Arrematante de imóvel em leilão não precisa pagar dívidas de IPTU, diz TJ-SP

Quando um imóvel é arrematado em leilão, o comprador não precisa quitar eventuais dívidas anteriores de imposto predial e territorial urbano (IPTU). Esse é o entendimento que o Tribunal de Justiça de São Paulo vem adotando em julgamentos dos últimos meses.

A corte leva em conta o artigo 130 do Código Tributário Nacional, segundo o qual créditos tributários do fisco municipal são transferidos para o próprio preço do imóvel em caso de hasta pública. Assim, os editais de leilões não poderiam exigir que o arrematante ficasse responsável pelos encargos fiscais.

A Prefeitura de São Paulo tentou reverter uma decisão que afastou tais encargos de uma construtora que arrematou um imóvel. Mas, no último mês de abril, a 18ª Câmara de Direito Público do TJ-SP manteve os fundamentos. O relator, desembargador Henrique Harris Júnior, ressaltou que "o arrematante recebe o imóvel livre de quaisquer ônus tributários pretéritos à arrematação".

O magistrado explicou que o edital tem natureza jurídica de oferta pública, e não de lei. Assim, deve seguir as determinações legais, sem modificar a responsabilidade pelo pagamento. "A previsão que estabelece ao arrematante a responsabilidade por eventuais débitos tributários é inválida e, portanto, nula de pleno direito", destacou.

A prefeitura alegava que a construtora teria consentido com as disposições do edital ao aceitar a participação no certame. Mas o desembargador afirmou que "é irrelevante a concordância do arrematante tocante às regras contidas no edital, pois as normas de Direito Tributário são imperativas".

Em fevereiro, a 14ª Câmara de Direito Público tomou decisão semelhante, referente a um leilão promovido pela Prefeitura de Praia Grande (SP). A desembargadora-relatora Silvana Malandrino Mollo manteve decisão favorável ao comprador.

"Não poderia o edital condicionar previsão legal de irresponsabilidade tributária — ao fazer expressa menção acerca da existência de débitos tributários incidentes sobre o imóvel — se o próprio Código Tributário Nacional não faz qualquer ressalva à aplicação da exceção do parágrafo único do artigo 130 para casos como o presente", pontuou a magistrada.

A relatora ainda lembrou que o comprador não fica responsável pelo pagamento nem mesmo se o preço de arrematação for insuficiente para cobrir o débito tributário. Nesses casos, segundo ela, é possível ajuizar execução fiscal para cobrar o saldo remanescente do antigo proprietário do bem, "tendo em vista a ausência de vínculo jurídico entre o executado e o arrematante, tampouco deste com o fato gerador que ensejou o lançamento do crédito tributário anteriormente".

A mesma câmara do tribunal já havia firmado esse entendimento em novembro do último ano, em outro caso envolvendo a prefeitura da capital paulista. Na ocasião, o desembargador Octavio Machado de Barros, que proferiu o voto vencedor, explicou que "a arrematação não tem o condão de modificar a relação jurídico-tributária primitiva, devendo subsistir a responsabilidade do antigo proprietário".

acórdão 1000782-30.2020.8.26.0053

APELAÇÃO – Ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária – Débitos de IPTU anteriores à arrematação – Sub-rogação no respectivo preço – Art. 130, parágrafo único, do CTN – Previsão no edital de leilão estabelecendo a responsabilidade do arrematante pelos débitos constituídos sobre o imóvel anteriormente à arrematação – Violação do princípio da legalidade – O CTN trata de normas cogentes, de observância obrigatória, não passíveis de revogação pelo edital ou de renúncia pelas partes – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10007823020208260053 SP 1000782-30.2020.8.26.0053, Relator: Henrique Harris Júnior, Data de Julgamento: 20/04/2021, 18ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 20/04/2021)

acórdão 1000483-42.2020.8.26.0477

APELAÇÃO CÍVEL - Ação Declaratória de Inexistência de Relação Jurídico-Tributária com Pedido de Tutela de Urgência - IPTU - Município de Praia Grande - Arrematação de imóvel em hasta pública e pretendida declaração de inexistência de relação jurídico-tributária entre as partes no período anterior àquele fato - Sentença de procedência - Pretensão municipal à reforma do decisório singular por alegada ausência de interesse de agir, suposta responsabilidade tributária do arrematante por débitos já existentes e falta de intimação da Fazenda em caso de alienação em hasta pública - Improcedência - Interesse de agir consubstanciado na pretendida declaração de inexistência de relação jurídico-tributária - Arrematação, por sua vez, que constitui forma de aquisição originária da propriedade imóvel, surgindo a obrigação tributária do arrematante a partir, tão somente, da alienação judicial, na condição de contribuinte - Observância do parágrafo único do art. 130 do CTN - Impossibilidade de se condicionar previsão legal de hipótese de irresponsabilidade tributária, sob pena de ofensa ao Princípio da Legalidade Tributária - Falta de previsão legal, ademais, à intimação da Fazenda para integrar autos de arrematação - Sentença mantida - Sucumbência recursal - Apelação não provida. (TJ-SP - AC: 10004834220208260477 SP 1000483-42.2020.8.26.0477, Relator: Silvana Malandrino Mollo, Data de Julgamento: 25/02/2021, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 25/02/2021)

acórdão 1014309-83.2019.8.26.0053

Fonte

Conjur

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Ana Paula Domingues Garcia

OAB/PR 83.786

advogada atuante no direito imobiliário. Formada na Unitoledo de Araçatuba/SP. Pós Graduação na mesma instituição de ensino em Direito Empresarial e Tributário.