A investigação ambiental na aquisição de um imóvel

É uma expressão em inglês que significa “devida diligência”, que iniciou no meio empresarial com o intuito de realizar uma investigação do processo que envolvia operações de compra e venda, fusões e incorporações de grandes empresas. Realizando um levantamento de todas as informações possíveis e dados relativos à empresa, para ser apresentado para um possível comprador ou investidor que queria adquirir esta empresa, diminuindo riscos nesta transação empresarial.

Todavia, essa investigação influenciou outros ramos do Direito, incluindo o Direito Imobiliário, que por sua vez, busca investigar a realidade fática, registral, jurídica, ambiental, fiscal, dentre outras, de certo imóvel. Objetivando diminuir os riscos, tanto para o comprador quanto para o vendedor, no entanto, buscando uma maior segurança jurídica deste negócio para o comprador.

Logo, quando nos deparamos com a possibilidade de comprar um imóvel, devemos agir com consciência para evitar ou minimizar possíveis prejuízos ou conflitos num futuro. Trazendo através da análise documental e da localização do imóvel um parecer que trará a verdade sobre o imóvel que está em negociação.

Iniciando pela analise registral, que conhecerá o grau de dificuldade para transferir o imóvel, sendo que em qualquer transferência de propriedade, somente ocorre com o registro junto ao Registro de Imóveis ao qual o imóvel pertence.

Que muitas vezes a matrícula do imóvel está desatualizada e que para ocorrer sua atualização, dependerá de procedimentos administrativos, extrajudiciais e judiciais, tornando um processo oneroso e moroso, que poderá demorar anos para sua finalização.

Além, da análise registral, precisa conhecer as características físicas da propriedade, desde sua descrição com relação a suas medidas perimetrais, suas confrontações e se o tamanho do imóvel é condizente ao descrito em sua matrícula. Bem como de sua localização, pois através dela poderá ocasionar alguma limitação ambiental.

Lembrando que o meio ambiente é um bem protegido pela Constituição Federal e assim impõem limitações ao uso do bem essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá- lo para as presentes e futuras gerações.

Logo, essas limitações ambientais estão descritas em diversas leis, tanto federais, estaduais e municipais, que devem ser respeitadas e caso contrário será uma conduta lesiva ao meio ambiente, responsabilizando o infrator criminalmente, administrativamente e civilmente.

Que recaem sobre o imóvel e que dependendo de sua localização, certas atividades são proibidas ou restringidas pelo Poder Público, que dependendo da atividade deverá cumprir diversos requisitos para obtenção do licenciamento ambiental. Por isso, que o objetivo da aquisição de um imóvel se torna totalmente relevante, para diagnosticar se ele será passível de ser concretizado.

Por outro lado, conhecer da existência de algum Termo de Ajustamento de Conduta, que determinou que no local fosse realizado um projeto de recuperação de área degradada, tornando um ônus ambiental, tanto na área urbana quanto rural.

Desta forma, a Due Diligence busca diagnosticar possíveis limitações imobiliárias e ambientais, presentes no imóvel que se pretende comercializar. Portanto, seja consciente, quando for adquirir um imóvel rural ou um imóvel urbano, busque o maior de informações possíveis envolvendo o imóvel.