Processo 100XXXX-50.2014.8.26.0038 - Cumprimento de sentença - Expurgos Inflacionários / Planos Econômicos - PEDRO AUGUSTO SCABORA - BANCO DO BRASIL S.A. - Anote-se a interposição do agravo. Mantenho a decisão agravada por seus próprios fundamentos. Aguarde-se por 10 dias eventual comunicação acerca da concessão de efeito suspensivo/ativo. Intimese. - ADV: MARINA DE PAULA E SILVA BOVO (OAB 321986/SP), FELIPE GRADIM PIMENTA (OAB 308606/SP), MARILIA PAVAN GUEDES (OAB 290635/SP), PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS (OAB 23134/SP), BRUNO AUGUSTO GRADIM PIMENTA (OAB 226496/SP), ANDRÉ DE ARAUJO GOES (OAB 221146/SP), DANIEL DE SOUZA (OAB 150587/SP), EDEVALDO BENEDITO GUILHERME NEVES (OAB 129558/SP)
Processo 100XXXX-89.2014.8.26.0038 - Embargos à Execução - Valor da Execução / Cálculo / Atualização - BIANCA ROSSI COMÉRCIO DE MOVEIS LTDA EPP - Itaú Unibanco S/A - A sentença embargada é clara e se com ela não concorda o embargante, deve valer-se da via recursal adequada para rediscussão do julgado. Assim, ausentes contradições, omissões ou obscuridades, REJEITO os embargos. - ADV: PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS (OAB 23134/SP), PATRICIA ROSSI PERISSATO (OAB 226221/SP), LUIZ FELIPE PERRONE DOS REIS (OAB 253676/SP), MARCELO LAFERTE RAGAZZO (OAB 256591/SP), DANIEL DE SOUZA (OAB 150587/SP)
Processo 100XXXX-94.2014.8.26.0038 - Reintegração / Manutenção de Posse - Esbulho / Turbação / Ameaça - CEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI - - ESTER MASSAE OKAMOTO DALLA COSTA - - ESPOLIO DE CARLOS EDUARDO DALLA COSTA - JOÃO CARLOS CORREIA - - MARIA CRISTINA BACCINI CORREA - Disseram os autores que as partes firmaram, em maio de 2005, um compromisso particular de compra e venda do lote 04, quadra D, do loteamento particular Jardim Dalla Costa, nesta cidade. Acordou o preço total de R$ 19.220,00, sendo pago através de entrada no valor de R$ 1.100,00, bem como prestações mensais de R$ 151,00 cada qual. Ocorre que os réus estão em mora desde outubro de 2006, havendo um saldo devedor atualizado no importe de R$ 52.105,09, não bastassem débitos em aberto de IPTU. Os réus foram notificados e não purgaram a mora. Acrescentaram a existência de perdas e danos e, ao final, requereram a rescisão contratual, com a condenação dos réus ao pagamento de multa contratual (2%), perdas e danos (incluídas as despesas com financiamento e administração, no importe de 20% das parcelas pagas), perda das arras, corretagem (12%), despesas com impostos, taxas e demais encargos, montante equivalente a 1% ao mês pelo uso do imóvel. Citados, os réus apresentaram contestação a fls. 54/84, aduzindo, preliminarmente, a inépcia da inicial, a falta de interesse de agir e a irregularidade na representação processual dos autores. No mérito bateram-se pela prescrição das parcelas vencidas até maio de 2008, pela falta de comprovação e previsão contratual acerca dos danos em tese sofridos pelos autores, pela nulidade da cobrança concernente à corretagem e pela impossibilidade de retenção da arras. Requereram a extinção do feito sem resolução do mérito ou a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente voltaram-se contra os cálculos iniciais e requereram a redução do percentual cobrado a título de corretagem. Houve réplica a fls. 99/109, com a qual vieram documentos. Foi proferido saneador a fls. 121/122. Sobrevieram novas manifestações e documentos. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta imediato julgamento, pois prescindíveis novas provas. Evidente a legitimidade da autora CEM Empreendimentos Imobiliários. Conforme contrato de fls. 27/31, o imóvel em discussão foi objeto de compromisso de compra e venda firmado entre Carlos Eduardo e Éster (enquanto compromissários vendedores) e André Wilson Brasileiro Nato (na qualidade de compromissário comprador). Neste primeiro instante, a autora CEM figurou como anuente, por ser a então proprietária do bem. Os direitos do cessionário comprador foram cedidos aos réus, sendo que novamente a autora CEM figurou como interveniente no negócio jurídico, agora assumindo a posição de credora das parcelas vincendas (fls. 110/112). Deste modo, enquanto parte do negócio jurídico que se pretende rescindir, é evidente sua legitimidade ativa. As demais preliminares arguidas já foram apreciadas. Assim, passo à análise do mérito. Os pedidos procedem em