Inexistência de elemento registrário a indicar descumprimento de normas urbanísticas e do projeto de loteamento em condomínio voluntário Simples

O Conselho Superior de Magistratura, em decisao de 01 de setembro de 2020, determinou que fosse registrada uma escritura pública de compra e venda de um imóvel, cuja aquisição se deu por dois compradores, o que, pelo entendimento do Oficial de Registro de Imóveis, não poderia ter sido registrada, haja vista disposição do item 166, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo.

Confira a decisão:

TJSP – Conselho Superior de Magistratura - Recurso provido – Registro de Imóveis – Dúvida – Apelação – Escritura de compra e venda de lote – Condomínio voluntário simples – Inexistência de elemento registrário a indicar descumprimento de normas urbanísticas e do projeto de loteamento.

Apelação Cível nº 1021487-53.2019.8.26.0451

Registro: 2020.0000722653

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1021487-53.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes P. C. M. e A. R. C., é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRACICABA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida suscitada, determinando o registro do título, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 1º de setembro de 2020.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Em uma breve análise acerca do significado de condomínio, podemos descrever (num contexto geral) que é a propriedade simultânea de um imóvel por mais de uma pessoa.

Porém, no que tange, ao exercício da posse, é perfeitamente possível que cada condômino possa usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la, conforme estabelece o artigo 1.314, do Código Civil.

Esse tipo de condomínio, também chamado de voluntário ou convencional, decorre da própria iniciativa dos condôminos, ou seja, duas ou mais pessoas decidem comprar um bem, e esse bem será compartilhado por eles.

Mas, o que levaria a essas pessoas tomarem essa decisão? São várias as afirmações; é ainda uma prática bem comum, porém, a mais importante é que ambas as pessoas terão, via de regra, um patrimônio bem maior, ou mesmo por não possuírem, um dos compradores, condições financeiras para comprá-lo sozinho. É uma questão de negócios – prospecção imobiliária. Quando essa condição acontece, nasce união de duas ou mais pessoas para adquirem esse imóvel, perfectibilizando o instituto do condomínio.

Nessa situação, podem ocorrer muitas divergências entre os condôminos, o que acarreta uma série de dores de cabeça, e não há outra saída, senão se socorrerem ao Poder Judiciário ou mesmo aos cartórios extrajudiciais, a fim de lavrarem uma escritura de extinção de condomínio e levar essa escritura à registro. Nesse diapasão, é importante ressaltar que tal escritura deve estar em sintonia ao Projeto do Plano Diretor do município pertencente ao imóvel.

Mas, quando os condôminos não chegam num acordo? Daí, observando o fato concreto, e, não sendo possível, ainda, se fazer o desdobro; um deles terá que comprar a cota parte do outro ou vender a terceiro.

Uma questão bem pertinente, e que vale nossa atenção, é o fato de essa formação de condomínio voluntário estipular frações ideais com localização, numeração e metragem certas, tudo isso, acarretando fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. Ou seja, essa forma de disposição é vedada; tanto é que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo (Prov. 58/89, Capítulo XX, item 166) menciona de forma expressa essa vedação). Veja o dispositivo:

CAPÍTULO XX – NSCGJ/SP

166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis. (Grifo Nosso)

Vale Frisar que a parte final do dispositivo menciona que esse tipo de condomínio, tendo-se atribuído na sucessão causa mortis, pelo inventário (judicial ou extrajudicial), não caracteriza, de fato, burla ao sistema jurídico.

No caso em epígrafe, entendeu o Oficial de Registro de Imóveis que, a aquisição burlou o sistema de loteamento e parcelamento do solo, sendo ainda que, em tais circunstâncias, somente poderia ter sido realizada após o desmembramento da área.

Entretanto, o Conselho Superior de Magistratura do Estado de São Paulo decidiu e firmou um entendimento de que deve o registrador registrar o título, pois, no caso em questão não houve a venda de frações ideais do lote ou formação sucessiva de condomínio voluntário simples, mas a aquisição originária da totalidade do bem por dois compradores, sem especialização das frações adquiridas, não incidindo, no caso concreto, a vedação administrativa do item 166, do Capítulo XX, das NSCGJ.

Tal decisão vai ajudar a desjudicializar muitos procedimentos de suscitação de dúvida, e, ainda, estabelecer parâmetros acerca da subjetividade do Oficial de Registro de Imóveis; o que numa análise rasa, tendo em vista tal decisão ser bem recente, deva também contribuir para o desenvolvimento econômico, bem como à perfectibilização desse tipo de registro.