Despejo por falta de pagamento dispensa prestação de caução para execução provisória da sentença

Não é necessário o oferecimento de caução para que se execute provisoriamente sentença que decreta o despejo por falta de pagamento de encargos relativos à locação do imóvel. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o recurso especial interposto pelas Lojas Renner S/A.

No caso, trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela Renner contra Santa Maria Companhia Nacional de Aplicações que, em 1994, ajuizou uma ação de despejo por falta de pagamento de encargos locatícios em desfavor de C.N.A Comercial Ltda., objetivando a dissolução de contrato de locação.

O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido da Santa Maria para decretar o despejo. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça mineiro (TJMG), que negou provimento à apelação interposta pela Renner, sublocatária do imóvel. A Santa Maria Companhia Nacional de Aplicações requereu, então, a execução provisória da sentença.

Nas razões da exceção de pré-executividade, a Renner alegou que a caução é condição para que se proceda a execução provisória. A exceção de pré-executividade foi acolhida em primeira instância, mas o TJMG deu provimento ao agravo de instrumento interposto pela Santa Maria, para reconhecer a desnecessidade da caução para prosseguimento da execução provisória.

O tribunal estadual entendeu que, embora o artigo 64 da Lei n. 8.245/1991 não tenha mencionado o inciso III do artigo 9º, a falta de pagamento do aluguel implica infração de obrigação legal e contratual, conforme afirma o artigo 9º, inciso II, da referida lei, dispensando-se, neste caso, a prestação da caução para a execução provisória do despejo.

No STJ

A Renner sustenta que a caução é condição de procedibilidade da execução provisória da sentença que decreta o despejo, conforme o disposto no artigo 9º, inciso III, e no caput do artigo 64 da Lei n. 8.245/91. Alega, ainda, que não há ausência de pagamento de aluguel, mas dívida relativa ao IPTU do imóvel locado, tendo sido obtido parcelamento do débito junto à Fazenda Pública municipal.

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, embora o artigo 64 da Lei n. 8.245/91 não tenha determinado o inciso III do artigo 9º da referida lei como hipótese de dispensa de caução, a ausência de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário constitui infração contratual, estando, pois, acobertada pelo inciso II do artigo 9º e, nessa hipótese, dispensa-se a caução para a execução provisória do despejo.

É importante destacar ainda que o inciso III do artigo 9º da lei de locação é mera especificação do inciso II do mesmo artigo. O legislador buscou apenas ressaltar a importância do adimplemento, tendo em vista que ele é o fim de toda obrigação, destacou a relatora.

Quanto à alegação de que não pode haver dispensa de caução pois não houve falta de pagamento, mas parcelamento da dívida referente ao IPTU perante o fisco, a ministra Nancy Andrighi lembrou que é incontroverso que o despejo funda-se na falta de pagamento, sendo, portanto, dispensável a exigência de caução.

Segundo a ministra, cumpre ressaltar que o fato do locatário moroso ter realizado ou não a prestação em atraso é outra questão, ligada à purgação da mora.

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