Decisões do Conselho Superior da Magistratura

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0002464-95.2012.8.26.0480

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0002464-95.2012.8.26.0480, da Comarca de Presidente Bernardes, em que é apelante BANCO DO BRASIL S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PRESIDENTE BERNARDES.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO, V.U.", de conformidade com o voto do (a) Relator (a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 24 de junho de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível nº 0002464-95.2012.8.26.0480

Apelante: Banco do Brasil

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Presidente Bernardes

VOTO Nº 34.021

Registro de imóveis – Dúvida – Registro de escritura de compra e venda com confissão e assunção de dívida e pacto adjeto de hipoteca – Desnecessidade de cancelamento de hipoteca anterior para averbação de nova garantia – Impossibilidade, no entanto, de manutenção de cláusulas de impenhorabilidade, visto que se trata de contrato oneroso – Inteligência do art. 11 da lei complementar n. 93/98 – Possibilidade de registro da escritura, desconsideradas as cláusulas, em face do princípio da cindibilidade – Recurso provido.

O Banco do Brasil interpôs recurso administrativo contra sentença que manteve recusa de registro de escritura de compra e venda com confissão, assunção de dívida e pacto adjeto de hipoteca.

A negativa do registro deu-se por dois fundamentos. Entendeu, o Oficial, que seria necessário o cancelamento da hipoteca de primeiro grau, inscrita no R. 02 da matrícula, para a constituição de nova garantia e que não poderiam prevalecer as cláusulas décima nona e vigésima da escritura, instituidoras de impenhorabilidade, por se tratar de negócio oneroso.

O recorrente aduz que houve mera assunção do contrato por novo mutuário e que o ônus da garantia hipotecária foi transferido a ele. E, no que diz respeito à impenhorabilidade, ela decorre da inteligência do art. 11 da Lei Complementar n. 93/98, que prescreve a inalienabilidade.

Em primeiro grau, o Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida mas nesta instância o Parquet se manifestou pelo desprovimento do recurso.

Intervieram, na dúvida, os compradores, ora mutuários, na condição de interessados.

É o relatório.

O recurso comporta provimento.

Quanto à exigência de cancelamento da hipoteca inscrita no R. 02 e registro de nova hipoteca, o Oficial entendeu que, alienado o imóvel do mutuário originário para os novos mutuários, o Banco do Brasil deveria fornecer instrumento de quitação ao primeiro, cancelando a hipoteca e instituindo nova garantia, em face dos segundos.

Desse raciocínio, data venia, se diverge. O que ocorreu, no caso em tela, foi a cessão da posição contratual. O mutuário originário, com anuência do credor hipotecário - o Banco do Brasil - e da União, cedeu sua posição contratual aos novos mutuários, que assumiram a dívida pendente e a transferência do gravame hipotecário que, em virtude da sequela, seguiu o bem imóvel.

Como anota Caio Mário da Silva Pereira, o proprietário "não está inibido de alienar o imóvel hipotecado, porque não perde o ius disponendi. Ao adquirente, porém, transfere-se o ônus que o grava, não lhe valendo de escusa a alegação de ignorância, que não prevalece contra o registro, nem lhe socorrendo para libertá-lo de qualquer cláusula de sua escritura, ou compromisso assumido pelo devedor hipotecário. A alienação transfere o domínio do imóvel; mas este passa ao adquirente com o ônus hipotecário - transit cum onere suo" (Instituições de Direito Civil, vol. IV, 18ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 386).

A situação, aqui, afigura-se ainda mais simples. A existência do gravame era de conhecimento dos novos mutuários, que a ele acederam. E a cessão da posição contratual deu-se, ademais, com anuência do credor hipotecário e da União.

A conclusão evidente é que se transferiu o ônus da hipoteca, nos termos da cláusula primeira, alínea 'e’, da escritura. Não há nenhuma razão ou necessidade de cancelamento da hipoteca para a constituição de nova garantia.

No que diz respeito às cláusulas décima nona e vigésima, que instituem a impenhorabilidade, a situação é diferente. Elas não podem subsistir.

O recorrente afirma que o art. 11, da Lei Complementar n. 93/98, que instituiu o Fundo de Terras e da Reforma Agrária e criou o Banco da Terra, ao prever a inalienabilidade ("Os beneficiários do Fundo não poderão alienar as suas terras e as respectivas benfeitorias no prazo do financiamento, salvo para outro beneficiário enumerado no parágrafo único do art. 1º e com a anuência do credor”) prescreveu também a impenhorabilidade. Daí a legalidade da cláusula.

Da leitura desse dispositivo, vislumbra-se, com clareza, que ele não trata de inalienabilidade. Prova maior disso é que o próprio artigo permite a alienação, condicionando-a, tão somente, à anuência do credor. Aliás, foi exatamente o que ocorreu aqui.

