Página 3275 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 12 de Novembro de 2018

m) os valores exigidos por associações de moradores devem corresponder a taxa decorrente do ato de associação ou contraprestação por serviços; n) a requerente sofreu dano moral, pois logo que chegou a sua nova residência foi ameaçada com cobranças e medidas judiciais, devendo receber compensação que leve em conta a função dissuasória do instituto; o) estão presentes os requisitos para a concessão de tutela antecipada. Requereu o cancelamento liminar de todos os boletos já expedidos, sob pena de multa diária, e, ao final, “seja JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, no intuito de condenar a Associação, ora Requerida;”, impondo-se à ré o pagamento das verbas de sucumbência. Instada pela decisão de fl. 83, que indeferiu o pedido de gratuidade processual, a requerente recolheu as custas de ingresso às fls. 86/92. Indeferida a liminar à fl. 93. A tentativa de conciliar as partes restou infrutífera (fl. 127). Contestação às fls. 128/131, alegando-se que: a) a existência do loteamento fechado, correspondente a condomínio atípico, consta inclusive da matrícula do imóvel adquirido pela requerente; b) o compromisso de pagar a taxa condominial foi assumido no próprio instrumento pelo qual a autora adquiriu o imóvel; c) não é licito que a requerente se valha dos serviços prestados sem receber a devida contraprestação; d) o loteamento possui quatro portarias, ronda 24 horas, sistema de vigilância por câmeras e mais de 45 colaboradores voltados à prestação de diversos serviços; e) há diversos termos de cooperação subscritos com a Municipalidade de São Paulo; f) não houve inscrição da autora em cadastros de inadimplentes nem cobrança truculenta, apenas mensagens voltadas a esclarecer que as cotas condominiais são devidas; g) não foi formulado pedido de extinção do vínculo associativo, nem pedido voltado à declaração de inexigibilidade das taxas condominiais; h) não restou demonstrada a ocorrência de dano moral, certo que não foi praticado qualquer ato ilícito pela associação de moradores. Requereu o julgamento de improcedência da demanda. Réplica às fls. 169/177, refutando os argumentos da contestação e reiterando os termos da inicial. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos moldes do art. 355, I do Código de Processo Civil, pois os elementos carreados aos autos são suficientes para esclarecer os fatos controvertidos, tornando desnecessária a produção de outras provas. Inicialmente, cumpre observar que a requerente não formulou pedidos definitivos explícitos ao cabo da petição inicial. Muito embora se trate, em princípio, de vício insuperável, essa circunstância não impediu que a ré se defendesse adequadamente. Além disso, pelo que se extrai do pedido liminar e das alegações declinadas na inicial e na réplica, não há dúvida quanto à pretensão inicial: a autora pretende a declaração de inexigibilidade das taxas condominiais cobradas pela associação de moradores requerida, mais indenização por danos morais pelos transtornos decorrentes da cobrança. Portanto, não há óbice à resolução de mérito do feito. E, no mérito, a ação é parcialmente procedente. Conforme Termo de Compromisso de Ajustamento nº 23/98, firmado entre o Promotor de Justiça do Consumidor e a Associação requerida, juntado em diversas ações que tramitam perante este juízo, consta que: “1. Obriga-se a abster-se de encaminhar, remeter ou apresentar documentos relativos à cobrança constrangedora, ameaçadora ou impositiva de pagamento de contribuições associativas aos moradores do ‘Loteamento Parque dos Príncipes’ que não se associarem ou não expressarem interesse em contribuir espontaneamente pelos serviços prestados pela Sociedade Condomínio Residencial Parque dos Príncipes. 2. Obriga-se, ainda, a receber e/ou proceder entrega de correspondência oriunda da Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, somente em relação aos moradores do ‘Loteamento Parque dos Príncipes’ que, expressamente, autorizarem ou concordarem com a prestação de tais serviços. Comunicará à Empresa de Correios, por escrito, no sentido de informar os nomes de moradores que autorizaram o recebimento e distribuição da respectiva correspondência pela associação, fazendo-o, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias após a concordância/autorização e correspondente aceitação pela Sociedade. 3. Obriga-se, também, a abater-se de impor qualquer tipo de restrição, limitação ou vedação à circulação ou utilização das áreas públicas por parte dos moradores que não foram associados ou não aceitarem prestar contribuições pelos serviços prestados pela Sociedade Parque dos Príncipes. 