SFH: Não é necessário comum acordo em escolha do agente fiduciário para promover execução extrajudicial

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que não se aplica aos contratos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) a exigência de comum acordo entre credor e devedor na escolha do agente fiduciário para promover a execução extrajudicial.

O caso foi julgado pela Corte Especial do Tribunal na condição de recurso repetitivo, conforme previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil (CPC), e a decisão deverá orientar a solução de muitos outros processos que versam sobre a mesma questão jurídica, e que estão sobrestados nos tribunais de segunda instância.

O recurso é de dois mutuários que ajuizaram ação contra a Caixa Econômica Federal (CEF), com o objetivo de anular leilão extrajudicial relativo a imóvel adquirido segundo as regras do SFH.

Eles alegaram que a escolha do agente fiduciário no bojo da execução extrajudicial de contrato regido pelas normas do SFH com garantia hipotecária deve ser feita pelo devedor. Além disso, sustentaram que o prazo de 10 dias previsto para a notificação do devedor para a purgação da mora não foi cumprido, sendo certo que esse descumprimento leva à extinção da execução extrajudicial.

O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido. O Tribunal Regional Federal da 5ª Região manteve a sentença. “In casu, o agente fiduciário, ao receber a notificação para purgação da mora, devolvida pelo oficial do cartório com a observação de que os mutuários haviam se mudado do endereço, procedeu à notificação referida por edital, publicando, então, posteriormente, em vista do não comparecimento dos mutuários, os editais de leilão, cumprindo, destarte, o procedimento do Decreto-Lei n. 70/66”, decidiu.

Em seu voto, o relator, ministro Benedito Gonçalves, destacou que a escolha unilateral do agente fiduciário não é capaz, por si, de acarretar nenhuma nulidade no processo de execução extrajudicial, a não ser que se prove eventual prejuízo decorrente da atuação do agente. “O que não é o caso dos autos”, afirmou.

Segundo Gonçalves, a possibilidade da CEF escolher unilateralmente o agente fiduciário decorre da própria lei (Decreto-Lei n. 70/66), sendo certo que a não aplicação desse entendimento pressupõe a anterior declaração de inconstitucionalidade do dispositivo em baila em prestígio ao princípio da reserva de plenário.

Quanto ao não cumprimento do prazo de 10 dias para notificar o devedor, o ministro ressaltou que o seu descumprimento não impõe nenhuma sanção ao agente fiduciário, razão pela qual esse prazo é impróprio.

O relator afirmou, ainda, que o não cumprimento desse prazo representa benesse ao devedor, que disporá de maior lapso temporal pra eventualmente saldar a dívida. “Diante disso, a constatação é a de que não se cogita perempção da execução extrajudicial na hipótese do não cumprimento do prazo estabelecido pelo artigo 31 do Decreto-Lei n. 70/66”.

Processo: REsp 1160435