Página 167 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 20 de Agosto de 2014

atividade, vale dizer, impende buscar definir de forma clara e inequívoca em que momento se tem por verificado o pressuposto da eclosão da contraprestação devida pelo serviço de mediação prestado. Não sem que se tenha em consideração a relevância da analise em concreto das situações litigiosas, posto marcadamente acentuado o casuísmo no particular, a solução da questão assim proposta demanda interpretação sistemática dos arts. 725 a 727 do Código Civil de 2002. O primeiro desses dispositivos preceitua: “Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Rememore-se o posicionamento assumido precedentemente, quanto a consubstanciar obrigação de resultado o contrato de corretagem ou mediação, haja vista não se resumir, o conteúdo da obrigação contratual, à aproximação das partes, determinada à consecução de negócios de interesse do comitente, exigindo-se, isso sim, a efetiva obtenção do encontro de vontades necessário à conclusão do negócio. No entanto, logrado este consenso, tradução da aproximação eficaz, ainda que não se ultime o negócio por circunstâncias alheias à atuação do corretor, tem-se por cumprida a sua missão contratual, e, por tal devida a comissão ajustada. A contrário senso, o malogro do negócio por força de vício na prestação do serviço do corretor, não obstante alcançado o consenso dos contratantes, torna ilegítima a cobrança da corretagem. Note-se, o corretor não garante o contrato objeto da intermediação, e não se vincula ao eventual inadimplemento de qualquer dos contratantes, que não tem qualquer reflexo na exigibilidade de sua comissão. No entanto, a invalidação do negócio subtrai do corretor o direito à contraprestação de seu trabalho. Com efeito: “A aproximação de vontades promovida pelo corretor há de ser válida, sob pena de se mostrar inútil, porque juridicamente impossível, atribuindo-se ao bom profissional o dever de cautela necessário à verificação dos requisitos de validade do negócio a ser celebrado”. Sob outro vértice, é bem de ver não serem raros os julgados em que se vê pronunciada como indevida a comissão da corretagem ao equivocado pressuposto de não haver sido atingido o resultado útil almejado, porquanto não formalizado o negócio pretendido. Na feliz síntese de Cláudio Luiz Bueno de Godoy, “a dificuldade esteve e está em identificar quando a aproximação, conteúdo de sua prestação, se revela útil e proveitosa”. A propósito, obtempera: “Decerto que quando o negócio principal, por mediação do corretor tiver sido consumado, normal e definitivamente, a aproximação haverá alcançado resultado útil”. Ocorre, e aí a discussão, que, para muitos, apenas nesse caso o resultado da corretagem terá se produzido de forma eficiente. Ou seja, a comissão somente será devida se o negócio principal se tiver formalizado, portanto, quando traduzido o consenso obtido com o trabalho útil do corretor pelo aperfeiçoamento regular e, conforme o caso, formal do negócio por ele intermediado. E acrescenta: Já para uma posição mais liberal, o resultado útil da corretagem está na contribuição do corretor à obtenção de um consenso das partes por ele aproximadas, porém levado mesmo que não a um documento suficiente para o aperfeiçoamento do negócio intermediado, suficiente à respectiva exigência. Assim, por exemplo, na corretagem imobiliária, terse-á evidenciado o proveito da aproximação sempre que as partes tiverem firmado se não a escritura de venda e compra uma promessa ou, simplesmente, um recibo de sinal ou equivalente. Nem uma nem a outra linha de pensamento, com a devida vênia, encontram respaldo na atual dicção do art. 725 do Código Civil de 2002. A bem da verdade, antes mesmo do advento do novo Código Civil, a doutrina registrava entendimento no sentido de ter o corretor direito à remuneração, desde que o negócio se conclua entre o comitente e o terceiro, posicionamento assumido, entre outros, por Antônio Carvalho Neto, de cujo magistério se extrai a seguinte passagem: “Exigir, como fazem muitos autores, que o direito do corretor à corretagem, nasça após a realização de solenidades preestabelecidas em lei, para o contrato objetivado, é pretender sobrepor o acessório ao principal”. Tanto mais se impõe exegese de tal ordem à luz do novel diploma legal, porquanto presente o reconhecimento positivado no art. 725 do Código Civil de 2002, quanto a ser devida a comissão a despeito de o negócio intermediado não se ter efetivado em virtude do arrependimento das partes