Prorrogações de contrato de aluguel não autorizam denúncia vazia

A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada (denúncia vazia), nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após decorridos 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.

“Fica evidente que o artigo 46 da Lei do Inquilinato somente admite a denúncia vazia se um único instrumento negocial estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, sendo impertinente contar as sucessivas prorrogações”, disse.

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.

Acessão vedada

Em primeira e segunda instância, o pedido do proprietário para rescindir o contrato sem justificativa foi julgado procedente. Para o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), a soma do período original do contrato com as duas prorrogações seria suficiente para atender à legislação vigente e permitir a denúncia vazia.

Villas Bôas Cueva explicou que a posição do tribunal de origem foi assentada na acessão de tempo, mas a Lei do Inquilinato, quando admite a soma de prazos em contratos prorrogados, o faz de forma expressa. No caso do contrato residencial de aluguel urbano, entretanto, tal soma é vedada.

“A lei é clara quanto à imprescindibilidade do requisito temporal em um único pacto, cujo objetivo é garantir a estabilidade contratual em favor do locatário”, concluiu o relator.