Qual a documentação necessária para que eu compre um imóvel com segurança?

1. Por que tão relevante?

Eu quero iniciar esse artigo te dizendo que é incalculável a quantidade de pessoas que me procuram diariamente para saber o procedimento mais seguro para comprar ou vender um imóvel.

E deixa eu te dizer o mais engraçado: eu nunca precisei perguntar para qualquer uma delas o que as motivavam a estarem procurando um advogado para resolver aquele problema. Todas, sem exceção, em um determinado momento da conversa, soltavam:

— "Doutor, é porque um imóvel vale muito, né?! Não posso vacilar e perder esse bem".

Você também não precisa me dizer, eu sei que você concorda com essas pessoas. E posso ser sincero contigo?! Eu já cansei de ver advogados contratando advogados especialistas em imobiliário para assessorá-los na compra/venda do seu imóvel. A justificativa?

— "Ah, Dr., apesar de saber um pouquinho sobre a matéria, quero ter mais segurança né, afinal, um imóvel vale muito. Não posso vacilar e perder esse bem".

Semana passada me peguei refletindo sobre esse assunto, e após chegar a essas conclusões, eu escrevi um artigo simples – mas na minha opinião, bastante elucidativo – para te falar quais são os três passos básicos que você precisa saber para garantir segurança na compra e/ou venda do seu imóvel.

Aqui está o link de acesso ao artigo: https://davivasconcelos.jusbrasil.com.br/artigos/1166163957/os-tres-passos-mais-importantes-que-gara...

Olha, se você tiver um tempinho, eu acho importante você lê-lo, simplesmente porque lá você vai entender como funciona a base da formalização de uma compra e venda, bem como os locais que vão exigir de você a documentação que eu vou falar agora.

2. Documentação

Quando falamos da documentação necessária para realizar a compra ou venda de qualquer imóvel que seja, basicamente existem documentos padrões que são importantíssimos para qualquer negociação de compra e venda.

Mas antes de pontuá-los, é imprescindível te falar da tríplice documental imobiliária, que nada mais é do que a documentação dos três sujeitos que participarão da compra e venda: o comprador, o vendedor, e o imóvel.

Isso mesmo, se você achou que só era necessário conferir a documentação do imóvel, ou somente as das partes (comprador e vendedor), te digo com toda a sinceridade do mundo: saiba que você já começou mal. Aqui não existe espaço pro trabalho pela metade de um eventual "pronto, já é suficiente", sem que de fato o seja.

Análise documental imobiliária é sinônimo de pente fino. Isso porque apesar de você ter conferido mil documentos, aquele mil e um pode ser a pedrinha do seu sapato que, sem dúvida alguma, pode desaguar em um desastre no seu negócio.

3. Tríplice documental

3. 1. Documentação do imóvel

Não existe uma ordem, mas, particularmente, o primeiro rol de documentos que eu solicito ao cliente, sem dúvidas, é a documentação do imóvel que está em jogo na negociação.

Não existe uma sonora justificativa para isso, mas basicamente se o imóvel – que é a alma do negócio – estiver com algum impedimento e/ou suas características, por exemplo, não mais agradarem o comprador, você concorda comigo que o interesse desaparece, e se o interesse some, consequentemente o negócio também, não se fazendo mais necessário, portanto, buscar a documentação das partes.

Então vamos lá. Como eu havia dito, é importante que você sempre esgote toda a documentação pertinente para cada caso específico, e como alguns documentos podem ser necessários em alguns destes casos, mas em outros não, eu vou listar aqui os que na maioria das situações são sempre importantes e exigidos em relação ao imóvel.

1. Matrícula do imóvel (Certidão de Inteiro Teor): Se eu fosse fazer uma simples comparação, eu diria que você comprar um imóvel sem antes verificar a sua matrícula, é como cortar uma preferencial de uma via movimentada.

