A Lei 13.786/2018 e a Imperiosa Necessidade do “Diálogo das Fontes” Com o Cdc

Marcelo Junqueira Calixto

Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Professor Adjunto da PUC-Rio e dos cursos de Pós-Graduação da UERJ, FGV e EMERJ. Membro do BRASILCON, do IBDCivil, do IBDCont, do IBERC, do CBAr e do IAB. Advogado e parecerista.

Introdução

A recente Lei 13.786/2018 promoveu importantes mudanças no regramento jurídico da incorporação imobiliária e do parcelamento do solo urbano. De fato, a Lei 4.591/64, que regula a primeira, e a Lei 6.766/79, que dispõe sobre o último, receberam novos dispositivos com a declarada finalidade de se buscar um “equilíbrio” entre as partes contratantes.

Contudo, considerando-se o fato de que, especialmente na incorporação imobiliária, existe uma inegável relação de consumo, é necessário invocar o “diálogo das fontes” a fim de compatibilizar referida reforma com a proteção constitucionalmente reconhecida em favor da parte vulnerável desta mesma relação, isto é, o consumidor. Esse imperioso “diálogo” tem, assim, a clara finalidade de evitar que a reforma normativa possa ser vista como um regramento específico, capaz de impedir, por conseguinte, a incidência de outras regras jurídicas, com especial destaque para as regras protetivas do consumidor.

1. O direito básico à informação do consumidor e a elaboração do quadro-resumo

Uma das novidades da Lei 13.786/18 foi a necessidade de o incorporador elaborar um “quadro-resumo” contendo as informações consideradas “essenciais” para o adquirente da unidade. Afirma, com efeito, o art. 35-A, caput, acrescentado à Lei 4.591/64:

“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 ( Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei”.

Embora o dispositivo mereça o elogio de impor ao incorporador uma obrigação que vinha sendo reiteradamente descumprida na realidade brasileira, certo é que o legislador, logo a seguir, incidiu em grave falha, ao permitir que a ausência de informação possa ser “sanada” em um longo prazo de 30 (trinta) dias. É o que dispõe o § 1º do mesmo art. 35-A, verbis:

“Art. 35-A. (...). § 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente”.

O primeiro equívoco normativo, de fato, está no citado prazo de trinta dias para a correção da omissão, uma vez que este prazo parece excessivamente longo, em especial na hipótese de aquisição do imóvel para fins de futura moradia. Além disso, permite o absurdo de deixar ao alvedrio do incorporador a definição, a posteriori, de elementos essenciais do contrato de compra e venda, tais como o preço (incisos I, II, IV e V, por exemplo), o que, mesmo em uma relação paritária, seria causa até de inexistência do negócio jurídico celebrado 1 . A mesma consequência deveria, com maior razão, ser observada em uma relação jurídica desequilibrada, sendo uma das partes presumidamente vulnerável.

A solução da questão reclama, assim, a incidência do art. 46 do CDC, corolário do d…