Juros de Obra: Pagamento indevido gera indenização contra construtor

Já está consolidado no mercado imobiliário aquisição de imóveis com financiamento habitacional pela modalidade de crédito associativo. Nessa modalidade o construtor busca recursos junto ao agente financeiro para construção do empreendimento, e com isso a aquisição dos imóveis de forma parcelada se dá através da assinatura de contrato de financiamento habitacional com o empreendimento ainda em construção.

Enquanto o empreendimento é construído, o comprador/mutuário arcará com uma taxa chamada taxa de evolução de obra, ou simplesmente juros de obra.

Após assinar o contrato de financiamento do imóvel com o banco, este passa a ser responsável pelo adimplemento do preço da compra e venda para com o construtor, sendo que os repasses de valores se dão através da avaliação de evolução da obra pelo setor técnico da instituição financeira. Os recursos são liberados gradativamente até o final da construção, ficando a última parcela retida para pagamento após a confirmação do término da obra com o devido registro da certidão da baixa e habite-se e demais documentos exigidos pela instituição financeira, por força de contrato.

Porém, como se trata de uma instituição financeira, esse aporte de recursos em nome do mutuário não passa ileso, e essa contraprestação é que leva o nome de juros de obra.

O juros de obra é composto pela correção monetária, taxa de juros contratada, estes incidentes sobre o saldo devedor liberado até então pelo agente financeiro ao construtor, seguro obrigatório (DFI e MIP, ou FGHAB) e taxa de administração do contrato de financiamento. Esse juros de obra tem uma curva de aumento com o tempo de contrato, pois, quanto mais a obra se adianta, maior o valor liberado que compõe a base de cálculo.

Nossos tribunais têm entendido que o juros de obra é legal e pode ser cobrado pelo agente financeiro. Porém, ao estipular uma data para término das obras e entrega das chaves, o construtor se compromete a evitar que o consumidor tenha prejuízos com pagamento de juros de obra além do prazo devido. Por isso é importante fazer um corte: os juros de obra são devidos até a data prevista para término da obra, após esse prazo, tem-se por indevido.

Levando como base esse raciocínio, a 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu o direito de um comprador/mutuário de ser indenizado pelo pagamento de juros de obra após a entrega das chaves de sua unidade. No caso, o mutuário teve a unidade entregue em dezembro de 2013, porém a comunicação da averbação do habite-se na matrícula da unidade para Caixa Econômica Federal somente ocorreu em novembro de 2014. Para CEF, o empreendimento somente foi considerado acabado em novembro de 2014, razão pela qual foi cobrado do mutuário juros de obra mesmo estando ele na posse do bem1.

A responsabilidade aqui se deu por omissão da construtora na obtenção e registro do habite-se, bem como a devida comunicação ao agente financeiro. Essa omissão acabou gerando prejuízo ao comprador que foi o pagamento de juros de obra além do prazo que efetivamente seria devido.

Conforme já destacamos acima, o juros de obra é devido, mas tem o seu tempo de exigibilidade. Eventualmente se ultrapassado o prazo previsto para entrega da unidade, ou se entregue sem ter havido averbação do habite-se na matrícula e comunicação do término das obras ao agente financeiro, a responsabilidade pela taxa é exclusivamente do construtor/incorporador.

1Processo nº 1.0000.19.161093-0/001