salta aos olhos a opção lesgislativa por reputar alcançado o objetivo da intermediação, pela tão só aproxiação efiçaz das partes, como tal caracterizada pelo afastamento dos obstáculos à consecução do consenso dos interessados, na feliz expressão de Gustavo Tepedino, assim alcançado, ainda quando não materializado em algum documento que o exteriorize. Em outras palavras, ao reconhecer como devida a comissão ao corretor, mesmo quando não se efetive, brça do arrependimento, o negócio objeto da intermediação, a norma escandiu a função econômica do contrato de corretagem, visto como meio ‘para a obtenção de um fim - por isso qualificado como negócio jurídico causal -, de sua função ténico-jurídica, traduzida pela obtenção do consenso dos contratantes quando não materializado, fazendo prevalecer este último aspecto como suficiente ao reconhecirato do integral cumprimento do mister cometido ao corretor, fato propulsor da exigibilidade da contra prestação correspondente. Uma vez mais se recorre ao magistério de Cláudio Luiz Bueno de Godoy, segundo o qual “defendendo-se que o resultado se terá atingido pela prova, mas por qualquer meio, do consenso a que chegaram as partes aproximadas pelo corretor, mesmo a ulterior desistência - destarte não arrepdimento em sentido caico, pressupondo negócio formalizado - de qualquer delas não obviará a remuneração do trabalho desempenhado”. E acrescenta, em tom de pertinente advertência: “Veja-se que é diversa a situação da sistência antes ainda de o consenso, por qualquer forma, se ter externadortanto interrompendo-se meras tratativas, quando então nada será devido ao corretor, aí residindo a álea inerente ao seu trabalho”. Realmente, não se pode confundir o insucesso da mediação desenvolvida pelo corretor, expresso na aproximação não exitosa de eventuais interessados no negócio objeto da intermediação, inerente à álea negocial, com a situação em que, operada a aproximação e logrado o consenso dos contratantes, malgrado não materializado, sobrevenha desistência imotivada, por circunstâncias alheias ao trabalho levado a efeito, quando então perfeitamente exigível a comissão ajustada. Permite-se aqui repisar a condição da “conclusão do negócio”, causa final do contrato de corretagem ou mediação, enquanto elemento categorial objetivo inerente à sua estrutura, a atuar sua não consecução como fator de ineficácia superveniente do negócio jurídico. Encerra-se, sob este enfoque, a plena compatibilização entre a obrigação de resultado pactuada e o caráter aleatório do negócio jurídico, posto figurar, a um só tempo, a conclusão do negócio intermediado - evento futuro e incerto ao qual se reporta o contrato de corretagem ou mediação - como álea inerente à atuação do corretor e fator de eficácia da comissão devida pelo comitente como contraprestação dos serviços prestados. Conforme anota Arnaldo Rizzardo, o condicionamento da exigibilidade da comissão à realização do negócio contratualmente previsto, já no passado, entendia-se em termos. Assim: “Tendo o corretor cumprido todas as condições ditadas pelo outro contratante, referentemente ao preço e prazo, a simples e desmotivada recusa em concluir a transação, ou o arrependimento em seguir no negócio, não desvinculava o desistente de sofrer perdas e danos, que se resolviam no pagamento de parte do valor combinado, a título de remuneração, ou no ressarcimento arbitrado pela mensuração da atividade empregada, pelo tempo gasto, pelas despesas havidas”. Bem a propósito, expressivo aresto do E. Superior Tribunal de Justiça, REsp. nº 19.840-RO, rei. Mm. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 08.06.93, portanto, antes mesmo da vigência do novo Código Civil, já assinalava: “E devida ao corretor a comissão se, após a aproximação, já com a venda acertada, o negócio não se perfaz por desistência do comprador que o contrata”. Já sob a égide do Código Civil de 2002, vem a calhar julgado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Ap. nº 992.05.118619-4, rei. Des. Edgard Rosa, j. 26.05.2010, a expressar, a meu ver, a ratia essendi da exegese propugnada: “O entendimento ora adotado neste Acórdão se justifica em face do princípio da boa-fé objetiva, a nortear o comportamento das partes contratantes afim de que colaborem para a plena satisfação das expectativas das finalidades contratuais. Não se pode admitir que por mera conduta arbitrária o cliente frustre a legítima expectativa criada para o corretor, de ver concretizado seu esforço na intermediação”. Não basta haver sido cometida