Irregularidade formal afasta litigância de má-fé

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afastar a multa e indenização por litigância de má-fé da condenação imposta a proprietário de lotes do Condomínio Porta do Sol, localizado na cidade de São Roque (SP). Ele foi condenado ao pagamento anual de 1,8 salário mínimo por lote que possui, em favor da Associação de Proprietários Amigos da Porta do Sol (Apaps). Na origem do caso, a associação ajuizou ação de cobrança contra o proprietário, com o objetivo de receber R$ 23.898,46, a título de "contribuições de manutenção, conservação e administração" do loteamento Porta do Sol.

O proprietário contestou alegando que não era associado e que não se comprometeu de nenhuma forma a contribuir para a manutenção do loteamento. Sustentou também que não era beneficiado por produtos OU serviços prestados pela associação e que, na qualidade de incorporador, foi isentado do pagamento de qualquer despesa. A defesa do proprietário requereu, ainda, a produção de prova pericial. O pedido foi acolhido, com a determinação de expedição de carta precatória ao foro distrital de Marinque, em São Roque. Entretanto, a perícia não chegou a ser realizada.

O juízo de primeiro grau condenou o proprietário ao pagamento de 1,8 salário mínimo por lote, a cada ano, considerando apenas as benfeitorias que aumentaram o valor dos lotes e os serviços que considerou efetivamente prestados. A sentença amparou-se no princípio da vedação ao enriquecimento ilícito e afirmou, também, que o proprietário havia se comprometido contratualmente ao pagamento desse valor.

Houve ainda a condenação do proprietário ao pagamento de multa por litigância de má-fé, correspondente a 1 % do valor da causa, e de indenização à associação no valor de 20% sobre a mesma base de cálculo. De acordo com o juiz, a má-fé estaria caracterizada pelo requerimento de produção de prova pericial, que se arrastou por mais de três anos sem conclusão.

Benfeitorias e serviços

As duas partes apelaram. A associação afirmou que o valor estabelecido na sentença corresponderia apenas às despesas gerais e iniciais para a instalação das benfeitorias e dos serviços prestados ao loteamento, de modo que o proprietário também deveria ser obrigado a entrar no rateio das despesas com manutenção, conservação e administração dessas benfeitorias e serviços. Já o proprietário tornou a afirmar que não se comprometeu contratualmente a pagar 1,8 salário mínimo por ano e que não teve culpa pelo atraso na realização da perícia. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), entretanto, manteve a sentença.

No STJ, o proprietário alegou que não pode ser obrigado a pagar a "taxa de manutenção de loteamento fechado" instituída pela associação, porque não é associado e também porque já era proprietário dos lotes antes mesmo da criação da entidade. Afirmou ainda que não poderia ter sido condenado ao pagamento de multa por litigância de má-fé apenas por ter requerido a produção de prova pericial que veio a retardar o andamento do processo.

Em seu voto, o relator, ministro Sidnei Beneti, destacou que o STJ já tem jurisprudência firmada no sentido de que as taxas de manutenção, criadas por associações de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. Entretanto, o entendimento não pôde ser aplicado no caso, pois o proprietário obrigou-se, contratualmente, ao pagamento do valor que foi reconhecido tanto na sentença quanto na decisão de segundo grau. "Tendo o acórdão firmado como razão de decidir, nos termos do regimento interno daquela corte, os mesmos fundamentos da sentença, força é convir que subsiste o fundamento contratual para amparar a condenação imposta", disse o relator.

Quanto às sanções fixadas por litigância de má-fé, o relator considerou que elas devem ser excluídas, uma vez que não é possível atribuir unicamente ao proprietário a responsabilidade pela demora excessiva na realização da perícia. "Para essa demora contribuíram, decisivamente, algumas circunstâncias que não lhe podem ser imputadas, relativas à má formação da própria carta precatória", concluiu o ministro.