JF de Ribeirão Preto obriga CEF e Família Paulista a quitar financiamentos de mutuários do condomínio Jardim das Pedras

A Justiça Federal de Ribeirão Preto deu sentença favorável em ação civil pública movida pelo Ministério Público Federal contra a Caixa Econômica Federal e Família Paulista Crédito Imobiliário S/A e reconheceu o direito dos mutuários do condomínio Jardim da Pedras, nos casos que preencham os requisitos legais, a terem seus contratos quitados antecipadamente nos termos do art. 2º, 3º, da Lei nº 10.150/2000.

O juiz David Diniz Dantas, da 1º Vara Federal de Ribeirão Preto, também estendeu o direito aos mutuários com duplicidade de financiamento, desde que contratados até 05/12/90 e também para quem transferiu os seus contratos para terceiros sem anuência da instituição financeira, desde que feitos até 25/10/96.

A AÇÃO Em 2006, o MPF ajuizou ação civil pública contra a CEF e a Família Paulista para que a Justiça Federal obrigasse as instituições a quitarem todos os contratos firmados com os mutuários do condomínio Jardim da Pedras, em Ribeirão Preto, que se enquadravam na Lei Nº 10.150/2000.

Em 1967, o Governo Federal com o intuito de viabilizar o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criou o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). O objetivo era garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos devedores dos mutuários ao fim do prazo contratual dos financiamentos.

O objetivo era permitir o reajuste das prestações do financiamento somente pelo índice obtido pelo mutuário no dissídio coletivo de sua categoria profissional. A prestação não poderia exceder a 30% da renda familiar do mutuário. Ao final, o saldo devedor residual, seria coberto pelo FCVS.

Mas por várias razões, entre elas décadas de alta inflação, planos econômicos de efeitos danosos à economia como um todo e aos contratos do SFH, e principalmente a adoção, inconstitucional, da taxa referencial - TR - como indexador das prestações, aliada a uma má gestão do sistema, tornaram o FCVS inviável e, a partir de 1987, o governo o restringiu a poucos contratos. Em 1993, deixou de cobrir qualquer contrato por meio do fundo.

Na avaliação dos procuradores da República em Ribeirão Preto, autores da ação, o resultado desses fatores tornou o fundo, que tinha caráter social, em um problema para o mutuário, que tinha o sonho de conseguir a casa própria tornado em um pesadelo, com (re) financiamentos a perder de vista, saldos devedores impagáveis e, consequentemente, inadimplência altíssima. Os poucos que conseguiram quitar seus contratos, acabaram pagando várias vezes o valor de mercado do imóvel financiado.

Em setembro de 2000, através da MP 1981-52 (posteriormente convertida na Lei nº 10.150/2000), o Governo estabeleceu o desconto de 100% (cem por cento), isto é, a quitação antecipada dos financiamentos firmados até 31 de dezembro de 1987, desde que cobertos pelo FCVS. Com isso, a CEF passou a aplicar a medida quitando os contratos beneficiados com a nova lei.

Mas tanto a CEF, como a Família Paulista, resolveram não aplicar o dispositivo para alguns moradores do Condomínio Jardim das Pedras, alegando que vários mutuários não teriam o direito à quitação em razão da lei 4380/64, o qual prevê que o mutuário que já possui um imóvel residencial financiado não pode adquirir outro imóvel custeado pelo SFH na mesma localidade.

SENTENÇA Entretanto, em sua decisão, o magistrado acatou o argumento do MPF que mostra que o art. 4 da lei 10.150/2000, ao alterar a lei nº 8100/90, em seu art. 3º, deu total respaldo a quitação pretendida para contratos firmados até 05/12/90, que ao disciplinar o alcance do FCVS, estabeleceu requisitos, mas sem mencionar a perda da cobertura do saldo devedor como penalidade pelo duplo financiamento.

Penalidades quaisquer que sejam sua natureza, não se presumem e nem têm aplicação retroativa. Por essa razão, quando a Lei nº 8.100/90 estipulou a cobertura pelo FCVS de somente um saldo devedor por mutuário, ela instituiu penalidade a ser aplicada aos contratos celebrados a partir de sua vigência -05.12.91 - perda da cobertura do saldo devedor pelo FCVS. No mínimo, se estaria diante do princípio da irretroatividade da lei, basilar no direito, afirmou o juiz na decisão.

Se assim não fosse, chegar-se-ia a conclusão de que mutuários que vinham pagando regularmente seus financiamentos, por figurarem em mais de um contrato, deixariam de ter a cobertura pelo FCVS. Ora, se a alegada irregularidade no contrato, não impediu que o FCVS e a instituição financeira recebessem o pagamento das parcelas devidas, não poderia impedir a cobertura pelo Fundo, concluiu o magistrado.

Assim, a decisão de aplicar a lei não é facultativa à instituição financeira, pois se trata de direito subjetivo público do mutuário, havendo os requisitos legais para concessão, devem tanto a CEF quanto a Família Paulista, efetuar a novação dos contratos conforme a lei determina.

Em consequência, as rés não poderão cobrar dos mutuários, que se enquadrem na previsão legal, as parcelas vencidas a partir de outubro de 2000, devendo, outrossim, lhes restituir eventuais parcelas já pagas, bem como as que foram depositadas em conta aberta para cumprimento da decisão liminar.

ACP nº 0009691-36.2006.4.03.6102 , distribuída à 1º Vara Federal de Ribeirão Preto.

Procuradoria da República no Estado de S. Paulo

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