Extinção do Contrato de Locação Residencial por denúncia cheia ou vazia. Você sabe a diferença?

Por: Dra. Tatiane Venâncio

A Locação de um imóvel, pode ser realizada através de um contrato escrito e até mesmo verbal. E assim como todo contrato ele pode ser encerrado, conforme algumas disposições definidas em lei.

Para formalizar um contrato de locação, é de suma importância estipular o prazo de ajuste, sua vigência e qual a finalidade da locação.

O prazo de locação residencial ou comercial, faz toda a diferença para definir os procedimentos necessários para uma possível retomada do imóvel.

Vamos nos ater apenas nas locações residenciais, pois exige um maior cuidado por parte do locador.

Para os contratos por prazo igual ou superior a trinta (30) meses, é possível a retomada do imóvel mediante a chamada denúncia vazia, ou seja, findo o prazo estipulado, haverá o encerramento do contrato, independente de notificação, com a desocupação do imóvel em até trinta dias. Não havendo notificação entre as partes, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado.

Já para os contratos com prazo inferior a trinta (30) meses, uma vez encerrado o prazo pactuado, e não havendo notificação entre as partes, a prorrogação será automática e o contrato passará a vigorar por prazo indeterminado. Nesse caso, o locador somente poderá pedir o imóvel se passados 5 (cinco) anos ininterruptos de vigência do contrato. Antes deste período, o contrato só poderá rescindindo apenas mediante algumas hipóteses legais previstas na Lei de locação. A chamada denúncia cheia.

O que é Denúncia cheia?

É aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com prazo inferior a trinta meses, com apresentação de justificativa, conforme disposto na Lei 8.245/91,

Hipóteses legais para denúncia cheia: I) mútuo acordo; II) ocorrência de infração legal ou contratual; III) por falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação; IV) pela necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente realizadas com o locatário permanecendo no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º); V) ocorrendo extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego; VI) para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

VII) ocorrendo o interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; VIII) Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Como identificar a possibilidade de extinguir a locação com base nas situações legais?

Nos contratos de locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses, que não houve notificação ou aviso para rescisão, tendo sido o mesmo prorrogado por prazo indeterminado, não atingindo o prazo de vigência ininterrupta de 5 (cinco) anos.

Uma consultoria especializada lhe dará segurança sobre como agir nessa situação.