Página 1361 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 30 de Março de 2020

(1144), j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016). Deste modo, de rigor o reconhecimento da prescrição da taxa de corretagem no presente caso, considerando o transcurso de lapso superior a três anos entre a data do pagamento desta e a data de ajuizamento da ação, uma vez que este se deu em 26 de setembro de 2009 (fls. 74/75) e a ação foi ajuizada somente em 15 de janeiro de 2016. Assim, em razão da prescrição dos valores indicados, não é mais possível reclamar a devolução dos referidos valores. No mérito, a ação é parcialmente procedente. Cumpre esclarecer que o caso está sujeito às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. Os autores são hipossuficientes na relação, devendo ser facilitada a defesa dos seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor). Trata-se de ação indenizatória por danos morais e materiais ajuizada por Leandro Henrique Brasco em face de MRV Engenharia e Participações SA Pois bem, as partes firmaram contrato de compra e venda do seguinte imóvel: apartamento nº 506, Bloco F do Condomínio Residencial Águas de Limeira, localizado na Av. São José dos Campos, s/n, gleba 12, Campinas/SP (fls. 32/43), mediante financiamento junto à CEF (fls. 44/73). Tal contrato previa em sua cláusula quinta (fls. 38): “A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia útil do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento. Independente do prazo acima previsto, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado.” Quadro Resumo, item 5 (fls. 33): Entrega: 02/2012 fevereiro de 2012) *O (A) PROMITENTE COMPRADOR (A) declara ter conhecimento de que a data de entrega das chaves retro mencionada é estimativa e que poderá variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro. Verifica-se, pois, que o prazo válido estabelecido para entrega do imóvel esta previsto no item cinco do quadro resumo, qual seja, fevereiro de 2012, uma vez que a clausula que condiciona o prazo para entrega do bem a assinatura do contrato de financiamento junto à instituição financeira mostra-se abusiva no presente caso em razão da dupla disposição a respeito da data de entrega. Havendo a estipulação de duas ou mais datas para a entrega do imóvel, há de prevalecer a mais favorável ao consumidor, em atenção ao que preconiza o artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual: Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. Nesse sentido: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C.C. REPARAÇÃO DE DANOS. 1. - Mora contratual. Questão incontroversa. Inexistência, ainda, de causas excludentes de responsabilidade civil. Observância do enunciado pela Súmula nº 161, deste Tribunal. Prazo para a entrega do imóvel expressamente ajustado na avença. Estipulação, no mais, de cláusula que autorizava a entrega do bem 24 meses após a tomada de empréstimo perante a instituição financeira. Disposições contraditórias, autorizando-se a adoção do prazo mais benéfico aos consumidores (art. 47, CDC). Precedente: Apelação Cível nº 403XXXX-14.2013.8.26.0114, de minha Relatoria. 2.Indenização por danos materiais. Lucros cessantes e cláusula penal. Cumulação, segundo o C. STJ, inadmissível. Multa arbitrada por simetria em valor equivalente a locativo (Tema 970). 3.- Necessidade, diante parcial inadimplemento do contrato, de restituição dos juros de obra. Cobrança não ajustável à ausência de mora do adquirente. Integração da CEF à lide, no que toca ao montante por ela exigido. Não acolhimento, preservando-se a competência da Justiça Estadual para o julgamento da lide. Legitimidade da ré confirmada. Exigência da quantia resultante do atraso na entrega do imóvel, cuja responsabilidade recai sobre a demandada. Precedente: Apelação Cível nº 400XXXX-73.2013.8.26.0554, de minha Relatoria. 4.- Indenização por danos morais. Afastamento. Existência de mero inadimplemento contratual. Ausência, neste caso, de lesão moral indenizável. Precedente: “A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico” (STJ, AgRg no AREsp 391324/RJ, Min. Marco Buzzi). RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE ACOLHIDO, DESPROVENDO-SE O APELO DA RÉ. (TJ-SP - AC: 10075493420168260309 SP 100XXXX-34.2016.8.26.0309, Relator: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 07/06/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/06/2019) (grifei) Outrossim, vê-se que o contrato firmado entre as partes previa a tolerância de 180 dias para conclusão da obra, sendo legal a cláusula que prevê tal tolerância. Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na entrega da obra inexistente Validade da cláusula de tolerância Legalidade da correção pelo INCC até a data prevista para entrega do imóvel - Honorários advocatícios Redução - Recurso provido em parte. (Processo APL 10032551020148260114 SP 100XXXX-10.2014.8.26.0114. Orgão Julgador 1ª Câmara de Direito Privado. Publicação 17/11/2015. Julgamento 17 de Novembro de 2015. Relator Alcides Leopoldo e Silva Júnior) Considerando o prazo estipulado contratualmente para entrega do imóvel, qual seja, fevereiro de 2012, bem como a tolerância de 180 dias após tal data que não se mostra abusiva e vem sendo amplamente admitida na jurisprudência tem-se como prazo final agosto de 2012. O contrato é expresso quanto à data limite para conclusão do empreendimento, tendo esta escoada sem cumprimento pela vendedora, uma vez que o imóvel foi entregue aos autores em 28 de março de 2014 (fls. 203/206). Cumpre destacar que o fornecedor deve suportar os riscos da atividade econômica desenvolvida. Aliás, a Súmula 161 do C. STJ, que ora transcrevo, sepulta tal discussão: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”. Assim, considerando o inadimplemento da obrigação assumida contratualmente, a pretensão inicial merece prosperar neste ponto, de modo que o autor faz jus apenas ao recebimento das cominações previstas ante a inversão da cláusula penal moratória fixada no contrato, isso porque a Segunda Seção do C. STJ fixou, em sede de recurso repetitivo, a tese de que não é possível a cumulação da inversão da cláusula penal por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes. Nesse sentido foram as teses firmadas pelo C. STJ nos Temas 970 e 971: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Além disso, segundo o Ministro Relator Luis Felipe Salomão, havendo cláusula penal para prefixar a indenização, não cabe a cumulação posterior com lucros cessantes, razão pela qual afasto o pedido de indenização por danos materiais na modalidade lucros cessantes mensal e condeno a parte ré, a título de inversão da cláusula penal moratória, ao pagamento aos autores de 2% sobre o valor do contrato, atualizado e com juros de mora desde o término do prazo previsto contratualmente até a data em que ocorreu a efetiva entrega das chaves. Outrossim, evidente a mora da parte ré a partir de agosto de 2012, a partir de quando cessa a correção do saldo pelo INCC e passa a incidir o IGPM. Cumpre destacar que não há abusividade na cláusula que prevê a correção do saldo devedor pelo INCC. No entanto, não se admite a incidência da aludida correção monetária nem de juros enquanto perdurar a mora da ré. É forçoso reconhecer que o INCC aumenta sobremaneira o saldo devedor, não constituindo mera correção monetária, impondo pesado ônus ao contratante que se vê surpreendido em suas previsões de gastos por fato para o qual não concorreu. Assim, o