Pagamentos habitacionais quitam primeiro juros e depois o capital

A Corte Especial do STJ julgou recurso representativo de controvérsia repetidamente submetida ao tribunal quanto à imputação de pagamento no Sistema Financeiro da Habitação. Para os ministros, a regra do SFH repete o disposto tanto no Código Civil anterior quanto no atual, de que, "sem previsão contratual diversa, os pagamentos quitam primeiro a dívida relativa aos juros e depois ao capital".

Segundo o ministro Teori Zavascki, essa forma de imputação, prevista no artigo 993 do Código Civil de 1916 e reproduzida integralmente no artigo 354 do atual, era regulada de modo idêntico pelo ato normativo BNHnº 81, de 1969. Essa norma é aplicável aos contratos celebrados no âmbito do SFH.

O relator esclareceu que, diferente do que entendeu a decisão recorrida, essa regra de quitação mensal primeiro dos juros e só depois, com o saldo, o capital, não viola as Leis nºs 4.380/64 e 8.692/93, que tratam de temas diversos: critérios de incidência e periodicidade da correção monetária nos contratos e limites de comprometimento da renda do mutuário no pagamento dos encargos mensais, respectivamente.

O TRF da 4ª Região vinha entendendo correto assegurar a destinação prioritária dos valores pagos a título de encargos mensais à quitação integral dos acessórios, parcela de amortização e, por fim, dos juros, nesta ordem. Por isso, os juros remuneratórios não pagos deveriam compor saldo próprio, sobre o qual incidiria apenas correção, e não ser integrados ao montante principal da dívida.

Outro ponto do recurso representativo dizia respeito à cobertura do saldo devedor pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Mas a questão não pôde ser analisada pela Corte. Isso porque a Empresa Gestora de Ativos (Emgea) deixou de mostrar os dispositivos de lei federal que teriam sido interpretados pelo TRF4 de forma diversa do entendimento do STJ. Além disso, o julgamento apontado pela recorrente como referência da interpretação divergente se referia à situação fática diferente do caso analisado.