É abusiva a retenção integral do valor pago a título sinal, em contrato de compra e venda de imóvel, decide TJ/SP

O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu ser abusiva a retenção integral do valor pago a título de sinal relativo a contrato de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão pleiteada pelo consumidor, devendo tal valor ser considerado na base de cálculo do percentual cuja retenção foi autorizada.

No caso em questão, foi ajuizada por um consumidor (Autor) contra uma incorporadora (Ré), ação visando a declaração de rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel que aquele havia firmado com essa, pedindo-se, ainda, a restituição integral das quantias até então pagas, no importe de R$18.424,88.

Inicialmente, o valor total da unidade adquirida pelo consumidor foi de R$ 89.557,00, mas que por razões financeiras, em 10/07/2019, repactuaram o preço total para R$ 35.928,25, aproveitando-se as quantias pagas até então, no valor de R$17.264,00, o qual passou a ser considerado como valor pago a título de “sinal”.

Em sede de defesa, a incorporadora alegou ser aplicável multa 20% sobre o valor total do negócio e mais 10% sobre o valor das quantias pagas até então, a título de perdas e danos.

Ao julgar a ação, entendeu o juiz responsável pela causa que o valor pago a título de sinal (R$ 17.264,00), não deveria ser restituído ao autor, uma vez a rescisão se dava pela desistência do consumidor.

Por fim, consignou o magistrado que a retenção de 20% sobre os demais valores (R$ 1.160,88) “se mostra suficiente para compensar os eventuais custos e gastos efetuados pela requerida, ou ainda, possíveis perdas e danos.”.

Inconformado com a solução adotada pelo juiz de 1ª grau, recorreu o Autor ao TJ/SP (2º grau), pedindo a reforma da sentença, alegando, em síntese, que o percentual de retenção previsto em contrato e também observado pelo juízo (20%) ao julgar a ação, deve ser aplicado sobre todos os valores pagos (sinal + parcelas pagas), não havendo que se falar na retenção da integralidade do “sinal” mais o abatimento de 20% sobre as demais parcelas.

Ao apreciar o recurso do Autor, entendeu o TJ/SP, por meio do Desembargador Relator GILSON DELGADO MIRANDA, da 35ª Câmara de Direito Privado, pela impossibilidade retenção da integralidade do valor pago a título sinal, sob os seguintes argumentos:

“Não há que se falar em retenção das arras confirmatórias. De fato, o Superior Tribunal de Justiça em casos envolvendo resilição ou resolução de compromisso de compra e venda em que foram dadas arras como sinal, ou seja, como princípio de pagamento de parte do preço ajustado, entende que não é devida a retenção das arras confirmatórias.”.

E arrematou:

“À vista dessas considerações, fácil concluir, na esteira do entendimento aqui adotado, que a sentença deve ser reformada, pois a devolução de 80% dos valores pagos deve incluir também as arras confirmatórias.”.

Assim, deu provimento ao recurso do Autor, estabelecendo que o percentual de 20% de retenção deve ter como base de cálculos todos os valores pagos, inclusive o “sinal”, não havendo que se falar na retenção integral desse valor, restituindo-se ao Autor o percentual de 80% do total das quantias pagas.

Para se ter uma ideia, acaso a sentença não tivesse sido reformada, e levando em conta os valores informado pelo Autor no bojo da ação, do total pago de R$ 18.424,88, com a dedução do valor do sinal (R$ 17.264,00) e de mais 20% sobre os demais valores pagos, efetivamente seria restituído a ele apenas o valor de R$ 928,70, o que equivale a pouco mais de 5% do total pago, o que na opinião deste autor não se mostra proporcional e nem tampouco razoável. Ou seja, na prática, no caso concreto, estaria se autorizando não a retenção de 20% dos valores pagos, mas sim de 95%, o que não se pode admitir!

Razão pela qual, mostrou-se acertado provimento do recurso do Autor, para estabelecer que o percentual de 20% de retenção deve ter como base de cálculos todos os valores pagos, inclusive o “sinal”, não havendo que se falar na retenção integral desse valor, restituindo-se ao Autor o percentual de 80% do total das quantias pagas.

Fonte: Jurisprudência do TJ/SP (Apelação cível nº 1003429-58.2019.8.26.0400).