O que o legislador pretendeu ressaltar, no referido artigo, foi a necessidade da anuência, não a inalienabilidade, que não existe. Trata-se da mesma regra do Sistema Financeiro da Habitação. Permite-se a alienação, condicionando-a, contudo, à anuência do credor hipotecário.

Ressalte-se, ainda, que as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, por limitarem o direito de propriedade, são cabíveis, tão somente, em atos graciosos. Elas são restritas a atos de mera liberalidade, como doação e testamento.

Assentado que o art. 11 da Lei Complementar 93/98 não retrata hipótese de inalienabilidade, da mesma maneira não poderia ser inserida na escritura cláusula de impenhorabilidade. Afinal, a segunda - impenhorabilidade - não pode decorrer da primeira - inalienabilidade - se essa não existe.

A escritura pode ser registrada, em suma, extirpando-se as cláusulas décima nona e vigésima, levando-se em consideração o princípio da cindibilidade.

Conforme decidido em voto da lavra do Des. Maurício Vidigal (Apelação Cível nº 0024268-85.2010.8.26.0320), em que se discutia a possibilidade de registro de escritura de doação, com cláusula de impenhorabilidade,"a falta de justa causa compromete apenas a validade da cláusula restritiva, não da doação. Há muito este Egrégio Conselho Superior da Magistratura vem aplicando a regra da cindibilidade do título, pelo qual autoriza-se o registro daquilo que possa ingressar no fólio real, e nega-se o daquilo que não possa, permitindo-se extrair do título apenas aquilo que comporta o registro. A doação é hígida e foi livremente celebrada entre os contratantes. Apenas a cláusula de impenhorabilidade padece de vício, por afronta ao art. 1848, "caput", do Código Civil. Admissível, portanto, o registro da escritura de doação, desconsiderando-se a cláusula de impenhorabilidade nele inserida.

Em caso similar, este Egrégio Conselho Superior decidiu:

"Há, contudo, um único vício no instrumento de compra e venda do imóvel adquirido pela apelante que impede o seu ingresso no registro, na forma como elaborado. Diz respeito à cláusula de incomunicabilidade inserida na escritura. Com efeito, quando a interveniente Maria Helena doou a importância de R$ 120.000,00, representada pelo apartamento do edifício Príncipe de Liverpool, no. 63, transmitindo-o a seguir aos vendedores Edmundo Antônio e sua mulher, fez constar que a doação se fazia com exclusividade, em caráter incomunicável, como adiantamento de sua legítima. A disposição constante do título é nula, porque afronta o disposto no art. 1848 do Código Civil...Todavia a nulidade ora apontada se restringe apenas à cláusula inserida no título e não importa na invalidade deste, mas somente na sua cindibilidade, a fim de que se torne viável o seu registro a seguir"(Ap. Civ. 440-6/0, de 06 de dezembro de 2005, Rel. Des. José Mário Antônio Cardinale)."

Possível, então, o ingresso do título no registro imobiliário, com a desconsideração das cláusulas restritivas de impenhorabilidade nele inseridas.

É preciso consignar, porém, importante advertência feita por Mário Guerra Serra e Monete Hipólito Serra:

" Devemos ressaltar por fim que, caso se aplique o princípio da cindibilidade, o registrador deve deixar bem claro no título que somente parte dos direitos foram registrados, especificando-os. Isto tendo em vista que a regra é o registro integral do título, e, como estamos aqui tratando de uma exceção, devemos tomar todos os cuidados para evitar que terceiros possam ser induzidos em erro "(Registro de Imóveis, vol. I, parte geral, São Paulo: Saraiva, 2013, p. 141)

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso, com a observação acima.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR (D.J.E. de 20.08.2014 - SP)

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 9000002-54.2013.8.26.0099

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9000002-54.2013.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que é apelante EDSON FARALHI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:"NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do (a) Relator (a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI, EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 16 de julho de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível nº 9000002-54.2013.8.26.0099

Apelante: Edson Faralhi

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Bragança Paulista

VOTO Nº 34.039

Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de compra e venda – Coincidência entre a descrição constante do registro e do título que se pretende registrar – Possibilidade de registro – Desnecessidade de condicionamento do registro à prévia averbação de construção – Precedentes deste conselho superior da magistratura – Divergência na qualificação das partes quanto ao órgão expedidor da cédula de identidade do vendedor e necessidade de apresentação de cópia do CPF da vendedora que podem ser retificadas de ofício – Possibilidade de identificação segura das partes – Necessidade, contudo, de averbação do pacto antenupcial no registro referente ao imóvel – Recurso improvido, com observação.