A matrícula do imóvel é como se fosse o seu RG. Lá, você conseguirá todas as informações sobre o imóvel, desde o seu registro no cartório, tais como:

• Características do imóvel (p. ex. descrição, metragem, confrontações, inscrição de IPTU, etc);
• Quem é o atual proprietário e como se deu a aquisição do imóvel (p. ex. o valor da transação, se houve financiamento junto ao banco, etc); e
• Eventuais ônus reais, que nada mais são do que algumas obrigações que recaem sobre o imóvel (p. ex. uma penhora judicial decorrente de algum processo; hipoteca, alienação fiduciária, etc).

Onde conseguir esse documento? Junto ao Cartório de Registro de Imóveis o qual está registrado o imóvel. Para te ajudar na visualização, segue um exemplo de matrícula:

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2. Certidão de Débitos Municipais: Como o nome já revela, essa certidão informa se o imóvel está com algum débito de competência municipal, tais como:

• IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana); e
• Contribuições de melhoria (para quem desconhece, a contribuição de melhoria é o tributo cobrado em decorrência de obra pública que proporciona valorização do imóvel).

Sempre quando a gente fala destes eventuais débitos, um questionamento muitíssimo comum é sobre quem seria o sujeito responsável em efetuar o pagamento.

A resposta está nesta expressão: propter rem. É que esses tributos têm natureza propter rem, ou seja, são dívidas próprias da coisa, recaindo sobre o imóvel e o acompanhando. Isso quer dizer que não existe nenhum responsável direto, mas que todos poderão ser cobrados: comprador/vendedor, proprietário/possuidor, caso não se tenha estipulado diferente em contrato.

Onde conseguir esse documento? Junto à Secretaria de Finanças do município onde está localizado o imóvel. Segue um exemplo:

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Como você pôde perceber, este exemplo de certidão que colei acima saiu "negativa", e isso quer dizer que não existem débitos. Pela lógica, se o resultado informasse "positiva", o imóvel possuiria algum débito. É possível, ainda, que a consulta resulte em "positiva com efeitos de negativa", e isso quer dizer que há algum débito, mas que esse débito já foi negociado – na maioria das vezes foi acordado um parcelamento – e que o contribuinte ainda está pagando as parcelas até a quitação do valor, mas que isso não será impeditivo.

3. Certidão de Débitos Condominiais: Esta certidão é imprescindível se o imóvel que está sendo negociado participa de condomínio, seja casa ou apartamento. Nesta certidão você consegue saber se o imóvel está com algum débito de natureza condominial.

Importante dizer que débitos condominiais também são de natureza propter rem (própria da coisa), aplicando-se, portanto, a mesma regra dos débitos municipais.

Onde conseguir esse documento? Junto ao síndico do condomínio com a sua assinatura e cópia autenticada da ata de assembleia que o elegeu. Segue exemplo:

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4. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e Certidão de Débitos Rurais: Se o imóvel que você está comprando está localizado em área rural, é de suma importância que você verifique esses documentos.

É consultando o Certificado de Imóvel Rural (CCIR) que você vai conseguir ver se está tudo ok com o imóvel, junto ao INCRA, etc.

Detalhe: Se o imóvel é rural, você não paga IPTU, mas ITR (Imposto Territorial Rural), que diga-se de passagem é muito mais barato que o IPTU. A Certidão de Débitos Rurais também possui o mesmo objetivo da municipal: verificar se existem débitos de ITR recaindo sobre o imóvel.

Onde conseguir esse documento? Como o ITR é de competência da União Federal, você pode solicitar através do site da Receita Federal. Basta dar aquele Google que você encontra. Segue exemplo:

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3. 2. Documentação do comprador

Aqui não há muito com o se preocupar. Eu poderia até dizer que a principal preocupação é em saber se ele possui idoneidade financeira, uma vez que na contraprestação ele será o responsável pelo pagamento. E só paga quem tem cacau, concorda?! Então é muito válido conferir se ele tem capacidade de arcar com aqueles valores pretendidos.