4. Em caso de descumprimento do presente compromisso, a compromissária arcará com o pagamento de multa correspondente a R$20.000,00 (vinte mil reais) pelo inadimplemento de cada uma das obrigações ora assumidas, a ser recolhida ao Fundo Especial de Despesa de Reparação de Interesses Difusos e Lesados, previsto no art. 13 da Lei nº 7.347/85 e regulamentado pela Lei Estadual nº 6.536, de 13 de novembro de 1989, sem prejuízo de execução específica da mesma obrigação e providências de âmbito criminal”. Deve ser observado que o referido Termo de Compromisso de Ajustamento tem força de lei entre as partes, conforme veio a ser destacado pelo eminente Des. Renato Nalini quando do julgamento da Apelação Cível nº 808.312-5/3: “Enfatize-se a ponderação do notável Desembargador DEMÓSTENES BRAGA, a que este relator se reportou em julgamento neste Tribunal: ‘Reunindo o termo de ajustamento de conduta força de lei entre as partes, comporta execução para compelir a autoridade compromissada a adimplir os encargos assumidos, como reiteradamente tem proclamado a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado, nos julgamentos das apelações nºs 40.232-5 4ª Câmara, Relator Clímaco de Godoy, 2.12.99; 141.771-4/1, Relator De Santi Ribeiro, 25.9.01; 147.006-5/9-00, Relator Paulo Travain, 22.11.2000; 135.160-4/4, Relator Rebello Pinho, 20.3.03; 200.621-5, Relator Geraldo Lucena, 18/12/02; 217.283-5/6, Relator Laerte Sampaio, 31.08.04; 242.435-5/0-01, Relator Carlos Alberto Lopes, 2.6.2005; 318.642-5/1-00, Relator Ricardo Lewandowski, 29.6.2005, JTJ 240/9, 266/84; RT 787/237, 796/385, 801/259, inválida a tese de ineficácia de título extrajudicial, sob o pretexto de veto do § 6º do artigo 5º da Lei 7.347, de 24.7.85, acrescido pelo artigo 113 do CDC, prequestionado’ (Embargos Infringentes nº 188.963-5/7-01, Rel. Desembargador José Renato Nalini, 1ª Câmara de Direito Público, j. 1º.8.2006). A decisão reiterada dos Tribunais apenas reconhece a valia de uma solução alternativa apta a conferir eficácia à atuação jurisdicional, reconhecidamente complexa e lenta. Orientar-se na direção inversa recusar ao instituto do Termo de Ajustamento de Conduta a natureza de título executivo extrajudicial compromete uma das conquistas do Estado Democrático de Direito, que é a tutela plena de interesses ignorados há um século. Inviabiliza-se a concretização das promessas do constituinte no aceno à edificação de uma sociedade justa, fraterna e solidária. Estimula-se o descomprometimento, a desonra à palavra empenhada, o esgarçamento ainda mais profundo dos valores sobre os quais deve se alicerçar a Democracia”. E analisando-se o Termo de Ajustamento conclui-se que a requerida renunciou de forma expressa ao direito de cobrar contribuições dos moradores não associados, dentre eles a autora, que se recusou expressamente a associar-se quando da aquisição do imóvel (fl. 25). Essa recusa, aliás, não é infirmada pelo texto padronizado da cláusula VIII do compromisso de compra e venda (fl. 19), voltado apenas a delimitar temporalmente a responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel em decorrência da imissão da adquirente na posse do bem. Assim, quanto à requerente são indevidos os valores pretendidos. Nesse sentido: “Cobrança. Taxa de manutenção. Associação de moradores. Cobrança indevida. Termo de Ajustamento de Conduta, em que houve por parte da autora renuncia ao direito de cobrança de taxas dos não associados. Aliado a isso, os requeridos são associados de outra entidade. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido” (Apelação Cível nº 909XXXX-43.2002.8.26.0000, Rel. Des. Caetano Lagrasta). Assim, não manifestando a autora intenção de participar da associação de moradores, requisito indispensável para legitimar a cobrança de taxa de manutenção, não há como concluir pela responsabilidade dela quanto ao pagamento do débito discutido na inicial, por não serem devidas por parte da requerente as contribuições reclamadas. De fato, para poder exigir o pagamento da contribuição dos associados está a ré obrigada a comprovar que o proprietário de lote manifestou intenção expressa de participar da associação, além de demonstrar a realização do objetivo para o qual foi criada. E, sem comprovação de tais requisitos, não se mostra cabível a cobrança. Essa posição está alinhada com a tese assentada no julgamento do tema 882 de recursos repetitivos do STJ (paradigmas REsp. N. 1.280.871/SP e REsp.