EDSON FARALHI interpôs apelação contra a sentença das fls. 84/85, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Bragança Paulista, mantendo a recusa do registro, porque haveria necessidade de inserção da área de construção da casa negociada na escritura; de apresentação de fotocópia autenticada da cédula de identidade de Gilmar Furquim, e também do CPF de sua esposa, Lígia Marisa Furquim de Souza; de apresentação do pacto antenupcial formalizado pelo sobredito casal, com mostras de seu devido registro junto ao Oficial Imobiliário competente; e apresentação do último valor venal do imóvel, para efeitos de cálculo dos emolumentos devidos pelo registro que o caso vai exigir.

O apelante alegou que os óbices apresentados pelo Oficial não se sustentam, porque não há na lei qualquer motivo para impedir o registro da escritura translativa de domínio e, além disso, as exigências de cópias do Registro Geral de Gilmar e o CPF de Ligia, assim como do pacto antenupcial carece de qualquer fundamento, pois constam do registro 5 da matrícula do imóvel referidos dados (fls. 91/97).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 105/109).

É o relatório.

O Oficial sustenta, inicialmente, a necessidade de inserção da área de construção da casa negociada na escritura de venda e compra, por não constar nem do registro nem do título, o que impediria o atendimento ao disposto no Decreto 3.048/99.

Nesse aspecto, verifico que a descrição constante da escritura pública de venda e compra é idêntica àquela constante da matrícula.

Este Conselho Superior da Magistratura, recentemente, apreciou caso semelhante, na Apelação Cível nº 0000070- 28.2012.8.26.0606, de 07 de fevereiro de 2013, merecendo destaque o seguinte trecho:

"Destarte, a falta de averbação da construção, dado estranho à matrícula e ao título, não representa óbice legítimo ao registro do instrumento particular de venda e compra. Quero dizer: o oficial de registro, nada obstante sua autonomia, extrapolou os limites do juízo de qualificação registral.

Não se ignora a existência de precedente em outro sentido, expresso no julgamento da Apelação Cível n.º 1.136-6/0, em 08 de setembro de 2009, relator Desembargador Luiz Tâmbara, mas, nessa quadra, acede-se à orientação pretérita deste Conselho Superior da Magistratura, extraída do julgamento da Apelação Cível n.º 34.252-0/3, em 11 de outubro de 1996, relator Desembargador Márcio Martins Bonilha.

Oportuno, aqui, transcrever os seguintes trechos do acórdão paradigma:

O título descreve a construção conforme o que consta da matrícula, respeitada, portanto, a especialidade e o trato contínuo.

Se o lançamento fiscal da matrícula de área construída superior àquela averbada, tal não obsta o registro da venda e compra, pois que elementos estranhos ao título causal não ofendem o registro-suporte.

Se houve ampliação da construção, a correspondente averbação deverá ser feita oportunamente, à vista do "habite-se", e a requerimento do interessado, respeitado o princípio da instância, ocasião em que será exigível a comprovação da inexistência de débito junto ao INSS. (...)

Merece ser afastado, portanto, óbice que foi posto contra o pretendido registro, ficando assegurada ao interessado a possibilidade de requerer a averbação da construção oportunamente, quando deverá apresentar o habite-se e comprovar a inexistência de débito previdenciário ".

Acrescento que a recusa do Oficial está fundamentada em informações emitidas pela Prefeitura Municipal, embora o registro e o título não descrevam a aventada construção, tudo a confirmar que não há óbice ao registro nesse aspecto.

Quanto à exigência de apresentação de cópias autenticadas da cédula de identidade de Gilmar Furquim e do CPF de sua esposa Lígia Marisa Furquim de Souza, do mesmo modo, deve ser afastada.

Com efeito, pesem embora a diligência e a cautela do Oficial, verifico ser possível identificar as partes de forma segura, com os demais elementos apresentados.

Oportuna é a lição de Alyne Yumi Konno, no sentido de que" nem sempre é imprescindível que esses elementos estejam no próprio título submetido a registro, podendo ser complementados por documentos hábeis, desde que não haja risco na identificação das pessoas envolvidas "(KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2007, p. 24).

De fato, há divergência quanto à informação sobre o órgão expedidor da cédula de identidade do vendedor Gilmar, pois da matrícula consta como origem Minas Gerais e da escritura pública consta São Paulo.

Da mesma forma, a apresentação de documentos da vendedora era necessária, mas, no caso, os documentos apresentados permitem a segura identificação das partes, podendo tais dados ser retificados de ofício.

Nesse sentido já decidiu este Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível n. 77.859-0/8, julgado em 02/08/2001, Relator e Corregedor Desembargador Luís de Macedo.

Carece de regularização, contudo, a averbação da convenção antenupcial dos vendedores, nos moldes do disposto no item 11, b,"1", do Capítulo XX das NSCGJ e que repete os termos da Lei n. 6.015/76 (artigo 167, II, 1), óbice que deve ser mantido.

Posto isso, com as observações supra, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR (D.J.E. de 20.08.2014 - SP)