parte. De início afasto a preliminar de mérito arguida. De fato, a pretensão inicial não compreende o pagamento de parcelas em atraso (até porque a demanda é de rescisão contratual), de modo que, quanto à propalada prescrição das parcelas vencidas, é a resistência dos requeridos incompreensível. A resolução do contrato, por sua vez, é de rigor. Como adiantado acima, os autores Carlos e Ester firmaram, em dezembro de 2012, com André Wilson, compromisso particular de compra e venda tendo por objeto o lote 04 da quadra D do loteamento denominado Jardim Dalla Costa. Em maio de 2005 o compromissário comprador cedeu seus direitos aos requeridos, conforme documentado a fls. 110/112. Consta no instrumento de cessão que os cessionários se comprometeriam a pagar ao “anuente” as prestações vincendas, o que é incontroverso não ter ocorrido, de modo que, dado o clarividente descumprimento contratual culposo, aos credores resta a opção à sobredita resolução contratual, conforme art. 475 do CC. Não se nega que a cessão da posição contratual deveria contar com a anuência expressa dos promitentes vendedores, por força do art. 299 do CC. Embora isto não estivesse muito claro no instrumento de fls. 110/112, pois não foi este subscrito pelo vendedores, restou mais do que evidente na inicial, da qual se infere que a autora CEM tinha poderes para transacionar em nome dos coautores (promissários vendedores), tendo estes ciência da cessão. E de qualquer forma, eventual irregularidade do instrumento de cessão não poderia ser suscitada pelos devedores para afastar a resolução fundada na mora. Fosse aceito tal argumento e os inadimplentes, valendo-se de sua própria torpeza, alcançariam evidente enriquecimento sem causa. Certo o direito à resolução, resta apreciar o montante do valor indenizatório. O pagamento de impostos incidentes no imóvel, não bastasse o disposto na cláusula décima primeira, ainda é obrigação decorrente diretamente de lei, considerando que o proprietário é o devedor tributário. E não poderiam os vendedores arcar com o imposto incidente sobre o período de utilização exclusiva dos cessionários. A perda das arras, além de expressa no contrato, decorre do disposto no art. 418 do CC. Entretanto, refere perda implica na impossibilidade de cobrança de indenização suplementar (inclusive pela fruição do imóvel), seja nos termos da súmula 412 do E. STF, seja pela falta de comprovação de danos materiais que a sobreponham, seja, por fim, diante de seu alto percentual (20% do preço), mais do que razoável para cobrir os danos causados pelo inadimplemento contratual. No mais, no tocante às despesas com financiamento e administração, o pleito inicial carece de sustentação contratual, pois certo é que a cobrança pretendida não encontra previsão seja no instrumento original de compra e venda, seja no instrumento de cessão. E de mais a mais, tal cobrança é incompreensível, pois de obscuridade latente, já que os autores não informaram, muito menos comprovaram, a que especificamente se destina. Houve, ainda, a inserção no contrato de despesas de corretagem, no absurdo percentual de 12%. A mera leitura da cláusula vigésima primeira já demonstra que tal cobrança consiste, em verdade, em fraudulenta cláusula penal e não em remuneração de serviços de corretagem. Isto porque, incidirá ela apenas em caso de rescisão do contrato por inadimplemento dos compradores. Se o percentual indicado se referisse, de fato, a serviços de corretagem, sua cobrança seria indistintamente feita se regularmente comprido o contrato. E não fosse apenas o “bis in idem” revelado pela real natureza da cobrança, destaco que o percentual indicado (12%) supera em muito os limites legais. De qualquer modo, se dúvida restava ainda neste ponto, basta verificar que serviço de corretagem inexistiu, pois não consta no contrato de compromisso de compra e venda a intermediação de um corretor, até porque, em casos como o presente, o consumidor é levado por força própria aos estandes de venda da empreendedora. Por fim, a cláusula penal moratória, no importe de 2% do valor do débito, está prevista na cláusula décima nona do compromisso de compra e venda (fls. 31), estando os réus obrigados a pagá-las por força do item “4” do instrumento de cessão de direitos (fls. 112). Entretanto, considerando sua natureza (moratória), somente poderia ser ela exigida se cumulada com o pedido de
