Projeto prevê desapropriação para reordenamento do solo urbano

Tramita na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) projeto de lei que autoriza a desapropriação por utilidade pública para reparcelamento do solo urbano e, assim, viabilizar seu adequado aproveitamento (PLS 504/2013). A proposta do senador licenciado Wilder Morais (DEM-GO) tem como objetivo facilitar a renovação da paisagem urbana das grandes cidades, cujas áreas centrais, dotadas de toda a infraestrutura, estão perdendo população. O projeto também visa favorecer o adensamento das áreas com infraestrutura subaproveitada e a priorização do transporte não motorizado e coletivo sobre o individual.

O PLS 504/2013 altera o Decreto-Lei 3.365/1941, que dispõe sobre as desapropriações por utilidade pública. O projeto substitui a atual desapropriação “por zona” pela desapropriação “para reparcelamento do solo”. Enquanto aquela visa a recuperar para o Poder Público a valorização imobiliária gerada por uma obra pública, mediante desapropriação e revenda dos imóveis contíguos, a nova proposta objetiva renovar o parcelamento existente para viabilizar o adequado aproveitamento do solo urbano, conforme previsto no artigo 182 da Constituição.

O projeto, que aguarda relatório do senador Randolfe Rodrigues (PSOL-AP) na CAE, será posteriormente apreciado em caráter terminativo na Comissão de Agricultura e Reforma Agrária (CRA).

De acordo com o PLS 504/2013, a desapropriação poderá abranger área contígua necessária ao desenvolvimento da obra ou destinada a reparcelamento do solo. Os lotes resultantes de reparcelamento e as unidades imobiliárias sobre eles eventualmente edificadas poderão ser incorporados ao patrimônio público na condição de bens dominicais ou alienados a terceiros.

Na hipótese de reparcelamento do solo integrado a obra pública, a declaração de utilidade pública deverá delimitar as áreas indispensáveis à realização da obra e as que se destinam ao reparcelamento. A declaração é condicionada à prévia aprovação pelo município do respectivo projeto.

Nas áreas declaradas de utilidade pública para fins de reparcelamento, a desapropriação judicial de imóvel é condicionada às etapas prévias de mediação e de arbitragem, voltadas para a obtenção de acordo sobre a forma de indenização.

Na etapa de mediação, cuja duração poderá ser de até três anos, deverão ser oferecidas ao proprietário, obrigatoriamente, uma proposta de indenização correspondente a no mínimo 120% e no máximo 150% do valor venal do imóvel. Além dessa proposta, também se poderá oferecer a substituição do imóvel por outro, a ser produzido, ou por participação em fundo de investimento imobiliário ou no capital de entidade de propósito específico que tenha recebido delegação do poder público para executar o empreendimento.

A proposta obrigatória permitirá ao Poder Público obter acordos independentemente de uma avaliação individualizada de cada imóvel. As propostas opcionais visam abrir a possibilidade de aquisição dos terrenos sem o desembolso de recursos financeiros, o que pode ser importante para a modelagem financeira do empreendimento.

Caso não se tenha obtido acordo na etapa de mediação, terá início a etapa de arbitragem, com duração de até 60 dias, em que será oferecida ao proprietário a opção de aceitar uma avaliação do valor do imóvel por profissionais. Para aumentar a segurança jurídica desse procedimento, institui-se como critério de avaliação a norma técnica da ABNT sobre o assunto, que já é o padrão adotado pelos profissionais do setor.

Wilder Morais explica que os instrumentos de que os municípios dispõem hoje são insuficientes para o reordenamento urbano. Segundo ele, alterações no zoneamento, promovidas pelos planos diretores, podem criar incentivos ao uso residencial nas áreas urbanas ou ampliar o potencial construtivo de lotes ocupados com casas térreas. Esses incentivos e benefícios, porém, não são aproveitados pelos proprietários ou por empreendedores, mesmo após décadas de vigência.

A explicação estaria na excessiva fragmentação das propriedades afetadas, diante da necessidade de produzir lotes grandes como condição para a construção de edificações multifamiliares. Além disso, o remembramento de lotes depende da adesão de todos os proprietários, o que raramente ocorre, uma vez que cada um é levado a explorar o poder de veto de que dispõe sobre os empreendimentos de grande porte na negociação com possíveis empreendedores.

Ao contrário do que ocorre com outras intervenções que requerem desapropriação, o reparcelamento pode ser realizado, na maior parte dos casos, sem aporte de recursos orçamentários. Isso ocorre porque os lotes produzidos tendem a ser mais valiosos que os imóveis desapropriados, o que torna o empreendimento como um todo economicamente auto-suficiente.

Wilder Morais considera que a desapropriação de um imóvel para imediata revenda, como atualmente admitido, é inconstitucional, pois a valorização imobiliária gerada por obra pública pode ser recuperada por outros meios menos onerosos para o cidadão, como a contribuição de melhoria. Já a desapropriação para reparcelamento, também chamada de “desapropriação urbanística”, é não apenas constitucional, mas necessária para promover a função social da propriedade previsto na Constituição.