Locação de imóvel e execução falimentar: vale o contrato ou a transmissão?

*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Lisboa, Girona, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF e UFC).

Os problemas cotidianos de locação imobiliária usualmente não encontram solução suficiente na lição, dita e repetida nos bancos escolares, que nas relações jurídicas obrigacionais os efeitos vinculariam apenas as partes, ao passo que nas relações jurídicas reais, como v.g. na transmissão da propriedade, ocorreria a expansão eficacial erga omnes.

A Lei 8.245/1991, que trata da locação de imóveis urbanos, indica diversas situações em que se pode atribuir eficácia erga omnes à locação. Uma delas em orientação oposta à fórmula latina “emptio tollit locatio” (a compra e venda rompe a locação).

Nesta edição da coluna “Direito Civil Atual”, dedicada à apresentação, reflexão e solução de problemas de direito privado pelos integrantes da Rede de Direito Civil Contemporâneo, enfrentaremos o tema dos efeitos da aquisição, em leilão público, de imóvel locado pela massa falida.

No caso de alienação, em hasta pública, do imóvel previamente locado pela massa falida, o que deve predominar? O interesse do locatário em manter a locação ou o interesse do adquirente de eventual rompimento do contrato, imissão na posse e amplo exercício da propriedade?

Em termos gerais, a Lei de Locações de Imóveis Urbanos permite que, sob certos pressupostos, o contrato de locação, nada obstante a sua natureza obrigacional, prevaleça e se imponha à transmissão imobiliária.

Pedimos atenção do leitor ao texto do art. 8.º da Lei 8.245/91: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

A manutenção da locação e a sua oponibilidade ao adquirente do imóvel ocorrerá sob duas premissas: se o novo proprietário não denunciar, em noventa dias, a relação locatícia e, alternativamente, diante da chamada “cláusula de vigência em caso de alienação”, inserta em contrato adequadamente averbado na matrícula do imóvel.

Mas, no caso de execução judicial, com a aquisição em hasta pública do imóvel, essa eficácia predominaria? A resposta seria a mesma no caso de contratos de locação realizados pela massa falida?

Para a primeira questão, a resposta é afirmativa. O antes citado art. 8.º da Lei 8.245/1991 esp...