A notificação prévia do arrendatário constitui requisito para a ação de reintegração

DECISAO (Fonte: www.stj.jus.br )

Para a propositura de ação reintegratória é necessária a notificação prévia do arrendatário

A notificação prévia da arrendatária constitui requisito para que seja proposta ação de reintegração, ainda que o contrato de arrendamento mercantil contenha cláusula resolutiva [de extinção do contrato] expressa. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso da Caixa Econômica Federal (CEF) contra a compradora de imóvel. A decisão foi unânime.

A Caixa ajuizou uma ação de reintegração de posse contra a mutuária, tendo por objeto contrato particular de arrendamento mercantil com opção de compra de imóvel adquirido com recursos do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

Em primeiro grau, o processo foi extinto, sem o julgamento do mérito, uma vez que a Caixa não atendeu à determinação judicial de comprovar, nos termos do artigo 283 do Código de Processo Civil (CPC), a indispensável notificação prévia à arrendatária contendo a especificação dos valores devidos, a fim de se configurar a sua constituição em mora.

A instituição bancária apelou, mas o Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) negou o pedido, ao entendimento de que, para se configurar o esbulho possessório [perda da posse do bem], dois requisitos se fazem necessários: o inadimplemento da obrigação contratual assumida pelo arrendatário e a notificação deste por parte da Caixa, o que não se verificou.

No STJ, a instituição financeira sustentou que o inadimplemento da mutuária é incontroverso e que não há, no caso, necessidade de sua notificação prévia para constituição em mora, uma vez que, no contrato firmado entre as partes, consta cláusula resolutiva expressa nesse sentido.

Em seu voto, o relator, ministro Massami Uyeda, destacou que a lei específica que rege o arrendamento residencial, apesar de estabelecer a necessidade de prévia notificação ou interpelação do arrendatário para a sua constituição em mora apta a configurar o esbulho possessório e autorizar o arrendador a propor a ação de reintegração de posse , não prevê a imprescindibilidade de prévia notificação do arrendatário na hipótese da existência de cláusula resolutiva expressa.

Entretanto, afirmou o ministro, o artigo 10 da Lei n. 10.188/2001 dispõe que se aplica ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil.

NOTAS DA REDAÇAO

O arrendamento residencial como Plano Habitacional é assim definido pelo Portal do cidadão, ligado ao Ministério da Justiça: O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é uma das melhores e mais fáceis opções existentes para se adquirir um imóvel. É necessário, apenas, assinar um contrato de arrendamento e pagar as taxas mensais como se fosse um aluguel. Ao fim do prazo do contrato (15 anos), o morador torna-se proprietário da casa ou apartamento se estiver com todas as taxas de arrendamento em dia e quitar o saldo residual (se houver). (Fonte: Portal do cidadão ).

Neste sentido, coube à Lei 10.188/01 a criação do Programa de Arrendamento Residencial e a instituição do arrendamento residencial com opção de compra. De acordo com a Lei, a operacionalização do Programa é da Caixa Econômica Federal e no seu artigo 6º se encontra o conceito de arrendamento residencial, nos seguintes termos:

Art. 6º Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Lei, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico.

Parágrafo único. Para os fins desta Lei, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento.

Veja-se assim, que o Estado para facilitar a aquisição da moradia própria do cidadão disponibilizou esta forma de contrato através da qual se estipula que o contratante já se emite na posse do bem e se compromete a pagar mensalmente o valor acordado com a Caixa Econômica Federal. Esta, por sua vez, é legitimada a demandar contra o arrendatário quando necessário.

Art. 9º Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse.

No caso julgado pelo Tribunal da Cidadania, a CEF ajuizou uma ação de reintegração de posse, alegando estar configurado o esbulho possessório por parte da mutuária que se encontrava inadimplente com o contrato. Para o relator do julgado, no entanto, o Ministro Massami Uyeda, a notificação prévia da arrendatária constitui requisito para a ação de reintegração, motivo pelo qual o pedido da CEF foi negado.