A documentação que costumeiramente se exige é:

• Documentação pessoal: RG, CPF (CNPJ), comprovante de residência atualizado, etc;
• Certidão de estado civil atualizada; e
• Documentação do financiamento, caso haja.

3. 3. Documentação do vendedor

Diferentemente do comprador, aqui você realmente tem que passar um pente fino. E isso porque a vida do vendedor pode refletir no imóvel que você pretende comprar. Mas sem muitas delongas, vamos aos documentos.

Além dos documentos iguais ao do comprador, também é importantíssimo que se acrescente à lista os seguintes:

• Certidão de Débitos Municipais: Aqui, o sentido é o mesmo que se busca quanto ao imóvel. É importantíssimo que se consulte eventuais débitos no nome do vendedor para que eles não recaiam sobre o imóvel que você está querendo adquirir. Onde conseguir esse documento? Também junto à Secretaria de Finanças (SEFIN) do município.
• Certidão de Débitos Estaduais: Além dos tributos municipais, é importante que se verifique, também, os estaduais, pois estes também podem prejudicar a transação. Onde conseguir esse documento? Junto à Secretaria da Fazenda do Estado (SEFAZ).
• Certidão de Débitos Federais: Com a mesma preocupação dos demais órgãos, os débitos de tributos federais também estão no rol de possíveis impeditivos na consumação do negócio. Onde conseguir esse documento? Junto à Receita Federal.
• Certidões de Demandas Trabalhistas: É muito comum que possam existir processos judiciais de natureza trabalhista contra o vendedor, e nesses casos é importantíssimo que se consulte eventuais processos que possam gerar débitos trabalhistas em seu nome, pois a Justiça do Trabalho não hesita em instituir penhoras sobre os imóveis destes devedores. É bom que se consulte tanto no Tribunal Regional do Trabalho (TRT), como também no Tribunal Superior do Trabalho (TST), onde está localizado o imóvel. Para saber se já existem débitos no nome do vendedor, basta que você solicite a Certidão de Débitos Trabalhistas (CNDT). Onde conseguir estes documentos? Junto aos sites destes órgãos.
• Certidão de Protestos: Junto ao Cartório de Protestos você consegue verificar a situação do vendedor em relação às suas obrigações de pagador.
• Certidão de Feitos Ajuizados: Com essa certidão, você vai ter conhecimento de todas as ações ajuizadas as quais o vendedor está participando. Onde conseguir esse documento: Basta que você procure no site do Tribunal de Justiça do seu Estado.

Mas, e se o vendedor for uma Pessoa Jurídica? Além de quase todas as Certidões que citei acima, estes são os documentos:

• Se LTDA ou EIRELI – Documentação pessoal dos sócios, Cartão CNPJ, Certidão Simplificada, Falência e Recuperação Judicial, Contrato Social e a Última Alteração: Praticamente todas as Juntas Comerciais do Brasil estão digitalizadas, e é lá que você vai conseguir essa documentação. Nele você consegue descobrir qual a situação da empresa.
• Se S.A. – Documentação pessoal dos sócios, Cartão CNPJ, Certidão Simplificada, Falência e Recuperação Judicial , Estatuto Social e Ata de Assembleia: No Estatuto Social e na Ata de Assembleia você consegue, além de ter conhecimento dos detalhes da empresa, você terá acesso a todo o quadro societário, sendo possível a análise de cada um deles.

Por fim, se caso o vendedor possua advogado que esteja intermediando o negócio, também é interessante que se verifique a legitimidade da procuração outorgada junto ao cartório.

4. Conclusão

O trabalho é compatível com a importância do negócio. Eu posso te garantir que, caso você observe toda a documentação com esmero, as chances de você se dar mal é irrisória. Se você tiver dificuldade, não hesite em procurar a ajuda de um advogado especializado na área. Você vai economizar.

Qualquer dúvida, crítica ou acrescímo, por favor, comente. Eu faço questão. 🙂