dias, conforme apropriado. Geralmente, o proprietário não precisa de um motivo para rescindir o contrato com um aviso de 30 ou 60 dias, mas em San Diego e em algumas outras cidades, existe o que é conhecido como lei de despejo "Just Cause". Os avisos de 30 e 60 dias podem ser exibidos em qualquer dia do mês. É importante contar 30 ou 60 dias após o serviço para determinar a data final. É melhor veicular esse aviso logo após o recebimento do aluguel.

Como nota de rodapé, este é um bom lugar para tratar de depósitos de segurança. Isso se aplica ao aviso de 30 e 60 dias para a mudança. Antes de um inquilino se mudar, você deve notificá-lo sobre o direito a uma inspeção na unidade. Em seguida, você pode fornecer a eles uma lista detalhada de problemas, e eles têm a oportunidade de curá-lo. Se o inquilino se mudar, e o proprietário estiver de posse das premissas, o proprietário deverá fornecer uma contabilidade ao inquilino dentro de 21 dias após a sua desocupação, juntamente com qualquer reembolso devido. A Califórnia permite que o proprietário deduza qualquer aluguel não pago, custos de limpeza e reparos além do desgaste normal. O proprietário deve anexar recibos à contabilidade e, se eles mesmos executaram o trabalho, devem declarar o tempo gasto e a taxa horária cobrada. A taxa horária deve ser razoável. Se o inquilino não fornecer um endereço de encaminhamento, a declaração deverá ser enviada por correio para o endereço da unidade de locação.

Depois que o inquilino não responder ao aviso de despejo aplicável (aviso de 3 dias, aviso de 30 dias ou aviso de 60 dias), o proprietário poderá entrar com uma ação judicial contra o Detentor Ilegal. Conforme mencionado anteriormente, o processo não pode ser aberto um dia antes, e o cálculo do vencimento do período de aviso prévio é crítico.

Após a ação judicial, a intimação, a reclamação e todos os anexos são entregues pessoalmente ao inquilino. Se o "serviço pessoal" não for possível por um motivo válido, a lei fornecerá métodos alternativos de serviço. O proprietário não pode atender a esses documentos e, se houver ocupantes adultos desconhecidos, o proprietário deverá usar um xerife, marechal ou servidor de processos para servir a intimação e a reclamação, juntamente com uma Reivindicação de Prejuízo de Direito de Posse sobre esses ocupantes.

O inquilino terá cinco dias a partir da data do serviço para apresentar uma resposta ao tribunal, a menos que não seja pessoalmente atendido. Nesse caso, o inquilino terá mais dez dias para responder. Se uma reivindicação de direito de posse de pré-julgamento foi usada, os ocupantes sem nome terão dez dias a partir da data do serviço para ingressar na ação ou enfrentar despejo.

Se o inquilino não apresentar uma resposta dentro do tempo permitido, o proprietário poderá solicitar um julgamento padrão. Este é considerado um caso não contestado e, desde que os documentos apresentados pelo senhorio estejam em ordem e comprovem o caso, o tribunal entrará em uma sentença em favor do senhorio. Se a reivindicação de direito de posse de pré-julgamento foi usada, o proprietário deve esperar dez dias para obter uma sentença contra ocupantes não identificados. Se o caso não for contestado, os formulários que precisam ser preparados são o julgamento e o mandado de posse. A remoção de inquilinos não ocorrerá até que o xerife tenha o Mandado de Posse. É isso que dá ao xerife autoridade legal para despejar. Se o inquilino apresentar uma resposta à reclamação, o caso é contestado. O processo após um caso contestado exige a solicitação de uma data de julgamento, a entrega de mais documentos e a preparação para o julgamento. O inquilino também pode pedir ao tribunal que encerre o processo ou faça parte da ação se houver alguma deficiência na convocação e na reclamação. Além disso, se a convocação e a reclamação não forem atendidas corretamente, o inquilino poderá ter o caso encerrado.