Vício construtivo.

São problemas que se materializam através de imperfeições ou defeitos em um imóvel, geralmente aqueles recém entregues. Podem afetar tanto na parte estética como na questão funcional e até mesmo estrutural.

Os vícios construtivos podem ser aparentes, de fácil identificação ou vícios ocultos que são mais difíceis de serem detectados e podendo levar alguns meses ou anos para serem identificados.

Podemos dar como exemplo de vícios ocultos as infiltrações ou vazamentos de água, tais problemas normalmente se iniciam pouco tempo após a entrega do imóvel . Um ponto importante que devemos lembrar que não é qualquer problema que podemos chamar de vícios construtivos.

Caracteriza-se como vício construtivo os problemas que se originam de uma falha de projeto e até mesmo material inadequado, acarretando para o morador muitos riscos e consequentemente a desvalorização do imóvel.

Quem é o responsável pelo vício construtivo?

Estamos diante de uma questão que carece de uma análise mais detalhada. Fica o questionamento se responsabilidade é do construtor ou empreiteiro , do vendedor ou até mesmo do comprador. Isso mesmo, o próprio comprador poderá ser o responsável pelo vício pois deverá ser analisado se o adquirente utilizou o imóvel de forma adequada e se procedeu com as manutenções exigidas para a conservação do bem.

No tocante a responsabilidade do construtor deverá ser analisado se o vício está relacionado a falhas na execução da obra ou no projeto. Já no caso do vendedor não é tão simples imputar a responsabilidade direta, em que pese o Código de Defesa do Consumidor preveja a responsabilidade do vendedor pois é ele que coloca o produto no mercado independente se agiu com negligência , imprudência ou imperícia.

Vale mencionar que o tema “vícios construtivos não estão previstos somente no Direito Civil ou no Código do Consumidor , o tema também é tratado pelas normas técnicas , ABNT NBR 13752.

Embora as decisões sobre quem é responsável pelo vício é perfeitamente possível o consumidor ingressar com o pedido de reparação para o vendedor e este em uma ação regressiva requerendo os valores desembolsados para solucionar a demanda do comprador.

Qual o prazo para requerer a reparação de um vício construtivo ?

Bem, esse é um tema que ainda gera controvérsias e questionamentos pois o Código Civil traz um prazo e o Código do Consumidor traz outro , além da Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça , que mesmo não esteja revogada e favoreça o consumidor , não é mais utilizada dando espaço ao prazo prescricional presente no Código Civil .

Primeiramente devemos definir o que é prazo prescricional , prescrição é o prazo que a lei determina para que possa ser reclamado algum direito pois não é razoável alguém requerer seu direito quando bem quiser uma vez que o direito não socorre a quem dorme .

No art. 618 do Código Civil Brasileiro , traz o prazo de 5 (cinco anos) de garantia oferecido pelo empreiteiro ou construtor , mas vale mencionar que o tal prazo refere-se a construções consideráveis mas por falha no texto , não conceitua o que será uma construção considerável .

Institui o Código Civil.

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Já quando estamos diante de uma questão consumerista além do prazo de garantia devemos observar também os prazos para requerer a reparação do vício , são eles :

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

I – trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;

II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

§ 1º Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.

§ 2º Obstam a decadência:

I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;

II – (Vetado).

III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.

§ 3º Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Parágrafo único. (Vetado).

Quais o cuidados para evitar os vícios construtivos ?

Precisamos ser realistas e aceitar que nem sempre será possível prevenir a ocorrência de vícios construtivos mas alguns cuidados podem ser tomados para evitar a dor de cabeça decorrente de vícios .

A primeira providência quando for receber as chaves do imóvel é realizar a vistoria de entrega é estar acompanhada de um engenheiro para que possa verificar possíveis defeitos que somente com conhecimento técnico e olhos treinados são capazes, como :

As pinturas;

colocação dos pisos e dos revestimentos ;

escoamento da água das torneiras e chuveiros ;

instalações elétricas ;

colocação e caimento dos ralos ;

qualidade da tinta utilizada.

O adquirente também deverá exigir o manual do comprador , lá deverá constar a forma de utilização do imóvel .

O que fazer quando for identificado um vício ?

Primeiramente verificar se o imóvel ainda se encontra no prazo de garantia , após essa primeira análise seria interessante a presença de um tabelião para a confecção de uma ata notarial para registrar o vício caso seja aparente pois a ata notarial servirá como elemento de prova do alegado pois possui fé pública . Outra medida é a contratação de um profissional capacitado como engenheiros , eletricistas, bombeiros hidráulicos para que possam identificar o problema e elaborar um laudo técnico.

Caso não seja possível uma solução consensual o requerente deverá ingressar com uma ação requerendo o reparo , reembolso gasto com o conserto ou até mesmo um abatimento no valor do imóvel.

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