Direito Real de Laje

Em 2017 foi publicada a Lei Nº 13.465, que dispõe sobre a regularização fundiária urbana e rural. Em outras palavras, no aspecto urbano, a citada lei visa a "regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado"¹.

O texto da lei, que agora se encontra em vigor, já havia sido costurado pela Medida Provisória Nº 759/2016. Observando as limitações da espécie jurídica adotada, pode-se dizer que a lei tem claras melhorias quando comparada a Medida Provisória.

É inegável que por todo o Brasil a prática da construção dos famigerados "puxadinhos" é feita de forma reiterada, seja sobre o imóvel dos pais, amigos e afins. Ocorre que comumente tais construções não possuem qualquer tipo de legalização, deixando o proprietário do imóvel construído (puxadinho) sem qualquer proteção jurídica sobre o bem. Segue abaixo um exemplo de tais construções.

Certo é que, antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, caso o proprietário do imóvel principal (Imóvel 1, na imagem acima) queira expulsar o proprietário do "puxadinho", o segundo só teria direito as benfeitorias realizadas.

Agora, na égide da nova lei, o proprietário do puxadinho, seja de construção acima ou abaixo da construção base (imóvel 1), com o devido registro imobiliário, tem direito autônomo sobre o bem. Desta forma, o proprietário poderá dar o imóvel em garantia, deixar em testamento, vender através de financiamento, etc.

Por fim, insta salientar que não é qualquer construção que tem direito real de laje. A lei institui dois requisitos para tal fato: (1) o imóvel/puxadinho não pode se encontrar em condomínio, seja ordinário ou edilício; e (2) não há direito de laje caso não haja acesso independente.

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 5º Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

¹ REGISTRO DE IMÓVEIS, 1ª Região de Porto Alegre. O Papel do Notário na Regularização Fundiária. Disponível em: <http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=649>. Acesso em: 02 jan. 2018.