Compra e venda parcelada de imóvel: como proteger os direitos do comprador e do vendedor.

Imagine uma venda de imóvel na qual o comprador queira pagar de forma parcelada. Nesse caso, como proteger o proprietário? Será possível transmitir a propriedade somente após a quitação?

E em relação ao comprador, enquanto não há a quitação total, ele poderá morar no imóvel que está sendo negociado?

Neste artigo, exploraremos o que envolve a compra e venda parcelada do imóvel, desde o compromisso da negociação até a transferência efetiva da propriedade. Se você pensa em vender ou comprar um imóvel parcelado, este conteúdo será essencial.

Como funciona a compra de imóvel com pagamento parcelado diretamente com o proprietário?

Na compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, o comprador se compromete a pagar as parcelas, e o vendedor se compromete a transmitir o imóvel.

A compra de imóvel com pagamento parcelado é instrumentalizada pelo compromisso de compra e venda. Esse contrato estabelece o valor, o prazo, a forma de pagamento e até mesmo a data na qual o comprador receberá o imóvel, que poderá ser desde logo ou apenas após a quitação total.

Normalmente, o compromisso de compra e venda se inicia com um valor de entrada, que no direito imobiliário é conhecido por sinal ou arras seguido pelo pagamento das parcelas até a quitação do valor negociado.

Em outras palavras, o compromisso de compra e venda é dívida para o comprador, que deve efetuar o pagamento de todas as parcelas, e obrigação para o vendedor transmitir o imóvel após a quitação.

É necessário realizar a escritura pública de compra e venda parcelada de imóvel?

No caso de compra e venda parcelada, não é necessário realizar a escritura pública. O comprador e o vendedor poderão assinar apenas o contrato particular de compromisso de compra e venda com duas testemunhas e aguardar o pagamento final das parcelas para proceder com os passos de registro.

Inclusive, o registro não é obrigatório após a quitação total; que terá como próximos passos: o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ( ITBI), a assinatura da escritura pública de compra e venda feita no Cartório de Notas e o registro no Cartório de Imóveis.

Todavia, caso o comprador e o vendedor queiram antes da quitação da compra e venda parcelada realizar a escritura pública, é necessário o pagamento do ITBI além de ser recomendado ter a cláusula resolutiva expressa no documento público.

Essa cláusula, em caso de inadimplência do comprador, permite ao vendedor ingressar com ação judicial para o desfazimento do contrato, ou seja, o vendedor poderá desfazer o negócio caso o comprador deixe de pagar as parcelas.

O que é preciso para averbar na matrícula do imóvel o compromisso de compra e venda?

Uma prática recomendada para garantir segurança ao comprador e evitar fraudes na compra e venda parcelada é a averbação do contrato particular ou da escritura pública de compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel.

No Brasil, há o princípio da publicidade dos atos notariais e registrais, significa que, com a averbação na matrícula do imóvel realizada no Cartório de Imóveis, o compromisso de compra e venda se torna público e isso evita que o imóvel responda por dívidas do vendedor.

Nesse cenário, após o pagamento da última parcela, o vendedor emitirá ao comprador o termo de quitação, formalizando o encerramento da transação, o qual deverá ser apresentado ao Cartório de Imóveis pelo comprador para finalizar a transmissão do imóvel para seu nome.

É possível transmitir o imóvel apenas após a quitação total da venda parcelada?

Muitos vendedores desejam que a transferência do imóvel seja feita apenas com a quitação de todas as parcelas. Nesses casos, o contrato de compromisso de compra e venda deve constar cláusula de que a propriedade apenas será transferida após a quitação.

Caso o comprador passe a morar no imóvel antes da quitação, o vendedor poderá proteger seus direitos de reaver o imóvel em caso de inadimplência com a cláusula resolutiva expressa na escritura pública.

Conclusão

Em compra e venda de imóvel parcelado, a transferência do imóvel poderá ser realizada com a quitação total ou a qualquer tempo durante o pagamento. No documento de compromisso de compra e venda, precisa constar o valor, prazos, forma de pagamento e quando serão entregues as chaves.

Apesar de a escritura pública não ser obrigatória durante a compra e venda parcelada, caso o comprador receba as chaves antes da quitação total do imóvel, é recomendado proceder com a escritura pública com a cláusula resolutiva, que permite ao vendedor, em caso de inadimplência, encerrar o contrato.

A averbação na matrícula do imóvel, tanto do contrato particular de compromisso de compra e venda quanto da escritura pública, contribui para a publicidade da negociação, evitando fraudes por parte do vendedor e até mesmo que o imóvel responda por suas dívidas.

Nesse compromisso de compra e venda parcelada, do mesmo modo que o comprador se compromete a pagar as parcelas, o vendedor se compromete a transferir o imóvel.

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