Importantes Enunciados Aprovados na IX Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal

ENUNCIADO 652 – Art. 476: É possível opor exceção de contrato não cumprido com base na violação de deveres de conduta gerados pela boa-fé objetiva.

Justificativa: Além dos deveres primários e secundários de prestar, também guardam relação com os interesses de prestação os deveres anexos ou instrumentais. Como a nomenclatura sugere, são deveres que se apresentam de forma anexa ao dever principal, otimizando o adimplemento satisfatório e mais atrelados ao “como” prestar do que ao “que” prestar. Sua peculiaridade está no fato de que tais deveres são sempre gerados pela boa-fé, de modo que sua fonte não reside na vontade das partes, mas sim no modelo prescritivo da boa-fé, quando chamado a integrar o conteúdo contratual.

Sob a ótica dos deveres anexos ou instrumentais, a aplicação da exceção de contrato não cumprido se torna possível porque são insertos no interesse de prestação com grau de vinculação imediata, de modo a refletir no adimplemento satisfatório dos deveres de prestação primários e secundários. Em outras palavras, se o descumprimento de dever anexo gera inadimplemento de dever inserido em relação sinalagmática, há campo de operação para a exceptio non adimpleti contractus.

Nota-se que o âmbito de operação da exceção de contrato não cumprido para os deveres anexos está atrelado ao sinalagma contratual entre as prestações primárias ou secundárias. Isso ocorre porque os deveres anexos são “avoluntarísticos” e reportam à atividade integrativa da boa-fé objetiva. Tal gênese impossibilita que as partes contratantes tenham estabelecido correlação e correspectividade entre deveres anexos, mas não significa que eles não possam causar abalo na relação sinalagmática ocupada por outros deveres de prestar.

ENUNCIADO 653 – Art. 483: O quadro-resumo a que se refere o art. 35-A da Lei n. 4.591/1964 é obrigação do incorporador na alienação de imóveis em fase de construção ou já construídos.

Justificativa: A Lei n. 13.786/2018 incluiu na Lei n. 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias, o art. 35-A, que prevê a obrigatoriedade de inserção, nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, do quadro-resumo, que deverá conter os itens exigidos nos incisos do citado dispositivo.

A expressão "unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária" tem gerado dúvida no sentido de se interpretar que o quadro-resumo só é obrigatório nos contratos em que o objeto da venda seja a unidade autônoma ainda em construção.

Embora o imóvel objeto da incorporação já esteja pronto, a primeira realizada pelo incorporador ao adquirente-consumidor é objeto de relação de consumo. Assim, todos os itens exigidos para o quadro-resumo (art. 35-A) devem constar também nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, ainda que o imóvel já esteja pronto e a obra já devidamente averbada, tendo em vista o princípio da boa-fé objetiva e da transparência. 34 Dispensa-se apenas os itens que digam respeito à fase de execução da obra, tais como o que se encontra previsto nos incisos IX e XII, do art. 35-A.

Fonte: Conselho da Justiça Federal.