Critério de rateio em condomínios

Por Daphnis Citti de Lauro,advogado (OAB-SP nº 29.212)

A Lei Nº 4.591/64, que regulava os condomínios em edificações, previa, no artigo 12, que cada condômino concorrerá nas despesas de condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. E, no seu parágrafo primeiro, observava que salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Ou seja, a convenção de condomínio podia prever que o rateio fosse fixado de modo distinto da fração ideal.

O novo Código Civil, que revogou a Lei nº 4.591/64, no que diz respeito aos condomínios edilícios, no art. 1334, reza que deve constar, na convenção condominial, cláusula contendo a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. O art. 1336, por sua vez, diz que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.

O disposto no parágrafo da lei anterior foi suprimido. Logo, é forçoso concluir que a convenção não pode mais fixar o rateio de forma diferente. Tem que ser na proporção de suas frações ideais.

Até então, embora a forma de rateio fosse livre, a maioria das convenções também previa o rateio com base na fração ideal. Mas também poderiam ser usados outros critérios, tais como: a) pela quantidade de uso;. b) pela proporção da área ideal no terreno atribuída a cada apartamento; c) pela efetiva utilização das coisas e serviços comuns - etc.

Para se apurar o valor da taxa de condomínio de uma determinada unidade, toma-se o valor da previsão orçamentária - obrigatoriamente aprovada em assembléia geral anual - e se multiplica pela porcentagem da unidade no todo, que é encontrada na especificação de condomínio.

O argumento da taxa condominial, conforme a porcentagem que ocupa no todo, é de que o valor deve ser de acordo com a área, pois a valorização do imóvel também é proporcional e não igual para unidades com tamanhos diferentes em um mesmo condomínio.

Esse argumento é aceitável quando se trata de rateio extra e que importe na valorização do imóvel porque é sabido que a valorização sempre é proporcional à unidade. Por exemplo, uma reforma no prédio não valoriza R$ 20.000,00 igualmente para todas as unidades de diferentes tamanhos.

No caso de despesas ordinárias é diferente. Recebemos um artigo de Luiz Groff, engenheiro, residente em Curitiba (PR), defendendo a tese de que não tem sentido a cobrança proporcional das despesas ordinárias porque o fato de existir uma unidade com área maior não contribui em nada para aumentar as despesas, já que os condôminos usam as partes comuns e os serviços em absoluta condição de igualdade.

Damos razão a ele. O novo Código Civil, não permitindo que as convenções disponham de forma diferente acerca do rateio das despesas ordinárias, andou para trás.

Na verdade, os condôminos, em tese, usam as áreas comuns, utilizam-se dos funcionários, de forma igual. Este tema é bastante polêmico, mas não é defensável que um apartamento que tenha fração maior use mais os serviços dos funcionários do prédio do que outros menores. Pode até ser o contrário. E, muitas vezes, existem mais moradores em uma unidade menor do que em uma maior, gastando água, usando mais os elevadores etc.

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