Página 367 do Diário de Justiça do Distrito Federal (DJDF) de 31 de Agosto de 2015

o pedido para condenar a ré no pagamento de R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais) ao autor pelos dois meses de atraso, a título de lucros cessantes. Recorrem as partes. A empresa requerida alega no apelo que não houve atraso na entrega do imóvel. Salienta que a data em que a escritura pública foi lavrada deve ser considerada para a transmissão da posse e do domínio do imóvel. Entende que a averbação do ?habitese? antes do termo final para entrega da obra é suficiente para afastar o inadimplemento contratual. Suscita que o responsável pelo atraso foi o próprio autor ao condicionar o recebimento das chaves a sucessivas vistorias, as quais não impediam o uso efetivo da unidade imobiliária. Ressalta o não cabimento de lucros cessantes, vez que o atraso na entrega do imóvel foi causado por razões alheias a sua vontade. Pede o provimento para que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes e, subsidiariamente, seja reduzido à metade o valor da condenação. Por outro lado, o autor sustenta o caráter moratório da cláusula penal, bem como a licitude da cumulação de sua incidência com os lucros cessantes. Reitera a alegação de que o período de atraso é de três meses, e não de dois meses, como considerado na r. sentença. Pede provimento para que a empresa ré seja condenada no pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 12.714,69 e também no pagamento do valor de R$ 11.880,00, relativo à cláusula penal moratória referente ao atraso de três meses na entrega do imóvel. Contrarrazões interpostas pela ré e pelo autor indicadas pelo Id. 20692 e Id. 20703, respectivamente. É o relatório. VOTOS O Senhor Juiz FLAVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA - Relator Trata-se de atraso na entrega de imóvel, vez que o termo de seu recebimento ocorreu em 18.7.2014 (Id. 20696), quando a previsão de sua entrega era para outubro de 2013, admitida a tolerância de 180 dias (cláusula 8.1 ? Id. 20697 ? pg. 8). Assim, contados 180 dias após outubro de 2013, tem-se que a partir de 29.4.2014 ocorre o efetivo atraso, o qual prolongou-se por dois meses e dezenove dias. Assim, o valor adequado para fins de incidência de cláusula penal, bem como de fixação de indenização pelo atraso deve ter como parâmetro o tempo efetivo de atraso, ou seja, de dois meses e dezenove dias. Em sendo incontroverso o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato, a obrigação de indenizar os lucros cessantes decorre da relação de consumo entre as partes, bem como da teoria do risco. Segundo as regras do Código de Defesa do Consumidor, independentemente de culpa, o fornecedor responde pela reparação dos danos causados ao consumidor. E a teoria do risco do negócio ou atividade constitui base da responsabilidade civil objetiva para a proteção da parte mais frágil na relação de consumo. Neste panorama, a empresa requerida responde objetivamente pelo atraso na entrega do imóvel. Pacífico que a demora injustificada para a entrega de imóvel enseja o ressarcimento de lucros cessantes do promissário comprador ou adquirente, que, em razão disso, deixa de auferir renda com os aluguéis. Há presunção de prejuízo que afasta a alegação de simples dano hipotético. A matéria está solidificada no STJ: ?PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PREPARO. INSUFICIÊNCIA. DESERÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. MULTA. PRESCRIÇÃO. AFASTAMENTO. LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA. (...) 3 - Configurado na instância ordinária o adimplemento das parcelas a que estava o promitente comprador obrigado e o inadimplemento do promitente vendedor, viabilizada fica a condenação em lucros cessantes, expressados pela impossibilidade de uso e de locação do imóvel, durante todo o tempo, mais de 22 anos, de atraso na entrega do imóvel. Precedentes da Terceira e da Quarta Turmas. 4 - Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, provido.? (REsp 155.091/RJ, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, julgado em 22.6.2004, DJ 2.8.2004). ?AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO -CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido.? (AgRg no REsp 1.202.506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 7.2.2012, DJe 24.2.2012). ?AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES. 1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador. 2. Agravo regimental não provido.? (AgRg no Ag 1.319.473/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25.6.2013, DJe 2.12.2013). Já a alegação de caso fortuito ou força maior não encontra amparo nos fatos alegados. Eventual ocorrência relacionada ao clima, mão-de-obra, insumo para construção, dificuldade na expedição do ?habite-se?, ou outro fato previsível e inserido no risco da atividade, deveria ser considerado pela recorrente ao anunciar o empreendimento. Assim, não há falar em fato imprevisível como causa excludente da responsabilidade. A esse respeito, exemplificam os julgados: ?DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. (...) ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. IMISSÃO DA POSSE APÓS QUITAÇÃO DO PREÇO. AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. AGRAVO RETIDO IMPROVIDO. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (...) 3. A ocorrência de chuvas e greves no sistema de transporte público de ônibus são fatos cotidianos e previsíveis, cujos efeitos eram passíveis de serem evitados ou impedidos. 3.1. Tais acontecimentos fogem do conceito de caso fortuito e força maior, previsto no art. 393, parágrafo único, do Código Civil, cabendo à construtora se organizar de forma a não perder os prazos estipulados em contrato, porquanto tal situação decorre dos riscos da atividade assumida pela contratada, que atua na área da construção imobiliária. 4. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de dano, uma vez que o bem possui potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria. (...)? (APC 2011.07.1.035258-3, Rel. Desembargador João Egmont, Rev. Desembargadora Leila Arlanch, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 25.2.2015, Publicado no DJE: 3.3.2015). ?CIVIL E CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR. MOROSIDADE NA EXPEDIÇÃO DO ?HABITE-SE?. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO EVIDENCIADA. CULPA DA CONSTRUTORA. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. SALDO DEVEDOR. ?CONGELAMENTO?. IMPOSSIBILIDADE. 1. A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, conquanto se amolde aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1º a 3º da Lei n.8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). 2. A morosidade na obtenção da carta de ?habite-se? nos órgãos administrativos relacionase com os riscos do próprio negócio da empresa do ramo da construção civil, que envolve a regularização das unidades. Logo, não caracteriza excludente de responsabilidade da construtora ? força maior ?, devendo esta suportar o ônus da impontualidade no cumprimento da sua obrigação contratual de entrega do imóvel na data aprazada. 3. Comprovada a responsabilidade pelo atraso na entrega de bem objeto de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sem justificativa plausível, tem direito o promitente comprador à indenização por lucros cessantes. (...) 5. Apelos das partes não providos.? (APC 2013.03.1.026405-7, Rel. Desembargador Flavio Rostirola, Rev. Desembargador Gilberto Pereira de Oliveira, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 11.2.2015, Publicado no DJE: 10.3.2015). ?APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. IPTU. LUCROS CESSANTES. 1. O atraso na entrega do imóvel decorrente de alegada falta de mão de obra, insumos e demora na instalação de energia elétrica pela CEB não configura caso fortuito nem força maior, por se tratar de fatos previsíveis e inerentes aos riscos da atividade da construtora. (...) 3. O injustificável atraso na entrega do imóvel confere ao adquirente o direito de ser indenizado pelos lucros cessantes decorrentes da privação do uso do bem.? (APC 2013.03.1.006803-7, Rel. Desembargador Fernando Habibe, Rev. Desembargador Arnoldo Camanho de Assis, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 10.12.2014, Publicado no DJE: 18.12.2014). ?PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INCIDÊNCIA DO CDC. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VÁLIDA. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DEVIDA ATÉ A ENTREGA DA UNIDADE. SENTENÇA MANTIDA. (...) 2. Não caracteriza caso fortuito ou força maior a alegação de escassez de mão?de-obra de profissionais da construção civil, chuvas, greves no sistema de transporte público ou demora na concessão de carta de ?habite-se?, pois ínsitos ao risco da atividade, não havendo como, por tais fundamentos, isentar o devedor pela responsabilidade quanto ao tempestivo cumprimento da obrigação. 3. É válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias, após o previsto para conclusão da obra, porque livremente pactuada. 4.