Comprador deve demonstrar boa-fé para não perder imóvel

Luiza de Carvalho

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) começou a definir, no julgamento de um recurso repetitivo, quais devem ser os critérios para a caracterização de fraude de execução na venda de bens imóveis. Esse tipo de problema ocorre quando dado em garantia de uma dívida, o bem é vendido a um terceiro. Até agora, o julgamento conta com apenas um voto da ministra do STJ, Nancy Andrighi, que estabelece novos parâmetros para o reconhecimento da fraude pelo Judiciário.

A ministra entendeu, por exemplo, que para provar a boa-fé na compra do bem o adquirente do imóvel deve demonstrar que fez uma pesquisa em fóruns judiciais do local do imóvel e da residência do vendedor referente aos últimos cinco anos para se certificar da inexistência de ações judiciais que colocassem em risco a venda.

O julgamento não se aplica às fraudes de execuções de natureza fiscal, que obedecem regras específicas do Código Tributário Nacional (CTN). Na avaliação de advogados, o entendimento, se acompanhado pelos demais ministros, será benéfico aos credores de dívidas cobradas em ações judiciais. Atualmente, o principal critério para a definição da fraude é a Súmula nº 375 do STJ, pela qual o reconhecimento à fraude à execução depende do registro em cartório da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente do bem.

É exatamente a segunda parte da súmula, a prova de má-fé, que gera interpretações diversas na Justiça. Quando o credor entra com uma ação anulatória da venda do imóvel que garantia o pagamento de sua dívida em uma ação judicial, grande parte dos magistrados considera que é preciso demonstrar que houve um conluio entre o comprador e o vendedor do imóvel com o objetivo de escapar da condenação judicial. De acordo com o advogado Daniel Vilas Boas, do escritório Silva Martins, Vilas Boas, Lopes e Frattari Advogados, normalmente essa prova só é obtida com facilidade quando a venda se realiza entre parentes. Para a ministra Nancy Andrighi, essa seria a chamada "prova diabólica", ou seja, de difícil realização.

A ministra Nancy sugere, em seu voto, que a prova do desconhecimento quanto à existência de uma ação capaz de reduzir o devedor à insolvência ou de constrição sobre o imóvel deve ser feita mediante a apresentação de pesquisas realizadas nos fóruns judiciais abrangendo as comarcas de localização do bem e de residência do alienante nos últimos cinco anos. "O combate à fraude de execução atenta também contra interesses públicos, na medida em que interfere diretamente na efetividade da prestação jurisdicional", diz a ministra. Para o advogado Vilas Boas, a decisão da ministra mostra claramente um viés pró-credor, com a nítida intenção de proteger o crédito. "Essa tendência é importante e reflete uma postura recente e ainda tímida no Poder Judiciário", afirma Vilas Boas.

Já na opinião da advogada Maria Isabel de Almeida Alvarenga, do Brandão Couto, Wigderowitz, Pessoa e Alvarenga Advogados, a tônica foi de privilegiar o credor, mas pode ter alguns efeitos negativos sobre o adquirente dos imóveis. "A necessidade de pesquisa nos últimos cinco anos nos vários domicílios será uma investigação adicional que pode representar um custo maior para o adquirente", diz Maria Isabel. Segundo ela, nem sempre a existência de ações judiciais contra o vendedor do imóvel põe em risco a alienação. A ação, por exemplo, pode envolver um valor irrisório ou ter um fundamento absurdo. "É difícil aplicar um requisito tão rígido no julgamento de um recurso repetitivo. As situações devem ser analisadas caso a caso."

Outra inovação do voto da ministra é o março temporal da ciência da ação judicial. Segundo o artigo 593 do Código de Processo Civil, a fraude à execução estaria caracterizada quando, ao tempo da alienação, correr contra o devedor uma demanda judicial capaz de causar a sua insolvência. Pela jurisprudência da Corte, considera-se que só a partir da citação do devedor se tem ciência da ação. Para a ministra Nancy, a redação do artigo é imprecisa e a existência de petição inicial distribuída ou despachada pelo juiz deve ser suficiente para caracterizar a ciência da ação.