O eterno financiamento da casa própria

FINANCIAMENTO ETERNO DA CASA PRÓPRIA

Desde 1987 os financiamentos do SFH passaram a não ter cobertura do FCVS – Fundo de Compensação de Variações Salariais para o chamado “saldo residual”, que é o saldo devedor restante ao final do prazo de pagamento do contrato.

Como a prestação dos antigos contratos do SFH era corrigida pela equivalência salarial e o saldo devedor pela poupança mais juros de contrato, as parcelas pagas eram insuficientes para quitar o saldo devedor, gerando o tal “saldo residual”.

Em contratos de 240 meses, por exemplo, é comum os mutuários chegarem ao final dos 20 anos de parcelas, devendo duas vezes o valor de mercado do imóvel. A maioria dos contratos prevê o refinanciamento deste saldo residual por metade do prazo original, o que é feito de forma automática, e faz com que as prestações saltem de R$ 500,00 em média para R$ 5.000,00 ou mais.

Na maioria dos casos, o mutuário não tem como pagar esta nova prestação do prazo de prorrogação, pois supera seu salário bruto. Uma alternativa ao mutuário seria valer-se da limitação da prestação à 30% da renda, e aí pagar este valor até a liquidação do “saldo residual”, o que nunca chegaria ao fim, tornando o financiamento eterno.

A cláusula que prevê a prorrogação automática é considerada potestativa, ou seja, impossível de cumprimento pelo mutuário e, portanto, ilegal frente ao Código de Defesa do Consumidor e frente ao Código Civil de 2002. E é este argumento que traz alguma esperança aos mutuários do SFH, de finalmente terem a casa-própria, já que no momento só têm uma dívida impagável.

Um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido pelo Desembargador Roberto Mac Crakem tem jogado uma luz nova sobre o tema e fundamentado o pleito de milhares de ações neste sentido. Nele o julgador é categórico: “Nos contratos de crédito imobiliário regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação, devem ser entendidas como nulas de pleno direito as cláusulas que, após o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, deleguem ao credor, unilateralmente o livre arbítrio de cobrar saldo devedor residual Verifica-se, no caso em tela, que os apelantes realizaram os pagamentos das 192 parcelas de seu contrato, na forma estipulada no respectivo instrumento, sendo que após o integral pagamento das referidas parcelas, ao longo de 16 anos, o Banco apelado alega a existência de saldo residual Cuida-se de cláusula puramente potestativa que deixa, praticamente, ao livre e puro arbítrio de uma das partes a eficácia do contrato Trata-se, na verdade, de cláusula, pela sua natureza, rechaçada pelo direito pátrio, nula de pleno direito Ademais, em razão do pagamento de todas as 192 parcelas, nas datas aprazadas e nas condições contratualmente estipuladas, sem que tal fato tenha sido impugnado pelo Banco apelado, é de rigor declarar a quitação do contrato, bem como a nulidade da cláusula e parágrafos que determinam a cobrança de saldo devedor residual, em razão de sua natureza puramente potestativa”.

O STJ também já decidiu que cláusulas deste tipo são potestativas e, portanto, nulas, embora ainda não tenha apreciado argumentações no tocante a contratos do SFH.

José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, explica que “o mutuário chega ao final do prazo contratual e não tem alternativa, pois ou paga a prestação exigida ou recorre ao Judiciário, pois senão perderá o imóvel que pagou por 20 (vinte) anos em dia. O financiamento eterno é proibido em nossa legislação e os bancos agiram com má-fé ao estipular este tipo de cláusula nos contratos, pois sabiam que haveria um saldo residual impagável, mas não alertaram os mutuários em nenhum momento sobre tal fato. Assim, as pessoas assumiam um contrato pensando que ao final do prazo, pagando as prestações em dia seriam donas do seu imóvel, o que não ocorreu em nenhum contrato deste tipo”.

Entre 2007 e 2009 cerca de 300 mil contratos deste tipo chegaram ao fim e algumas dezenas de milhares estarão chegando ao fim em 2010 e nos anos seguintes. Muitos mutuários têm feito acordos com os bancos e praticamente refinanciando o imóvel pelo preço de mercado atual, mas para muitos só resta se socorrer ao Judiciário, pois a prestação do novo financiamento ou refinanciamento, não se enquadra no seu orçamento.

Serviço:

O IBEDEC dá orientações gratuitas a todos os mutuários da casa-própria, através do site www.ibedec.org.br, pelo telefone (61) 3345-2492 ou no escritório localizado na CLS 414, Bloco C, Loja 27, Asa Sul, em Brasília (DF).

No site do IBEDEC ainda é possível ter acesso a Cartilha do Mutuário, 4ª Edição, que aborda este e outros problemas enfrentados pelos mutuários da casa-própria. Acesse pelo link http://www.ibedec.org.br/cas_ver_cartilha.asp?id=2
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