Dúvidas de venda de garagem em condomínio são esclarecidas por advogado
Comprar um imóvel do condomínio e resolver todas as questões burocráticas dessa venda já traz bastante dúvida para compradores e vendedores. Para quem quer vender apenas a garagem, as dúvidas aumentam. De acordo com a legislação brasileira, existem vários obstáculos no que diz respeito a quem o condômino pode vender a garagem.
O advogado Daphnis Citti de Lauro, autor do livro Condomínio: Conheça Seus Problemas explica que há dois tipos de garagem: acessórias e autônomas. Na primeira alternativa, o imóvel possui apenas uma matrícula no registro imobiliário. Nesse caso, a garagem e o imóvel estão juntos. No outro caso, existem duas matrículas. Uma do imóvel e outra da vaga de garagem. Geralmente, elas estão situadas em local determinado e com descrição do tamanho.
Em ação movida em 2007 contra o Estado do Rio de Janeiro, o advogado Custódio Cabral de Almeida pediu a alteração do registro da propriedade da vaga de garagem que antes era de outro apartamento no mesmo edifício. O Tribunal de Justiça do estado, ao julgar a apelação, considerou nula a venda da vaga a Almeida, mas o STJ decidiu a favor do advogado e a matrícula do imóvel foi modificada.
A venda da garagem acessória, como no caso de Custódio Cabral, abriu precedentes. Essa venda só é permitida para alguém do mesmo condomínio se esse direito estiver na convenção condominial e também permitido em assembléia geral. O aluguel e venda das garagens normalmente são regulados na Convenção; em caso de omissão, 2/3 dos condôminos podem decidir pela aprovação e deliberação em assembléia.
Na venda para não-condôminos, a situação complica. "Atualmente a maioria dos condomínios proíbe vendas de garagem para não condôminos, principalmente, por causa da questão de segurança dos moradores", assegura Daphnis Citti de Lauro.
Em relação à garagem autônoma, com matrícula própria, a vaga pode ser vendida separadamente sem problemas, mas sempre observando a convenção do condomínio. Nos chamados edifícios-garagem, em que só existem vagas de garagem, a locação e a venda são completamente livres.
Outras questões polêmicas
De acordo com Daphnis de Lauro, a questão polêmica mais frequente consiste na utilização de garagens para outra finalidade que, no entendimento do ordenamento jurídico, é proibido. "A não ser que existam depósitos feitos justamente para guardar esses objetos. Garagens são destinadas apenas para automóveis, motos e bicicletas", afirma Daphnis Citti de Lauro.
A responsabilidade por danos causados aos veículos, como furtos e roubos, também é questionada. Nesses casos, "o condomínio não tem responsabilidade, pois não existe dever de vaga. A menos que existam seguranças que são contratados pelo condomínio justamente para isso", conclui Daphnis de Lauro.
Decisão do STJ emitida em maio de 2007 mostrou que condomínio não deve ressarcir nesses casos, porém atentou-se para a necessidade expressa que prevê tal situação na convenção ou na deliberação em assembléia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos.
Registro
A planta da garagem consta do Registro de Imóveis com a demarcação das vagas e da área ocupada por cada uma delas. Para quaisquer alterações, é preciso ter a aprovação de dois terços dos condôminos em Assembléia, já que a Convenção será modificada, e também comunicar a alteração (tanto da planta quanto da Convenção) no Registro de Imóveis.
O mesmo procedimento vale quando se vai ampliar a garagem, demarcando vagas em área prevista inicialmente como espaço de lazer.
A Justiça do Direito Online
2 Comentários
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Boa noite, estou pretendendo adquirir uma Garagem em um determinado condomínio em minha cidade afim de investimentos.
Minha dúvida é sobre a questão dos tributos que incidem sobre o mesmo.
Por se tratar de um imóvel sei que terei que pagar anualmente o Iptu, mas o que me intriga e não encontrei respostas foi se eu como NÃO condômino tenho que pagar o famoso condomínio mensalmente. Como eu não resido no prédio, eu preciso pagar o rateio e o condomínio? E caso tenha que pagar eu terei os mesmos direitos de um morador como por exemplo: Piscina, Salões de Jogos ou Festas e Academia? continuar lendo
Prezado,
Após ler sua indagação, fiz algumas reflexões e pesquisas, e no intuito de auxiliá-lo, tenho o seguinte:
O parágrafo 2º do artigo 1.339 do Código Civil, em seu CAPÍTULO VII, Do Condomínio Edilício -Seção I - Disposições Gerais, assim dispõe:
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Assim sendo, você só poderá comprar uma vaga de garagem autônoma, que possua matrícula própria, ou seja, não vinculada a um apartamento, se essa condição estiver previstas do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
No tocante a sua fruição como condômino às áreas comuns, haja vista realizar pagamento de taxa condominial, temos que, o § 2º do artigo 1.334 do mesmo diploma legal, assim dispõe:
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Nesse caso, fazendo uma interpretação generalista do dispositivo supra, poderíamos dizer que você, como adquirente da unidade autônoma (vaga de garagem), é considerando um condômino, mais ainda, por pagar taxas condominiais que recaem sobre a unidade autônoma adquirida (vaga de garagem), dando margem a interpretação de que você, nesse caso, poderia usufruir das áreas comuns. Porém, como já destacado acima, é necessário que tal possibilidade esteja expressa do ato constitutivo do condomínio. A omissão, neste sentido, creio eu, que abre uma brecha para discussão sobre o tema.
Aconselho ao colega, que procure um advogado especialista em direito imobiliário/condominial.
Espero que, de alguma forma, eu tenha colaborado para seu esclarecimento. continuar lendo