Página 166 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 20 de Agosto de 2014

seguinte redação: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato previsto de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Ao se debruçar sobre tal dispositivo legal, Cláudio Luiz Bueno de Godoy (“Código Civil Comentado”, obra coletiva coordenada pelo Min. Cézar Peluzo, editora Manole, 6ª edição, páginas 739/741) ensina que: “O artigo presente, de relevante conteúdo, enfrenta controvérsia que há muito se estabelece acerca de pressuposto para que o corretor faça jus ao recebimento de sua comissão. Em diversos termos, cuidase de aferir mediantes quais circunstâncias e condições o trabalho de corretor devera ser remunerado, em especial se de alguma forma se frustra o negócio por ele intermediado. Pois a proposito sempre grassou grande divergência sobre se a obrigação que assume o corretor ou de resultado, portanto se a comissão depende ou não do êxito do negócio final. E malgrado se tenha firmado tendência em admitir que seja de resultado a obrigação contraídana corretagem, sendo mesmo costume subordinar a percepção da remuneração do corretor ao que se convencionou chamar de aproximação útil a que tenha ele procedido a dificuldade esteve e está em identificar quando a aproximação, conteúdo de sua prestação, revela-se útil e proveitosa. Decerto que quando o negócio principal, por mediação do corretor, tiver sido consumado, normal e definitivamente, a aproximação haverá alcançado resultado útil. Ocorre, e aí a discussão que, para muitos, apenas nesse caso o resultado da corretagem terá se produzir de maneira eficiente. Ou seja, a comissão somente será devida se o negócio principal se tiver formalizado, por tanto, quando traduzido o consenso obtido com o trabalho útil do corretor pelo aperfeiçoamento regular e, conforme o caso, formal do negócio por ele intermediado. Já para uma posicão mais liberal, o resultado útil da corretagem está na contribuição do corretor à obtenção de um consenso das partes por ele aproximadas, porém levado mesmo a um documento suficiente para aperfeiçoamento do negócio intermediado, suficiente á respectiva exigência. Assim, por exemplo, na corretagem imobiliária, ter-se-á evidenciado o proveito da aproximação sempre que as partes tiverem firmado, se não a escritura de venda e compra uma promessa ou, simplesmente, um recibo de sinal ou equivalente. Por fim, de maneira ainda mais liberal, defendese que a aproximação será útil logo que, mesmo sem a concretização de algum documento, posto que se cuidando de negócio agenciado que o exija, dela resulte o consenso das partes aproximadas pelo corretor, cujo trabalho, a rigor, é remover ou eliminar óbices a que as pessoas cheguem àquele comum acordo (TEPEDINO, Gustavo. ‘Questões controvertidas sobre o contrato de corretagem’ Temas de direito civil. Rio de Janeiro. Renovar, 1999,p. 113-36). É certo porém que, qualquer que seja o instante em que a aproximação Se tenha revelado útil, consoante a tese esposada, não se furtando a explicitar adesão à última dentre aquelas expostas, expressou o novo CC que o arrependimento de qualquer das partes, por motivos que lhe sejam alheios, não retira do corretor o direito à percepção da comissão. E, defendendo-se que o resultado se terá atingido pela prova, mas por qualquer meio, do consenso a que chegaram as partes aproximadas pelo corretor, mesmo a ulterior desistência -destarte não arrependimento em técnico, pressupondo negócio formalizado - de qualquer delas não obviará a remuneração do trabalho por ele desempenhado. Veja-se que é diversa a situação da desistência antes ainda de o consenso, por qualquer forma, se ter externado, portanto interrompendo-se meras tratativas, quando então nada será devido aí residindo a álea inerente ao seu trabalho. Mas, mesmo adotada a segunda das teses expostas, havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso,é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha á atividade do corretor. Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório liminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário se remete o leitor. Sem então nenhuma comissão será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso curnprimento do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negocio principal e, assim excludente do dever de pagamento da comissão. Jurisprudência: Com larga remissão a outros arestos, de soluções diversas conforme cada qual das teses que se vem de expor acerca do que seja aproximação útil, muito embora adotando para deslinde, a segunda delas, vale conferir: JSTJ-Lex 139/154. Sobre o ânus de aprovar o proveito da aproximação: TJRJ, Ap. cível n. 2XXX.001.3XX51, 20 Câm., rei. Des. Conceição Mousmet, j 31.07.2007. Assentando que o arrependimento de uma das partes não compromete a Comissão do corretor TJRJ Ap. cível n. 2007.00123395, 14’ Câm., reI. Des. Ismênio Pereira de Castro, j. 27.06.2007 defendendo que a comissão somente seja devida quando aperfeiçoado o negócio a que se volt: STJ, AG. Res. No Al n. 719.434, 4ª T., rel Min. Luis Felipe Salomão, Dj 20.04.2009. Entendendo devida comissão por corretagem imobiliária quando se chega a elaborar o compromisso de venda e compra, com pagamento de sinal: TJSP, Ap. Cível n. 944.269.00,35ª Câm., rel. Des. Manoel Justino, j. 02.03.2009. No mesmo sentido, quando firmado contrato de cessão de direitos, mesmi depois desfeito: STJ, Resp n. 1.228.180/RS, 4ª T., Min. Raul Araújo, j. 17.03.2011”. Por fim, ao responder a indagação: “Comissão de corretagem, quando é devida?”, Airton Pinheiro de Castro (“O Contrato de Corretagem ou Intermediação Imobiliária”, na obra coletiva “Direito Imobiliário Brasileiro”, coordenada por Alexandre Guerra e Marcelo Benacchio, editora Quartier Latin, 1ª edição, 2011, páginas 518/523) explana o seguinte: “A propósito da remuneração devida ao corretor ocupamse os arts. 724 a 728 do Código Civil de 2002. Reza o art. 724: “A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, e nem ajustada entres as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”. Como cediço, em princípio, incumbe ao vendedor, posto de regra figurar como comitente no contrato mediação, o pagamento da comissão em transações imobiliárias de venda e compra. Essa a praxe comercial mas nada obsta ajustem as partes em sentido contrário, ou mesmo o rateio da comissão devida. O que não se admite, por consubstanciar enriquecimento indevido, a par de grave infração administrativa, é a cobrança da comissão de ambos os contratantes aproximados pela atividade do mediador, vendedor e comprador. No âmbito da corretagem imobiliária, foco específico deste trabalho, reza o art. 17, inciso IV da Lei nº 6.530/78 competir aos Conselhos Regionais homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos. A praxe deste específico campo de atuação da mediação gira em torno 6% do valor do imóvel, em se tratando de venda e compra, malgrado se imponha anotar a prevalência do consenso, sendo de bom tom forrar-se o comitente com a contratação por escrito, aliás, imposta por preceito ético ao corretor. Nada obsta convencionem as partes valor certo e determinado. Registre-se, outrossim, não consubstanciar a infração ética, no particular da imposição de contratação por escrito, óbice ao reconhecimento judicial do direito do corretor à comissão devida, caso comprovada a aproximação eficaz levada a cargo a benefício do comitente. Com efeito, a infração ética surte seus efeitos exclusivamente na esfera administrativa, sem reflexos no campo obrigacional. O art. 6º, inciso III do Código de Ética Profissional veda expressamente ao corretor de imóveis promover a intermediação imobiliária com a cobrança de “over price”, assim considerado o ajuste de remuneração do corretor com base na quantia excedente de um valor estipulado pelo vendedor. O art. 8º do referido diploma legal qualifica como grave a infração a este preceito administrativo. A despeito da previsão normativa, ainda que com algumas pertinentes ressalvas doutrina e jurisprudência têm sido tolerantes com a cobrança da remuneração devida ao corretor fundada no “over price”, quiçá em homenagem ao consensualismo, muito embora se imponha redobrada atenção para exegese de tal ordem, em se tratando de contrato de adesão, haja vista o desequilíbrio natural entre as partes contratantes. Aspecto ainda mais complexo no concernente à remuneração do corretor reside na aferição da efetiva consecução do resultado útil de sua